例如容積,
也不是表面上一定可以用到滿,
為什麼?
因為如果你是臨路小巷道,
你的容積會被打折,
因此很多小巷裡的老公寓,
除非你能做到大區域都更,
之後再去弄都計細部計畫,
然後改路寬,
否則很多時候,根本不划算...
更不用說現在一堆法規還要求日照權,高度阿,綠面積阿...一堆東西
一般你大概要抓至少20%的收益率,
但是如果你是小巷裡的小建案,
風險會暴增,
為什麼?
賣20戶和賣200戶的概念不太一樣,
如果出了一些問題,
例如鄰損,拖工期等...
多出來的費用如果是200戶攤平,
你的迴旋空間可以大一點,
但如果你只有20戶的空間可以迴旋,
那壓力會非常大,
因為200戶,r就算你被吃掉20戶的利純,
剩下9成還有的玩,
你20戶如果拿個4-5戶出來攤風險,
基本上你很大概率已經沒賺頭了,甚至已經賠錢了....
現在很多都是小建商去賭一些小案場,
只要案場稍微出狀況,或土建融的融資成本上漲,
隨時要有跑路準備...
很多老公寓的持有者精的要命,
甚至自己會花錢請專業人士幫他算,
有些自己也是開發商或建商,
自己都清楚是怎麼回事...
台北市巷弄內的老公寓,
沒那麼好搞的,
沒弄好可能還賠錢,
週期還特別長,
有些"有力"建商直接跳過改去玩重劃區,原則上不主動去玩都更案....
現在感覺未來是比較多建經公司蓋"廣告案場",
然後讓想都更的人自己去找建經公司來蓋,
只不過現在對建經公司這塊法制規範還沒那麼完備,
如果未來有專法出來,權責明訂和風險管理明訂,
將來都更應該走建經公司這塊的會慢慢變多,甚至變主流
內文搜尋