樸園在天母忠誠路2段新推案 (第2頁)

tsengteh

tsengteh
個人積分：1分
文章編號：21944623

1分

11樓

2010-08-27 18:31

moncler47 wrote:
應該是家小型mote...(恕刪)

之前帶小孩在天母功學社學琴.本來也想買.但也是考量巷口的貴*MOTEL.打消念頭.

聽天母功學社櫃台小姐說:那家貴*MOTEL生意聽說還很好呢.大白天也常見車子進進出出...

天母功學社那棟店面功學社老闆想買.可惜房東只租不賣.記得是姓賴的.小孩(孫子?)和我家小孩同班.班親會時有聽其他家長竊竊私語.....但....不管大人小孩外表+水準.真的跟做工的一樣[....嘆氣]

蘭雅國中旁的巷子房子都太老了.而且帶小孩上課經過時常見一些男生在圍牆角偷抽菸...
而且面對運動場.每節都有班級在上運動課.還參雜國中男生隨口飆的三字經. 稍嫌吵雜~

真工我怎麼記得去年是開50幾??功學社旁的新大樓去年也是開50幾...

還有石油新村的停車場要車主8月底前遷車.好像要易主.

不知要繼續經營停車場還是養地要蓋大樓??

蓋大樓賺更多~

moncler47

moncler47
個人積分：160分
文章編號：21945796

160分

樓主

2010-08-27 19:38

小虎先生 wrote:
可以賣到那個錢嗎?我...(恕刪)

大哥別鬧了,顯然你不了解行情,21巷內敦年忠誠開85-88,成交最低7x,但這是07年下半年
的行情了,08年馬先生當選前就拆銷售中心動工,今年才剛交屋,前一陣子低樓層地主保留戶有
一戶託售開價9x,這巷內2年內新成屋及預售屋要有70以下我早出手了,但我說的是21巷前半段,
過德行東路229巷交叉點後的就沒這種行情了,有空自己去問問逛逛吧!

moncler47

moncler47
個人積分：160分
文章編號：21946111

160分

樓主

2010-08-27 19:56

tsengteh wrote:
真工我怎麼記得去年是開50幾??功學社旁的新大樓去年也是開50幾......(恕刪)

真工我沒記錯當時賣的很差,後來被投資客壓低打包,成交絕對不到60,因為當時遠雄爵士一坪
成交也才近60而已
功學社旁邊那棟是一層一戶4年左右的小建案,年初4樓成交一戶3600多一坪約64附近,現還有一戶
2樓要賣開價4580一坪約80,聖道天價標出後,大家又自動加了一些,東騰天母明年完工交屋後面又還有樸園要推案,搞得這巷價格一直壓不下來

小虎先生

小虎先生
個人積分：1339分
文章編號：21946769

1339分

14樓

2010-08-27 20:30

你說的是低樓層吧,高樓層我親戚說預售,成交超過60上個月,我有陪母親與住隔壁的表阿姨去看真工,六樓五十幾坪,開六十幾,仲介有暗示60加一點可成交!

那地點比大家談的地點要好一點,我說過你說一樣我也同意,巷子也大四線道,雙邊停車還可雙向開車比士東路寬,開窗後面可看忠誠路綠蔭大道,離運動公園也近,士東市場高島屋區,就是這個錢而已!

不要人云亦云,開出來偶而成交一戶,就是全部價格,新板,南港都是五十,六十,還有多少多少,,,,,大家去買預售就是認為兩年後有人接手更高,比一比附近新成屋真正成交價,不要以為後面都有賭性更大的人!

真工入住率沒幾戶,那是天母最好地點之一,我個人評價忠誠路比中山北七段或天玉街更好,至少一樣好!

大家賭預售屋就是先拿二成三成錢出來,簽約一成就好,完工交屋時,房屋總價若能漲兩成,用預售所付三成錢去看,獲利就是五成六成,同樣的,要是沒有,總價還跌一成五, 所付就是賠一半還要繳利息!

真工,就是一例,目前是套牢而已,現在天母忠誠路再去買八九十巷子內房屋,真不是明智之舉!

小虎先生

小虎先生
個人積分：1339分
文章編號：21947399

1339分

15樓

2010-08-27 21:02

好玩的是,跟真工緊臨的我表阿姨家,二十幾年也是七樓蓋的,成交要四十幾,旁邊新的就是六十上下,我表姨說因為公設問題,她家四十五坪,四房,那五十八坪的真工三房,房間主臥房稍大外,其他兩房也不怎樣,比這種二十幾年還小,四十五坪還四房!
兩者感覺差不多大!

坪數虛,公設大灌水,忠誠路那種巷子是不錯,但要預售案上百,我祝福他!

這種預售屋交屋立刻發現套牢的事會越來越多,我家附近古亭國小這地段也差不多,特別是巷內兩年前買今年交屋的,比當年買時都討不到多少便宜,小賺出場就不錯了!

道是一些坪數實一點,整體不錯一二十年的房子,明顯比兩年前2008時要漲不少,總之,現在真要買預售屋,一定要用現在附近新成屋去評估,不要再相信兩年後會如何如何,,,,,

tsengteh

tsengteh
個人積分：1分
文章編號：21949556

1分

16樓

2010-08-27 23:04

我不覺得真工是天母最好地點之一.因為離市場太近.很多貨車出出入入的.而且左右棟鄰居都是那些菜市場的.(是有錢的菜市場的.開名車.有的還買給他們的小孩住.不過水準...

)

而且不管買高樓層低樓層.幾乎沒VIEW可言.前面路不寬.後面棟距近.而且蓋得差不多高.視野不怎麼樣~

東騰天母那條巷子.如果沒有*族MOTEL.幾乎是很完美了.可惜MOTEL也算嫌惡設施.帶小朋友學琴.進那條巷子也不好走.常在閃車(MOTEL生意太好?).巷子也不算大.下雨天要開車送.免得走路被濺一身濕[..嘆氣]

是說東騰天母那條巷子裡拆掉的那片地.中間還有棟透天厝還沒拆掉.其他已拆平.放零星小樹整成小公園了.不知是要包夾舊透天厝來蓋嗎??

moncler47

moncler47
個人積分：160分
文章編號：21950258

160分

樓主

2010-08-27 23:34

1.天母成交真正破百的屈指可數,但成交70-90間的案子一堆,幾乎只要一線建商推案,或地點不錯較有
規模的案子成交都落在這個區間,至於二線建商巷弄內的小推案行情價目前確實落在60出頭,若是忠誠
路門牌還可以小加幾萬,這個在跟銀行貸款時感受會更加明顯

2.做個小數學計算,敦年忠誠62-130坪,坡平子母車位400,62*70+400=4740
東騰天母90坪,至少2個平面車位,90*80+600=7800,樸園推案規格大概與東騰差不多價格恐怕只會更高
不會更低,因為土地成本更貴,加上前面提的小案"仰誠",21巷內7棟樓(含樸園這塊),4棟是新成屋或預售屋
2棟是地主自建,只有一棟是中古屋(好像沒電梯),進入門檻不低,也呼應我前面提的"這兩巷都不便宜"!

小虎先生

小虎先生
個人積分：1339分
文章編號：21974175

1339分

18樓

2010-08-29 8:43

為了這個題目,昨天週六特別攜女友到天母一遊,晚上去看看天母圓環的跳蚤市場,順便吃些東西!

下午搭捷運到芝山站,本來要搭高島屋接駁車,人太多,雖然天熱但仍決定走路!延德行東路走,有一建案是士電蓋的,據說這一大片地本來是五層樓公寓,地點是菜市場口,這裏是大馬路邊,感覺普通!

再走過忠誠路就是大家談的地方,我仔細看看後,再到士東路九十一巷阿姨家,她家在七樓,是建物後棟,打開就是高島屋忠誠路,也看的到真工,我除完成我媽交待的藥品交給阿姨,也跟銀行上班的表姐聊聊,她們家約四十六坪,頂樓加蓋二十幾坪,我問到附近房價,我問她家可賣多少錢,她說一般頂樓加蓋一般算三分之一錢,所以總共約五十五坪,她說因為是頂樓前無遮,整片運動公園及高島屋及山都可清楚看到,一坪可比樓下無景,或前棟看巷子那種多五萬,約四十五到五十,當然會開五十五到六十給人家出價!

我說旁邊真工就算高樓不過六十出頭了不起,低樓六十,她說雖然房已經二十年但公設少,特別她還有屋頂花園,就算是六樓兩間(跟真工)來比,價差一坪十五萬她寧可要這間!新房子真的虛坪太多,,,,

然後到表姐推薦的七段天玉街,與璜溪旁天母西路五十巷天母北路等地逛逛,有仲介的就去看一下房,晚上去忠誠路上兩人吃一個大牛排!

忠誠路仰哲旁樸園要推的案,但新拆這小地要蓋出的房,跟已完工的真工,也是小地啦,兩者給我挑,如果現在都是新成屋,我還是會挑真工就地點而言,從巷寬而言,從兩者自窗戶看出去的景而言(都用六樓來說,低樓層兩者都沒景觀),個人看法,至於離菜市場前面有人提到,我是覺得還是有一段距離,這條巷子夠大,比二十一巷大多了,這小區總體來說,絕不下於二十一巷,離運動公園綠地也近,兩者都可打環境八十分!

中山北路七段那些推案號稱一百多萬一坪,不知交屋後如何,那邊是山坡地, 基本上也沒有小時後那種外國風,天玉街整體規劃不錯,也有幾棟如奧之細道那種很好大樓,但與忠誠路比我還是挑忠誠路!

天母西路五十巷,巷較小,有河邊可休閒,也不錯,新房多,但跟運動公園與寬大的忠誠路一比,我還是挑忠誠路,可能就是忠誠路頭,那一區很好,離捷運近,忠誠路中,高島屋到中山北路中這段,有大公園與高島屋,如果問我天母我最想住區段,還是忠誠路,

以上就是個外地人的看法,不過就房價來說,天母到是沒有想像的貴,南港,甚至板橋都喊到那種價格,連新莊遠雄都說要六十萬,我來買天母巷子就好,房價一定要用新成屋去推估預售屋,不要以為兩年後一定有人用更高價去買!那種建商配媒體去炒新開發區的,算了,聽聽就好!

moncler47

moncler47
個人積分：160分
文章編號：21982792

160分

樓主

2010-08-29 18:29

1.小虎先生有心了,還特別逛了一趟天母,如果想多了解天母一點也可看這個討論串
http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=454&t=1273363&p=1
你說德行東路那塊在蓋的叫"知田",今年上半年天母2個較大推案,一個是國揚天母,一個是知田
國揚天母銷售中心沒蓋好就賣完,知田賣了2個月也完銷,成交價格都落在我談到的"一線建商推案"
成交70-90間

2.你覺得哪裡好都ok!我沒意見!但這跟市場行情所反映的有落差,顯然有一些東西是你沒有考慮的
前面tsengteh兄提到了一部份,或許你可以從另一面思考,次級地段推案開80-90都很快完售那忠誠路
該開多少?天母沒地了,越後面取得的地成本越高,如果天母東路聖道住三土地一坪要409萬,那忠誠路的
地值多少錢?我特別注意21巷是因為忠誠路上沒有一個巷子是一半以上大樓都是新成屋或預售屋!更何況
它巷口就是指標"仰哲",也由於這巷過去都是老透天因此建商特愛,你現在看到的事實是推案的都是一線中
大型建商,這是角力戰後的結果,敦年最先取得土地開85-88,東騰面積最大開95-108,樸園最晚取得土地,
這建商過去推案價位如何?銷售成績如何?所以不會比東騰低大概是可以確認的結果!如果這些都蓋成了,
那你不考慮周邊大樓平均水平及鄰居素質....?

3.21巷是8米巷,這地不算小了,不是只有後面小公園那塊,是從敦年旁一直到小公園(包含2個小公園及一個老透天),我猜應該會建9-11樓,面積會大於敦年與東騰相當(東騰是15戶每戶92坪),但我今天聽到最新的狀況是這塊地
參加台北好好看爭取容積獎勵,可能要明年下半年才會推案!反正房子都拆了推案只是遲早,就慢慢期待吧!

小虎先生

小虎先生
個人積分：1339分
文章編號：21984270

1339分

20樓

2010-08-29 19:58

moncler47 wrote:
1.小虎先生有心了,...(恕刪)

純討論,長見識!

那新成屋真工六樓,為何60出頭萬賣不掉?
樓下三二樓60萬賣不掉?

此地段與21巷,我個人看法售價跟大家看法等,伯仲之間應不為過吧!傳統上天母人仍認為天玉街為最貴,但我們談這兩者應差不多吧!

例如我同事買的板橋新巨蛋最近一堆拿出來賣,格壁新推的硬比新成屋要多三成(到手價)來賣!也有人買?

這就是標準想以小搏大,三成自備兩年內繳,七成來貸,簽約一成就夠,交屋漲三成用自備款來看就翻倍,跌三成本金是零!

天母東路那塊蓋出必是台北名宅之一,是身份與地位代表,但巷內這種小宅去評價應不同於豪宅,這次樸園這種地段案子,賣比真工成交價要多五成,除真自住外,投資的人就要認為二年後房價再漲三四成才能下車!

真工的投資客不就是個例子嗎?兩年前他們就用今天價上車,還好這兩年是漲的,買樸園這案子真用九十萬或更高去買,god bless you!