李東 wrote:
如果有80-90/p的實力
我會選責中正區...台大法商成功高中那一區....我的母校(恕刪)
小弟住明德路，因為地緣關係，所以有對這個案子做過一些分析。
樓上說的這種替代性，我認為存在的可能性不高。
首先這個案子小弟認為目標客層是區域的自住客，因為文林路這個門牌對外來客實在沒有吸引力，再加上那個周遭的生活環境，外來客看一眼應該就會打退堂鼓。而打著士林科學園區的名號，基本上是為了吸引投資客來買單，投資客最終的目的仍是未來要賣給自住客。
所以會買御之邸的人基本上會是在地人（投資客除外），而且是老一輩的在地人，要不然也無法有如此雄厚本錢來買，這些老在地人是不會想去住中正區的，本錢更厚的可能會去買大安區或信義區的豪宅，因為門牌夠顯赫，才有換區的誘因。
再者，中正區大坪數豪宅開價都破百了，所以同樣的總價只能買中正區的一般宅而已，而會買御之邸的人，看中他的不就是豪宅規劃嗎？所以中正區的一般宅對他是沒什麼替代作用的。
首先，不看location的話，這個案子的基地條件實在是很不錯的，近千坪的方正土地，四面臨路（一路三巷），這種條件的地不走豪宅規劃就對不起這塊地了。
面大馬路，樓高23F，92、111、138坪的大坪數格局，以這個區域來說，完全沒有同型態的產品，每個區域都有有錢人，都有豪宅的需求，所以這樣的產品在這個區域是有一定的市場的，只不過區域的小環境實在不佳，增加了銷售的抗性，等於是侷限了客層。
這個案子主打士林科學園區，不過科學園區大概還要10年才完成，這對投資客是利多，但是對自住客卻是利空，因為得要忍受近10年敲敲打打的日字，更何況區域的自住客會因為這個理由去買嗎？我想不會，因為原本就住在這裡了，不管買不買，以後科學園區成立後都一樣會受惠。
這個案子我認為賣的並不好，因為他剛開始賣時很低調，只有區域的廣告看版跟一兩次的報紙全頁廣告，所以從這邊可以判斷他的訴求是區域客，不過最近開始聽到廣播廣告，廣告訴求又加上SOGO生活圈，對在地人來說，距離那麼遠還說是SOGO生活圈，真是笑死人了，看來區域客已經賣不動，改打外來客了。
我家最近1個月信箱已經收到2次DM了，最近廣告又加上跟天母的國泰新案來比價（150 vs 90），我是覺得就一個豪宅定位的產品來說，丟信箱DM已經很low了（同時期石牌站的昇陽麗石一坪叫價80萬，而我家信箱從沒收過麗石的DM，結果現在已經clean開工了），現在又用便宜產品的比價法（最常見的就是過橋省一半的說詞），豪宅的氣勢已經蕩然無存了。
以遠雄的財力與過往做法，定位成區域豪宅的（開價比區域行情價高出一大截的），理論上應該不會用這種菜市場的叫賣方式來賣，因此我推估這個案子真的是賣不好，有點飢不擇食了...所以假如樓主真有興趣的話，儘管拿大刀去砍，我是覺得可以拿附近的力麒太和做為比較基準，因為區域類似，然而御之邸立地條件較好、規劃較好，所以比力麒太和高20％應該算合理。
ejan1969 wrote:
小弟再講講對這個案子...(恕刪)
網兄的分析與推測很有道理，遠x的行銷方式目前看來確實已脫離原先定位的豪宅規劃(剛潛銷是遠x業代主動聯繫預約時間參觀，當時遠x的業代還說本案比照趙x雄現住的御x苑規劃)
分享是好事，但一堆人可能連進去案場參觀都沒有就發言說得好像真的一樣，也可能提供錯誤的資訊而不知
本案小弟認為的抗性有二：
1、小環境確實不佳，無論是文林北路或兩旁小巷子皆同，方便的話可晚上到基地(非接待中心)附近逛逛，生活機能要到明德路才方便取得。
2、最大的抗性是毛胚交屋，這是跟附近建案最大的不同，說好聽的話是方便裝潢規劃，但買預售屋本就可客變，不存在裝修浪費原建商附加設備問題。毛胚交屋(遠x只做浴室防水及贈送空調提貨券)，以本案坪數裝潢至少要花300w以上，換算每坪取得成本要多加3w up，這還只是最一般水準的裝潢而已。
就區域自住客而言，會覺得太貴，無法評估空間規劃而且沒看到高檔建材。就投資客而言要裝潢後才好出售，時間及裝潢費都是成本，覺得划不來…
就小弟經驗來看，毛胚交屋會成功的案子只侷限頂級地段的推案，客戶本就是金字塔頂層，這些錢本來就要花，所以無所謂
本區域推毛胚交屋是最大的敗筆，接受度很低
所以賣的狀況就……，但本案戶數也不多啦，所以也不見得會再賣多久…
有興趣的要注意低樓層的view，遠x規劃高、低樓層的平面示意圖是不一樣的，可多多留意
我在潛銷期去看過房子，為了討論樓層報價時，業務曾出示清單並顯示已下小訂的戶別
當時看到已經超過2/3的戶數被預訂了，有些還排第二順位，面文林北路的戶數全部沒了，後棟中高樓層還有，總體來講，可供選擇的標的不多
據業務(遠雄都是自己銷售)所說，購買者有些是當地地主或醫師、律師等，加上遠雄建案的慣例，估計還有一部分應該是投資客買的
因為沒有面文林北路的戶別，只能考慮後棟的情況，後來我就沒有進一步的動作
十月時又有機會接觸這位業務，似乎面文林北路的戶數有釋放出來，不確定是保留戶或原預訂客戶取消
不過這個時候市況又和上半年不一樣了，估計價格可能更有空間，樓主有興趣可以接觸看看
優點：建案的內外設計、SRC、制震、建材、坪數、樓高、層高、毛坯、降版衛浴和獨立會館、室內泳池、宴會聽等設計則是標準豪宅規劃，說真的非常吸引人，以建案本身的條件來說，絕對是接近100分
缺點：周邊的生活環境估計是不會改變的，因為文林北路在該區域不是主要道路，車都不走人更不會走了，缺乏都市更新的誘因，如果不在乎出門必須開車則無所謂，另外附近老房子多，以信義計畫區和內湖科技園區的發展來推估，這個豪宅不在重劃區內，位置似乎有些尷尬
圍牆裡面100分，圍牆外面60分。這是我的評語
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