rogerkuo2001.tw wrote:
我們從報導可知:
購置成本: 36.8億, 約2628坪, 每坪140萬元
容積移入成本6.5億元
容積移入率:約為28.246％
總樓地板:約1萬1952坪
造價每坪25萬
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我猜地應是225%的容積率
公設係數1.6
所以應是2628x2.25(容積率)x1.6(公設係數)x1.28(轉移容積)~1.2萬坪(細節稍有出入)
每坪可以蓋: 1x2.25x1.6x1.28=4.6坪
轉移容積28%才花6.5億就買到了,相當於多了1.2萬坪x0.28=3360坪,每坪成本19萬(轉移容積的成本比購置的成本便宜太多了)
每坪成本:
1. 地價: (36.8億+6.5億)/11952坪=36萬/坪
2. 建造成本: 25萬/坪
所以每坪成本=36+25=61萬,就算加上管銷20%=73萬
每坪要賣200萬,成本73萬,實在太扯了!!!
R兄心思縝密，邏輯正確，但卻忽略了一點：數學上的必然，並不等於人性追求最高利潤之必然，無論建商或個人自售房屋時都一樣。
以此案而言，2004年時的購置成本: 36.8億，但建商此時計算價格時，不會以6年前的成本計算。就如同民眾於六年前在台北市精華區以每坪40萬買入的中古屋，此時也會以市場價70~80萬出售。
換言之，假使建商的這塊地不拿來自建，而是轉手每坪520萬賣出（兩年前信義計畫區A1土地，每坪698萬賣出），則建商馬上獲利100億。因此，此時建商會以土地出售的利潤做為基本點，計算自建的利弊，而非以6年前的購入成本計算（全台灣沒有這麼憨直的建商）。即使民眾自售自己6年前購入的房屋時，也只會比照市價，而非以6年前的購入價加個兩三成賣出）。
