要在乎的是地段
地段好人口會湧入
改建這個產業尚未成為氣候
但將來一定會越走越順
他是一個新興產業
大家都沒玩過的
其實現在就有很多地方在談了
沒那嚜悲觀
我們家在明德路
剛好隔壁要賣
不過小了一點20坪而已
有興趣再跟我聯絡吧
marketer wrote:
一間屋齡30年的房子住個20年後，屋齡就接近50年了，
先假設這房子蓋得不錯，所以屋齡50年年還堪住，
這屋齡50年的房子好賣嗎？會不會房貸還完了，房子也不值錢了？
（恐怕只剩有限的土地價值，房子價值已接近0）？
好像很少看到50年的房子出售，那些老舊房子到底哪裡去了？
1.建築法並沒有對建築物耐用年限的規定。(不動產估價另有規定)
2.政府沒硬性規定幾年後要重建，除非建物在結構上有安全問題
3.除了海邊或溫泉區之建築物外，一般磚石造建物都能使用六十年以上，但如果施工品質不良，其壽命也會減 少， 如海砂、漏水等。
基本上 房子 過了六十年後 不代表 不能住人
應該是說 這房子 殘餘價值 會因為 折舊 觀念 僅剩餘多少 ....不過>>只要不影響結構都可繼續使用
房屋使用年限通常是用在銀行鑑價時的參考標準,老房子難賣，以投資立場來講，是比較難承貸,
所以老房子對銀行來說...這個標的物可能只剩下土地的價值了。
andy2000a wrote:
一直有人說地段 地段
問題 是 20 年前 好的地段
20 年後 可能會變
屋主都說 買30 年 再住 20 年
20多年前 怎不先去 信義區 買地 買起來放 ??
與其想20 年 不如想近點
買 2 手屋 後 8~10 年 後是否 容易出脫
比較實際
沒錯
樓主你想太多了，不需要去考慮20年後的世界
我去年也是買了北市30年的老大樓
也是因為生了小孩才會決定買三房的
但是我的計畫是大概等第二個小孩國小畢業之後，就要考慮搬家，大概也是10-15年後
我也不太在乎到時候房子要不要賣掉
如果真的沒改建，大不了就裝潢起來租人就好了
台北市跟其他縣市房市的特性完全不同
10年後台北市會有非常多40多歲的大樓，也就是民國60多年那個時候經濟起飛時蓋的
到時候我想應該會有一些政策鼓勵這些老大樓改建
畢竟台北市的地越來越少，尤其經過2007-2008這兩年建商努力蓋豪宅，蓋到過剩
再過10年，台北市肯定幾乎是沒有什麼空地，建商想蓋新房子，唯一一條路就是改建
只要你現在買的區域不是太差的，總是會輪到你的
weilun12201220 wrote:
建議屋齡並非重點,所有的條件都比不上"捷運站"...(恕刪)
這位大大的觀點跟我很接近。
我就是買台北市20年舊公寓的，樓主考慮的這個問題我幾年前買房子時也有列入考慮，到了去年想換屋時，財力上還是只能負擔舊房子，因此又重新的思考了這個問題，也在01在發過一次文問問大家的想法（大家覺得20年後台北市的住宅市場會變怎樣？），雖然20年後的事情沒人可以說的準，但是預先做沙盤推演還是可以盡量降低風險。
樓主最大的考量就是房子的接手性問題，引述我自己那篇發文內的一段話：
最近又看到一則統計，說台北市屋齡20年以上的房子佔70％，那可以想像20年後，台北市40幾年的老房子佔70％，然後還有屋齡2、30年的大樓跟屋齡20年的豪宅（因為現在的新房子都是豪宅），那20年後的首購族不就沒有公寓可買（房子太舊銀行不放貸）而只能買豪宅了嗎？
到底20年後台北市的住宅市場會變怎樣呢？
看過這個統計資料後樓主你有沒有比較安心了呢？
20年後台北市至少有70％的房子都跟您的一樣，只要房屋仲介還想在台北市存活的話，那他們就要想想辦法如何解決這個問題囉。
雖說如此，我還是不能抱持太樂觀的想法，所以還是要選擇好的地段才行，賣不掉時至少也要好出租才行，所以捷運站就是一個必要條件，但也不能離台北市中心太遠，這樣會影響租金水準，所以我選在明德站附近。
我的算盤是，20年後小孩上大學後就可以離開台北市，最差的狀況就是台北公寓出租，收的租金就拿來繳外縣市的新大樓的房貸。舊公寓翻修一下，漂漂亮亮的，換些新家具，然後租人，租金我評估並不會因屋齡老而有太大的降幅，還是地段佔比較大因素。
我現住的這附近3房2廳公寓的租金行情大約25000，不考慮通貨膨脹因素，20年後應仍是25000的行情，換算成3％的房貸，25000約可付400萬左右房貸，以7成房貸來算，約可買總價600萬左右的房子。以現在三峽桃園新大樓約13萬1坪的行情來算，大約是權狀40坪的3房2廳＋1車位，因此這代表我在這20年還要再存個200萬去付頭期款，然後20年後搬去三峽住新大樓養老。
marketer wrote:
小弟看房子也有段時間...(恕刪)
親戚家有一間房子，在長春路路邊透天店面兼住家，就是五十年左右的房子，父親年紀大了，房子要過戶給子女，最後決議是五個子女共同持分，每一個子女先繳一筆增值稅後過戶。
這個社區每一家都有此類問題，所以這一代的五十個屋主，保手估計現在有150個屋主，再20年，屋主數量應會超過200。
要搞定200個屋主，是天方夜譚。
除了國宅，眷村，台北市是有那一個社區都更成功過，有沒有人可以說來聽聽。
都市都更改建超級難，downtown 移動很普遍，全市界大都市都一樣，台北市也沒有例行。
所以都市都有光鮮亮麗的新城區與殘破不堪的就市區共存。
上海 東京 紐約 舊金山 台北都一樣。
都更改建? 說句不好聽的比喻，"你還真以為買了LV皮包會增值"
再問一次各位大大
除了國宅，眷村，台北市是有那一個社區都更成功過，有沒有人可以說來聽聽。
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