只想要讓家裡面的老人家不想被騙
我在這一塊是..........門...........外......漢
我要的不多...
就像老人家說的要公平而已
人家建商願意來蓋也是要讓他有所賺他該賺的
但是
我不希望像前面我所PO的那些條件跟建商的反映
我只希望老人家條件不要到時被稀釋或有吃虧的現象
人家該賺的還是要讓人賺
因為我還是不懂
他是真的要合建
還是如我前面所PO的......有些大大說的...他是要都更
在這邊真的很感謝各位大大努力的幫我跟發私訊給我
真的很感謝~
只是笨蛋的我還是想請問....
如我前面所有PO的...........
那我該簽嗎?
還是其實是可以簽
但是要他備註什麼但書嗎?
謝謝大家的幫忙...........
小胖緯 wrote:
代書說沒有這樣子的
因為合約就說明是合建的合約,不是都更用的
更何況都更現在沒人在走也做不下去
叫我們就簽合建的合約就好
都更也是合建的一種,只是會多申請容積獎勵.
都更合建只要90%以上就可以,一般協議合建要100%.
你覺得哪個簡單?
被騙了+1
建商今天不經意透露有在別的地方買土地還是什麼
結果可以容積移轉到我們這邊來
請問容機移轉到我們這邊來
跟之前討論的害怕他跟我們說合建確行都更之實
然後因為合約已經寫明地主"原"容積率(60%跟40%)會因為都更而稀釋地主持分.......一樣嗎?
現在加上他在別的地方有可以容積率移轉
這是什麼?
會因為再加上這個會影響我們嗎?
請問我們該怎麼自保?
條件上該說明什麼比較好?
還是一樣~不是賺,只是能回到公平而已
懇求各位了........
PS.因為家裡面老人認為這個建商是上市上櫃大公司
所以蠻頃向給他們蓋的......所以我要替他們想呀!
拜託囉..............
小胖緯 wrote:
後來建商的經理電話都...(恕刪)
先從建築法來說好了
你說你們家的土地使用分區是第三種商業區（也就是商三區）
依建築法來說，建蔽率是65％，容積率是560％。
它是什麼意思？先從這裡描述，建蔽率是對房屋興建做平面的規範，容積率是做立體的規範；進一步的說（也要倒過來敘述），
假設你家有100坪的土地（其他坪數則等比例縮放而已），你們家的土地可以”長”出：100×560％＝560坪的房子（這還只是容積坪，不是銷售坪（銷售坪我等會再說））
但是，100坪的土地，怎麼可能塞得下560坪的房子呢？只有用立體堆疊（也就是蓋好幾層樓的意思）的方式才能。所以說容積率是立體的規範就是這個道理。
那麼，要怎麼去限制每一層樓（平面的規範）可以蓋幾坪？就適用建蔽率來規範。例如：相同100坪土地，在商三區，建蔽率是65％，每一層樓可興建面積就是：100×65％＝65坪。
再來，說到容積坪與銷售坪的差別。
簡單的說，容積坪就是室內實際的坪數，也就是從你家大門（不是大樓大門）進去量的面積。而銷售坪就是容積坪再加上陽台（附屬建物）、公共設施（大公＋小公）的面積。
那如何換算容積坪與銷售坪呢？有一個銷坪係數可以參考，基本上來說，銷坪係數介於1.6~1.8之間，通常我們取1.65，這樣換算公設比就是33％左右；同理，如果銷坪係數用1.75來算，公設比可能會接近40％了。
因此，拉到前面說的，容積坪若已是560坪了，則銷售坪應該是：560×1.65＝924坪。
千萬注意，這才是你我買賣房子所計算價值的坪數。
結果，100坪的土地，可以蓋出924坪的房子，每一層樓可以蓋65坪。
因此，總共要蓋924÷65＝14. 21→15層的房子
不過這是不含獎勵的算法，如果再加上獎勵值（都更獎勵、停車獎勵、開放空間獎勵等等）就要往上加了。簡單舉例，如果都更獎勵抓個20％，那924坪的房子就會變成：924×(1＋20％)＝1108.8坪了；中間的差距（184.8坪）就是都更的威力，都更的誘因，也就是我說的，千萬不要簽的道理了。
為什麼？因為如果這家建商不做都更，不做任何獎勵的話，那請他們寫清楚；但是如果做了都更或是其他獎勵的話，但又不分給你們，那就太超過啦……。原則上至少要50/50來對分才合理。剛才說的都更多了184.8坪，50/50對分，你們家可分92坪，一坪以80萬估算，價差7200萬……。
現在來說你們家那裡的分配比例。以我的預估值，不說店面，樓上每坪均價應該超過80萬，若這樣的預估值正確的話，你們應該可以分到63~65％左右，60/40分的話，太少了，而且如果你們如果舊有建物如果還包括一樓店面的話，可以要到更多……。
最後，如果有做都更的話，增值稅還可以減免，不需要你們付。
所以衷心建議，請建商做都更，不然不簽。而且如果上面我說的你還是似懂非懂，沒關係，只要抓住幾點要訣：
一、合建部分---分配比例（地主/建方）：基準容積（60/40~65/35）；獎勵容積（50/50~55/45）；停車位（50/50~55/45），也就是說停車位不包含剛才說的房子面積值裡面。
二、都更部份---政府會幫地主算出合理的分配比例，也就是權利變換的數值，這部份你們稍可放心，以我所知，房價只要超過60萬者，經過權利變換後，地主都能分回60％的房子。
三、也就是最重要的，地主可就第一及第二部份的分配結果，擇優選取之。
如果抓住以上要點的話，剩下來的就是該建商賺的部份了，再差也沒1~2％了。
以上提供給你參考。
1.已開闢但未徵收的道路用地（目前開放至15米的道路用地）。
2.已開闢但未徵收的公園綠地。
3.現有建物被指定為古蹟之可建築用地（例如住宅區或商業區用地）。
4.迪化街等被限制開發之建築用地。
地主有無影響？土地被稀釋啦。怎麼說，看看便知。
舉個例子。你家原有100坪土地，在沒有任何獎勵（包括都更、停車獎勵、開放空間、綠建築獎勵、以及容積移轉等）的條件下，可以興建1000坪的房子。依照先前說的分配條件：地主/建方＝60/40；也就是說蓋好的房子，你家可分600坪；依照相同的持分道理，你家保留60％的土地，也就是60坪的土地，其餘的40坪土地，過戶給建方，連著400坪土地賣給其他第三者。土地與建物才能持有相同的比例，這樣合理吧。
但是，但是……，假設透過購買古蹟取得容積移轉，假設多個20％就好，100坪土地沒變，1000坪房子變成1200坪；你家只有分得『基準容積』的60％，所以還是分600坪而已，不是1200坪的60％＝720坪。
再來，依照我剛才說的，土地與建物的持分比例須對等相當的原則，新建物經過容積移轉變為1200坪，你家還是只分得600坪房子， 600坪/1200坪＝1/2，所以土地持分只剩1/2×100坪＝50坪，現少10坪土地。有沒有差，不用說吧。
其實，建商用白花花的銀子去買容積移轉，所以地主很難用基準容積的合建比例（60/40）去跟建商要求對等條件，比較合理的方式是請建商扣除購買容移的成本後，再60/40的來分配多出來的房子；不然也可以用（地主/建商）20/80~30/70的條件來談，地主可以分少一點，但不能完全分不到，不然幹麻要稀釋自己的土地持分讓建商賺飽飽呢？
合約該怎麼打？就是寫清楚
1.房屋分配原則：
基準容積部分，地主/建方之分配比例為60/40（或是65/35）。
獎勵容積部分，包括都更、停車獎勵、開放空間、綠建築獎勵等，地主/建方之分配比例為50/50（或是 55/45）。
容積移轉部份，扣除建方購買容移的成本後，以獎勵容移之分配條件分配之。
2.車位分配原則（一定要另外算，不能包括在房屋分配坪數裡面）：
地主/建方之分配比例為50/50（或是55/45，因為建上在開挖地下室的成本都較地面層為高）。
最後，一個『眉角』給你參考。如果你家土地是在鄰馬路的中間，不是在整建案的邊邊，或者，你家土地大到可以單獨興建的話，那就可以『慢慢談』；不然，可以告訴鄰居這些故事，我們沒有多要，只要合理，這個道理，絕對不怕讓人知道，也沒有要多貪。
以上提供給你參考！
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