已經買房子的人～都希望別人或以後買的人比他還要貴～
還沒買房子的人～都希望買到破盤價～最好可以買到一坪一萬的帝寶～然後延續這個輪迴....
每個人都難免貪心.....
房地產的實際價格如何～
是得去實際談～而不是看仲介發發新聞稿～看看新聞討論區就可以知道的
另外地點跟房屋本身的條件很重要～
買到爛的物件～就算是在SARS買的～一樣賣不到好價錢～
買的好的物件～就算是買在高點～後面還有更高的高點在等你～
人口都會化的趨勢已經不是趨勢～
歐洲一些大城市～一兩百年前就很熱鬧了～
中間就算經歷世界大戰～瘟疫～到現在來看只有更熱鬧～
至於什麼大學生起薪、薪水漲不漲就更不用提了.....
自有造化～
同樣學財務工程的～
有人畢業十年還是在證券公司跑龍套
有人畢業十年成為外資操盤人～
總不是每個企管畢業的都會且適合當老闆～
至於薪水漲不漲～那是看個人本事....
我不覺得目前的生活比一二十年前苦....
只是一二十年前大家資訊不多、誘惑不多、比較不多、願意埋頭苦幹....
現在的日子太好過了...要手機、要吃到飽、要網路、要電視到處都有
大約四年前把教師生活辛苦工作的積蓄大概七百萬～已有自住的房子
買了一個地點不錯的大樓的獨立門牌含衛浴廚房的大套房四間～
花了一千萬....貸款三百萬~~以目前的利率算4%好了～一個月全部的房貸利息一萬
因為地點好～又是獨立的套房～一個月一間收租一萬～還不含水電網路與管理費
幾乎全年滿租......
每年收房租 1*4*12 = 48 萬
四年下來 大概收了兩百萬的房租～
就算這四年都繳4% 的房貸～最多也不過繳了 四十幾萬的房貸利息 ...
還不包含工作時的薪資收入
去年五五專案優退～享18% ... 一個月領月退七萬多....目前還不需要繳所得稅～房租收入也未列所得
這樣看來～～他也是個投資客～～～但是我卻不覺得他快要要斷頭～輸到脫褲子落跑了.......
當然過去的走勢不代表未來走勢, 但是除了罵房價貴, 大家心中真的有一套"合理房價"的運算公式嗎?
就跟股民一樣, 要買的人一直罵股價高買不下手, 要賣的人一直罵股價低賣不下手, 有幾個人真的能算出合理的股價, 且真的按照理性來操作呢?
這麼問好了, 在罵房價太高的各位, 請問多少錢一坪你認為你願意買? 如果真的跌到這價位, 勢必搭配消息面的衝擊(例如之前的SARS, 或是美國這次的次貸), 那你會不會開始擔心"SARS會不會繼續蔓延? 將來還會不會更低? 要不要再等一等? 當時設定的目標價是不是有問題?", 若跌到谷底開始回升時, 你會不會擔心這只是曇花一現, 將來還有更低價可以撿便宜? 或是後悔早幾個月沒買, 現在白白給投資客賺一手?
看多房價的各位也可以把上面的問題反過來問, 我並沒有先入為主要看多或是看空房價.
姑且不論板主的言論, 至少我覺得標題下得很好, 若只有怨念, 任憑"感覺"來買賣房子, 那賺賠也只能看天意了~
cyberforce wrote:
賣房子的人都希望房子...(恕刪)
cyberforce wrote:
大約四年前把教師生活辛苦工作的積蓄大概七百萬～已有自住的房子
買了一個地點不錯的大樓的獨立門牌含衛浴廚房的大套房四間～
花了一千萬....貸款三百萬~~以目前的利率算4%好了～一個月全部的房貸利息一萬
因為地點好～又是獨立的套房～一個月一間收租一萬～還不含水電網路與管理費
幾乎全年滿租......
每年收房租 1*4*12 = 48 萬
四年下來 大概收了兩百萬的房租～
就算這四年都繳4% 的房貸～最多也不過繳了 四十幾萬的房貸利息 ...
還不包含工作時的薪資收入
去年五五專案優退～享18% ... 一個月領月退七萬多....目前還不需要繳所得稅～房租收入也未列所得...(恕刪)
1.七百萬自備款,拿去定存算利率2.5%,一年有17萬5的利息
再加上一年12萬的利息
姑且不算房子無法論定的漲跌
一年房租收入超過29萬5才算是賺的(不知道這種算法有沒有錯誤
)租屋市場租一年,大都是付11或10個月的租金
假設以11個月計算,四間都能達到年年滿租(難)
一年租金收入44萬,等於賺14萬5
計算加入房間一定有的折舊或破損維修,以及家具家電的期初費用
算實賺12萬好了,等於是700萬的1.7%利率
實賺1.7%+定存2,5%=4.2%
一般來說,股市跟房市不會差太遠
如果景氣繼續看漲,4.2%對決大多數的基金或股票,可以說是獲利的零頭
如果景氣持續走跌,房價要跌超過4.2%,真的很簡單
綜合以上........賠的機率真的很大
2.四間大套房...
我記得套房的定義是一間房間裡面有獨立的衛浴
有四間大套房,還有廚房
除了蓋出來專租學生的宿舍類型,我真的沒看過這種設計的大樓
而且能夠一間一萬,幾乎全年滿租
不含水電/不含網路/不含管理費的租出去
可以問一下......在哪邊嗎?
一步一腳印 wrote:
1.七百萬自備款,拿去定存算利率2.5%,一年有17萬5的利息
再加上一年12萬的利息
姑且不算房子無法論定的漲跌
一年房租收入超過29萬5才算是賺的(不知道這種算法有沒有錯誤)
租屋市場租一年,大都是付11或10個月的租金
假設以11個月計算,四間都能達到年年滿租(難)
一年租金收入44萬,等於賺14萬5
計算加入房間一定有的折舊或破損維修,以及家具家電的期初費用
算實賺12萬好了,等於是700萬的1.7%利率
實賺1.7%+定存2,5%=4.2%
一般來說,股市跟房市不會差太遠
如果景氣繼續看漲,4.2%對決大多數的基金或股票,可以說是獲利的零頭
如果景氣持續走跌,房價要跌超過4.2%,真的很簡單
綜合以上........賠的機率真的很大
2.四間大套房...
我記得套房的定義是一間房間裡面有獨立的衛浴
有四間大套房,還有廚房
除了蓋出來專租學生的宿舍類型,我真的沒看過這種設計的大樓
而且能夠一間一萬,幾乎全年滿租
不含水電/不含網路/不含管理費的租出去
可以問一下......在哪邊嗎?
這個我花點時間來回答你好了...
1. 對於你的計算我就不評論了
2. 首先要放定存得先看看銀行願不願意收比較大額的定存單喔....
3. 定存的利息，扣掉免稅額度～其餘得繳稅喔
4. 全部都是現金部位，會被通貨膨脹反咬
5. 有很多地段，早上貼租下午出租，這些地方基本上你是很難看見的，
因為租屋公告還沒出警衛室就已經被租走了，更不用說貼網路、送仲介、或貼布告欄電線桿了
6. 房貸利率一開始就已經設定4%了，基本上一開始已經把折舊的問題考慮進去
7. 誰說租房子一定要附家電？？地段差的就算裝潢成皇宮還是難租。
8. 基金跟股票不需要扛風險～～獲利有這麼高阿...大多頭的時機還是有很多人賠一屁股
9. 景氣走跌～～股票跟基金～就跌比較少跌比較慢嗎？？～～
10. 這種大樓很多耶....台灣地小...但是走起來也是很大....你沒看過不見得就很稀有喔......
11. 一間一萬基本上就不是設定在租學生上面拉....
12. 我還是得說一遍～地點決定房地產投資成敗的七成....
13. 忘了說～收進來的租金現金部位以及每個月的收入還是會有其他投資.....
cyberforce wrote:
1. 對於你的計算我就不評論了
2. 首先要放定存得先看看銀行願不願意收比較大額的定存單喔....
拆成三筆放三間銀行,很簡單吧
3. 定存的利息，扣掉免稅額度～其餘得繳稅喔
出租所得,一樣得繳稅
4. 全部都是現金部位，會被通貨膨脹反咬
房子一樣會被折舊(非跌價)所咬
5. 有很多地段，早上貼租下午出租，這些地方基本上你是很難看見的，
因為租屋公告還沒出警衛室就已經被租走了，更不用說貼網路、送仲介、或貼布告欄電線桿了
這倒是真的沒聽說過
6. 房貸利率一開始就已經設定4%了，基本上一開始已經把折舊的問題考慮進去
4%與實際利率的差異不到1%,房子折舊沒有這麼小吧
7. 誰說租房子一定要附家電？？地段差的就算裝潢成皇宮還是難租。
所以我才問哪邊的這麼好租出去,結果你也沒回答
8. 基金跟股票不需要扛風險～～獲利有這麼高阿...大多頭的時機還是有很多人賠一屁股
要這樣說的話,大多頭還是有人房價下跌,對吧?
9. 景氣走跌～～股票跟基金～就跌比較少跌比較慢嗎？？～～
一樣的問題,房價有區域問題,股票基金也有
以相同的漲跌幅來說,房價還多了一個折舊的問題
10. 這種大樓很多耶....台灣地小...但是走起來也是很大....你沒看過不見得就很稀有喔......
我沒有說很稀有吧,我只說沒看過,所以請問你是在哪邊?
11. 一間一萬基本上就不是設定在租學生上面拉....
老問題,在哪邊?
12. 我還是得說一遍～地點決定房地產投資成敗的七成....
以投資的觀點來看,大多是看跌
所以才有人想以自住的觀點來說服其他人買屋
現在又繞回來投資的觀點了
13. 忘了說～收進來的租金現金部位以及每個月的收入還是會有其他投資
每個月的收入好像跟討論沒關係吧
一步一腳印 wrote:
1. 對於你的計算我就不評論了
2. 首先要放定存得先看看銀行願不願意收比較大額的定存單喔....
拆成三筆放三間銀行,很簡單吧
3. 定存的利息，扣掉免稅額度～其餘得繳稅喔
出租所得,一樣得繳稅
^^^^^^^^^
出租會提列所得的部分一般都是轉嫁到房租上面
4. 全部都是現金部位，會被通貨膨脹反咬
房子一樣會被折舊(非跌價)所咬
^^^^^^^
房屋本身的價值會被折舊所咬～但是土地部分卻會反向...
5. 有很多地段，早上貼租下午出租，這些地方基本上你是很難看見的，
因為租屋公告還沒出警衛室就已經被租走了，更不用說貼網路、送仲介、或貼布告欄電線桿了
這倒是真的沒聽說過
6. 房貸利率一開始就已經設定4%了，基本上一開始已經把折舊的問題考慮進去
4%與實際利率的差異不到1%,房子折舊沒有這麼小吧
^^^^^^^
不止1% ，四年前的房貸利率還低於3%,只是這四年平均用4%來計算
7. 誰說租房子一定要附家電？？地段差的就算裝潢成皇宮還是難租。
所以我才問哪邊的這麼好租出去,結果你也沒回答
^^^^^^^
我非領你薪水的投資顧問，沒必要回答你...
8. 基金跟股票不需要扛風險～～獲利有這麼高阿...大多頭的時機還是有很多人賠一屁股
要這樣說的話,大多頭還是有人房價下跌,對吧?
^^^^^
我沒說不是...
9. 景氣走跌～～股票跟基金～就跌比較少跌比較慢嗎？？～～
一樣的問題,房價有區域問題,股票基金也有
^^^^^
的確有，但是不是通例
以相同的漲跌幅來說,房價還多了一個折舊的問題
^^^^^
股票基金的風險早就遠大過不動產折舊的問題
10. 這種大樓很多耶....台灣地小...但是走起來也是很大....你沒看過不見得就很稀有喔......
我沒有說很稀有吧,我只說沒看過,所以請問你是在哪邊?
11. 一間一萬基本上就不是設定在租學生上面拉....
老問題,在哪邊?
12. 我還是得說一遍～地點決定房地產投資成敗的七成....
以投資的觀點來看,大多是看跌
所以才有人想以自住的觀點來說服其他人買屋
現在又繞回來投資的觀點了
^^^^
以投資的觀點來看～不見得看跌...反而現金的價值比較會長期看跌...
13. 忘了說～收進來的租金現金部位以及每個月的收入還是會有其他投資
每個月的收入好像跟討論沒關係吧
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