奢侈稅後首度看房，嘿，房價都硬得很哩… (第24頁)

zzxcv
個人積分：5分
文章編號：27412079

5分

231樓

2011-04-23 2:17

omfr wrote:
"鈔票的重量" 那本書有:
如果我在80年1月1日作了一張一塊錢的一年期定期存款，然後第二年將本利和續存一年，如此周而復始，一直到99年年底，當初的一塊錢會成為2.41元。換句話，傻傻地投資在定期存款，二十年下來的投資報酬率為141％。

如果是投資在房地產上頭的話，仁愛路圓環附近 80年新屋單價約每坪35萬元;
99年年底20年的中古屋約每坪70萬元; 還不如定期存款
...(恕刪)

這比較怪怪的..

作者明顯是選一個時間上對定存較有利的點去做比較..而且房屋的地點影響很大: 沒辦法用利率等單一標準去衡量房價..

該文如果作者是選仁愛圓環附近...但是.如果是買到帝寶, 一坪70-80萬在2005年買, 2010年200萬以上..在同一個時間(2005-2010)利率卻低到一個不行(最高不超過4%)..錢放在銀行會從本來可以買起帝寶到只買的起帝寶的廁所...這也絕不是定存利率可以比的上的....

當然如果場景拉到40-50年前..房子根本不值錢..一堆農田在台北市還沒人要..那又是定存划算了
這樣說來..不過就是一篇為了看圖說故事的文章..沒什麼參考價值

以前為了算股票beta值也碰到類似問題...不同時間開始去計算, 算出來的值都不一樣..那只好看客戶要什麼就怎樣算~ 湊到數字最重要~

道格吐司

道格吐司
個人積分：2分
文章編號：27412950

2分

232樓

2011-04-23 4:59

omfr wrote:
鈔票的重量" 那本書有:
如果我在80年1月1日作了一張一塊錢的一年期定期存款，然後第二年將本利和續存一年，如此周而復始，一直到99年年底，當初的一塊錢會成為2.41元。換句話，傻傻地投資在定期存款，二十年下來的投資報酬率為141％。

如果是投資在房地產上頭的話，仁愛路圓環附近 80年新屋單價約每坪35萬元;
99年年底20年的中古屋約每坪70萬元; 還不如定期存款

當然如果你購入房地產的時機是民國91-92年的相對低檔區，報酬率就會呈現不一樣的水準

奇怪了, 在民國75年間購入一間店面, 5年後轉租至今已20年頭了, 年租約當出購屋成本的10%左右, 這些租金又做定期定存, 累積到一定金額後, 又購入一間屋, 當初一間店面, 至今已買3間3房住宅, 這3間又陸續出租出去, 最後這報酬率大概有6~7倍左右, 換算百分比是600%~700%之間

若將當初購屋資金放入定存以年複利計算, 很難超越投入房地產的收益

其實主要差別還是在購入成本與長期的年報酬率, 20多年前店租持續都維持在9%~12%之間, 反觀存款利率卻是一路大幅下滑, 同時以年複利模式計算, 越到後期, 落差越大, 主要是因為每年本金部位落差, 呈現的是級數變化

一般來講, 因為台灣長期的房地產年稅很低, 當租金報酬率高於定存利率時, 很自然的會吸引一西資金往較高報酬方向移動, 不過風險也伴隨其中, 然而就長線而言, 由於早期年報酬率很高, 8年左右時間就能回本, 而新屋卻可以支撐個40~50年, 而土地更可以不斷重新利用, 長期下來, 風險其實不高

這一波進場投機客, 主要是賺價差, 與我們早期置產的計算模式很不一樣, 所以這5年來我完全沒進場, 只在納莉淹大水後, 分別在民國91,92年間進了兩間, 理由就只是因為覺得租金收益還不錯

就實務運作面來看, 過去長期投入房產的收益確實是遠大於定存收益, 這顯而易見的

還有一點很重要, 就是台灣的土地相關稅金很低, 房子會折舊, 但土地持有成本平均來說並不高, 土地不像房子, 意味著有一定的剩餘價值在裡面, 運氣好的, 會向上大幅增值, 運氣差的, 也不致於一點價值都沒有, 因此對於奢侈稅我是持反對的, 因為這並不會讓市場機制更健全, 反而有些封盤鎖籌碼的意味, 並不自然, 若非目前自住房已有些屋齡而有換屋打算, 我大概也不會來這裡噴噴口水了

Ambroise

Ambroise
個人積分：22分
文章編號：27413526

22分

233樓

2011-04-23 8:08

llinsh wrote:
我完全相信

類似早年的台灣威權時代
權錢交易才是真正可怖的

唉~只有我們奉公守法的經理人有所不為(其實是沒那個屁股)...(恕刪)

他們當官除了可以發財之外,權力也是很大的
標準的人治社會,人吃人,但官在食物鏈最上面

我自己的親身經歷
前幾年全家去大陸旅遊
台灣團但大陸導遊,是個女的

其中一天我們跟導遊說,今天不參加行程,要和朋友見面
去以前沒說,回來導遊根我們說,我們沒有參加 shopping 行程,人頭不足她少賺錢
要我們一個人賠 200 USD

我們當然說台灣旅行社沒講,不願意給
導遊開始惡言相向,在某個景點把車門關上,根我們說,給錢才還護照
全團氣氛極差

人在屋簷下,我沒轍只好虛與委蛇
回旅館連絡上我爸朋友
我不知道他怎麼處理

第二天,當著全團吃早餐,導遊變臉
從凶神惡煞換成聲淚俱下小女人
只差沒跪跟我們賠不是
換我們狠狠兇她一頓,其他台灣人也兇她

如果沒人幫忙,天知道要怎麼辦,護照沒有,行動受限
大概就準備付 total 800 USD,超過一個人團費

後來聽我爸說,大陸好像有幾大旅行社系統,基本上那種小導遊是自己撈錢
如果沒有關係,她是一定要吃你的

我妹在美國念書,就碰過富二代,功課都要靠你,但吃好住好帶你去玩
那種人口袋極深

omfr

omfr
個人積分：16分
文章編號：27417319

16分

234樓

2011-04-23 13:00

道格吐司 wrote:
這一波進場投機客, 主要是賺價差, 與我們早期置產的計算模式很不一樣, 所以這5年來我完全沒進場, 只在納莉淹大水後, 分別在民國91,92年間進了兩間, 理由就只是因為覺得租金收益還不錯...(恕刪)

我認識的房地產達人, 這5年來也完全沒進場, 政府也知道這一波進場多是短期投機客,
先是信用管制, 投機客居然還上電視嗆聲
所以才搞奢侈稅出來, 打擊投機客

zzxcv wrote:
以前為了算股票beta值也碰到類似問題...不同時間開始去計算, 算出來的值都不一樣..那只好看客戶要什麼就怎樣算~ 湊到數字最重要~

我想表達的就是這個意思....
房地產不是像媒體說的抗通膨, 穩賺不賠
不同時間 (高檔 vs. 低檔)開始去計算, 算出來的報酬就不一樣..

我只是請大家想想現在是高檔還是低檔而已

22f

22f
個人積分：16分
文章編號：27454138

16分

樓主

2011-04-25 11:20

omfr wrote:
我想表達的就是這個意思....
房地產不是像媒體說的抗通膨, 穩賺不賠
不同時間 (高檔 vs. 低檔)開始去計算, 算出來的報酬就不一樣..

我只是請大家想想現在是高檔還是低檔而已
...(恕刪)

一，既然是抗通膨，賺錢是其次，避免錢變薄（資產配置）才是王道

二，房地產本然就是「時間落差」的現象，現在想，可能短線是高檔，長線卻是低檔

最近油價飆升，歐洲、中國通膨問題持續發生（美國不也期待通膨發生？）
台灣是標準淺碟經濟，劉明康來，金融股就上，在台股持續看多情況下
資金水位仍高，利率也低，台北精華區房子要跌的機率其實很低…

813200

813200
個人積分：19分
文章編號：27454905

19分

236樓

2011-04-25 11:52

樓主不要想說奢侈稅後房價會下很大、
前天我有和配合的投資客聊過、它們
最在意的並不是奢侈稅而是利率、以
它們的預估、2-3年後利率會來到3-4%
到時房價才有可能大幅下修、也就是3
年後才是買房的時機、問題是利率4%
你會買嗎？(這是我近來第二次聽投資客說的)

懶的再說

懶的再說
個人積分：0分
文章編號：27456263

0分

237樓

2011-04-25 12:47

813200 wrote:
樓主不要想說奢侈稅後房價會下很大、
前天我有和配合的投資客聊過、它們
最在意的並不是奢侈稅而是利率、以
它們的預估、2-3年後利率會來到3-4%
到時房價才有可能大幅下修、也就是3
年後才是買房的時機、問題是利率4%
你會買嗎？(這是我近來第二次聽投資客說的)

那以前房貸利率7%以上買屋不就是呆子? 現在上班族薪資已經退回12年前的水準

利率4% 我還是會買阿! 前提是台北市/新北市好地段

813200

813200
個人積分：19分
文章編號：27456645

19分

238樓

2011-04-25 13:01

懶的再說 wrote:
那以前房貸利率7%以...(恕刪)

我85年買房利率(首購)也是7%以上、
但當年也有很多同學說錢放銀行不是更好、
如4%我也會買、最起碼能和15年前一樣能慢
慢想慢慢看再出手、不像這幾年用搶的。
(遇的到的、到時就知5年初班)

更何況現在房貸7成及取消寬限期.
並不全是為打房、而是為高利率時
代做準備。

lyp1972tw

lyp1972tw
個人積分：115分
文章編號：27458968

115分

239樓

2011-04-25 14:40

813200 wrote:
問題是利率4%你會買嗎？...(恕刪)

如果利率4%時的房價
只有現在的六成或一半
為何不買

小文2011

小文2011
個人積分：0分
文章編號：27529664

0分

240樓

2011-04-28 11:48

813200 wrote:
樓主不要想說奢侈稅後...(恕刪)

房價降利率升
但我是跟爸爸媽媽銀行貸款
所以都不關我事
房價要是降
我當然會買囉！！