銀行鑑價跟屋主開價差太多 (第2頁)

andafly
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樓主

2012-07-06 23:45

亮哥+ wrote:
除了鑑價偏低,你還要...(恕刪)

其實我的想法跟你很相近, 就是覺得開價離譜所以遲遲沒有下手

老實說看了蠻多房子, 這間是最合意的

當然不是100%符合我的條件, 但在預算不高的情況下這是目前最合適的

另外周圍建案的房子最近已經出現成交價80~100萬的狀況(參考內政部資訊)

雖然那些建案新很多(5年上下), 但顯然成功拉抬區域房價

去年以前這邊案子真的就是50幾萬/坪, 今年已經跳到70萬/坪以上

要買下去內心有疙瘩...但又沒有其他選擇...

想要繼續租屋...又剛好遇到惡質房東......

Fred7273

Fred7273
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12樓

2012-07-07 0:12

andafly wrote:
謝謝大家回應, 我也...(恕刪)

這...5年多從40-45萬漲到70-80萬也不太合理吧...
台北市的房價漲幅真的有誇張到...

亮哥+

亮哥+
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13樓

2012-07-07 0:40

andafly wrote:
其實我的想法跟你很相...(恕刪)

記得估算好自己的頭期款能力及希望核貸數額,並註明若貸不到XX成數XXX金額XX利率則本交易無效.
你只要認真計算這幾個數字我相信你買不下手的.因為你會發現買接近銀行鑑價的物件會比較划算.(可能比較遠比較舊但是空間相對大許多,實際便利性並不會比較差)

TT1291

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14樓

2012-07-07 1:17

應該是舊士林夜市、台北藝術中心對面那棟，70多合理，可能問題出在小套房，銀行比較保守。

亮哥+

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15樓

2012-07-07 1:22

TT1291 wrote:
應該是舊士林夜市、台北藝術中心對面那棟...(恕刪)

如果是那裡,年初就已經是這樣了,代表漲不動了嗎? 還是藝術中心蓋好後會漲到每坪90?

kobemiracle

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16樓

2012-07-07 5:59

建議多請兩家銀行鑑價看看
因為銀行鑑價的價格比較準畢竟所貸給客人的金額是經過市場周邊比價出來的
還會參考各房仲的價格下去做推算
貸得太高銀行也怕到時候錢追不回來(這都是考量)

ps自己是銀行業

sleepworm_3rd

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17樓

2012-07-07 8:19

銀行鑑價和一般市價本來就有所不同
這和一般民眾心裡的想法，本來就有落差
過去我從事銀行授信業務
接觸過太多太多的民眾質疑
為什麼屋主（房仲）開價xx萬，你們估價xx萬
好心的解釋，銀行鑑價除了location外，還包含很多因素
再者，銀行承擔風險借錢給你
當然會把抵押品的價值，稍微打折扣
每個銀行有每個銀行的授信、風險政策
估出來的價格有高有低，不一定完全相同
當然會有差距，但鑑價出來一般不會差太多

屋主開70萬，當然是他的理想價格
也可能是附近成交的行情價
銀行估45~50，也是合理的
不能說銀行估價偏低
加上小套房是幾坪的小套房？
比較嚴格的銀行，北市不含公設12坪以下不承做，有的銀行比較寬鬆
套房可貸成數也偏低，不若一般隔局、坪數房屋相同

銀行鑑價已經逐步開始收費
大部分銀行為了爭取業務，一般都不收費

一坪70萬，小套房給你15坪來算，頂多一千萬的成交價
銀行估價來算，頂多750萬
在北市算是非常低價的房子（姑且不論是小套房還是一般房屋）
一年也沒賺你多少利息錢
若是你跑路了，小套房在處理上，價格不好，又耗費時間

andafly wrote:
謝謝大家回應, 我也...(恕刪)

andafly

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樓主

2012-07-07 9:21

TT1291 wrote:
應該是舊士林夜市、台...(恕刪)

藝術中心對面有好幾棟大樓, 每棟屋齡不同

不知道覺得70幾萬/坪合理的是指哪一棟呢?

另外有趣的是....我請銀行鑑價與評估貸款成數

大眾銀行估40-45萬/坪, 總價6百多萬, 貸款可以四成左右

不過房仲方面卻直接用70幾萬/坪的價格請銀行估貸款成數

結果富邦還有另一間我忘了, 就照開價一千多萬去估可以貸六成

是說買方自己請銀行鑑價與仲介提供的銀行鑑價的結果通常會差那麼多嗎??

且是說富邦銀行覺得這間有這價值? 還是房仲請銀行鑑價方式跟我有所不同?

---------------
目前還打算繼續往北一點的地方找物件, 想多了解鑑價這一塊當作往後參考

再次謝謝大家寶貴的意見

birdy0614

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19樓

2012-07-07 9:28

按照現在的房地產氛圍...銀行估價當然要小心

因為房地產已經向下修正...鑑價當然要向下修正

如果現在1000萬貸您八成800萬

萬一半年後房價跌到700萬

對銀行來說---風險非常非常高

接下來會有很多類似的情形發生...貸不到足夠的錢

主因就是---銀行已經嗅到房地產向下的訊號

為自保...將貸款成數降低...風險轉嫁給購屋者

當然...有人會說...這是個人條件不好等等的話

請自行評估

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對小弟來說...貸款金額就是銀行對這房子的價值評鑑

是最準確的價值判斷..一般市價會高個1-2成

跟銀行鑑價差很多..開高價的房子..要小心

仲介只要買賣..不必像銀行要負擔風險

所以..仲介對價格的判斷..比較不值得採信..只求成交

若急著購買使用..不在乎被貴個幾十萬幾百萬..

就借錢下手買吧

如果還可以撐一陣子..半年後..也許可以買到理想價錢

208喵喵

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20樓

2012-07-07 9:38

開價跟台北市差不多~中山區大同區一堆!

另一種說法房屋貸款只有60%可貸