bar0402 wrote:
有"前因後果"就不叫...(恕刪)
你發了無數的文，但是和文林苑事件根本是不同的故事，
就好像編劇一樣，變出一個文林苑霹靂火版，
而且寄望把不實的虛構故事，重復的說，變成真的，
就連你提到的希特勒比喻，你引述的歷史內容，又有有幾分是真？
kuoyuan1 wrote:
你也沒說出全部的事實.
樂揚因王家多出來的容積(包括都更獎勵容積及臨捷運多出的樓高)，可以賣遠超過二億，這不是低價強買？
..(恕刪)
都更的房子，一部分給地主，一部分給建商抵建築和管理成本和規定拿到的利潤。
文林苑的案子分配比例大約是，建商： 地主 = 52:48
王家分大約一億。
可以賣遠超過二億，是懶人包把建商的預售屋價格從民國98年均價47萬/坪灌水到65萬/坪的欺騙結果。
不要在被那些資料騙了。王家的 權利變換，經過訴願被駁回。
註解3
節錄自 天下雜誌，文林苑背後的４大都更迷思
2012-03 Web only 作者：熊毅晰
http://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5031655&page=3
一位都更公司董事長表示，依照「都市更新條例」規定，實施者在進行都更時，可以收取其投入的資本、管理技術等成本的十二％做為利潤，也就是所謂的「風險管理費」但這位董事長說，都更審議會在審核時，通常都會再砍這項費用。因此，平均一宗都更案，實施者可以得到的風險管理費約八％左右。 ....
根據台北市都更審議會委員之一、中國建經公司總經理陳美珍表示，每件更新案地主與實施者（通常是建商）分配的比例不一，通常要視該地區的房價水準而定。她解釋，在房價高的地區做都更，地主與建商的分配比例，常見是六:四；但房價低的地區，也有可能變成地主只拿四，建商拿六。
以文林苑為例，因其地處的士林區，房價相較北市大安區等中心區域，房價相對較低。因此，樂楊分得的比例約五八％。根據文林苑的更新事業權利變換計畫書，本案更新後，地主實際分配坪數約一千七百坪、四十五個車位，樂揚分得二千三百坪、三十八個車位。
通常，建商與地主的分配比例，是經由雙方協議的結果。而且，市府指派的審議會，對權利變換計畫書的審核，把關也算嚴格。「建商若要從都更中獲取暴利，基本上連審議會核定都過不了，」陳美珍說。
再進一步細算文林苑建商的獲利。若以某位樂揚預售屋買家，在二年前的成交價約一坪四十七萬，加上士林區車位，一個平均約二００萬做為計算基礎，得出整個都更案樂揚分房可得約十一．八億元。扣除審定成本八．六億，與管理費二億，
樂揚因更新價差得到的獲利，其實是約一億元，沒有到王家指控的五億元暴利。
(作者圖解)
建商的分配 + 地主的分配 = 房數 × 房價
建商的分配
=（建築成本+管理費）+ 風險管理費
=（建築成本+管理費）× 108%
>分配的比例，在高房價地區，建商分比較少的房子就可回本：
例如 建商的分配是6億,房子總值15億.地主分9億,建商地主分配比40%:60%
建商的分配是6億,房子總值10億.地主分4億,建商地主分配比60%:40%
>分配的比例，在底房價地區，建商分比較多的房子才可回本：
基本上，都更戶依據土地持有的比例去分配 "地主的分配"。
而文林苑的分配比例，大約是：
至於建築成本的項目列舉和金額，在都更案審核時，是有一定的規範，大家可上官網看看:
臺北市都市更新審議作業相關規範彙編
www.ur.org.tw/download/updatelaw/taipei-ur-15.pdf
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臺北市都市更新審議作業相關規範彙編. 目. 錄. 壹、都市更新事業及權利變換計畫內有關費用. 提列標準. 一、都市更新事業及權利變換計畫內有關費. 用提列項目總表…..
註解4
都更受害者聯盟的新聞稿，假造數字把建商的獲利從1億誇大到5億甚至10億，
以下內容摘自都更受害者聯盟的新聞稿 (都市更新受害者聯盟新聞稿鏈接)
>>民國100年聯盟把文林苑民國98年的預售房價由每坪均價47萬灌水到每坪65萬現價，地主獲利該用100年的現價計算卻用98年的房價47萬計算
台灣都市更新受害者聯盟回應士林「文林苑」都市更新案 聲明稿
台灣都市更新受害者聯盟寫於 2011年8月16日20:44
• 本案更新後價值19億35,322,222元
• 本案更新後面積4113.03坪，車位93部
• 地主實際分配權利價值8億73 ,997,570元 （約等於1749.45 x 47萬/坪 + 45 x 200萬/車位,事實地主的房價應該以聯盟發文時民國100年的房價每坪65萬計算）
• 地主實際分配坪數1749.45坪、車位45個
• 樂揚分走2363.58坪、車位38個→現在價值一坪65萬，車位250萬=16億3132.7萬 （其實每坪該用民國98年賣出的均價47萬計算)
• 樂揚審定成本8億63,294,685元加管理費2億0,372,093元，共計10億67014778元
（註：成本在王家的支持者和都更受害者聯盟方面並沒有看到爭議的意見)
• 可超賣差價獲利5億64,312,222，可超賣差價增值幅度52.88%
• 樂揚收了買屋者預售款，建案又可以貸款，依私下合約，究竟有無支付那些搬離地主的租金補貼?
資料來源：台北市政府府都新字第09830575300號核定版權利變換計劃書
樂揚建設申請公權力介入代拆，為其可賺得超賣價差5億，這五億元尚未包括審定成本中浮報的金額，實際上的獲利粗估恐約有10億之譜
事證：
A.苦勞網: 都更受害者聯盟諮詢其它建商後，指出......因為文林苑在2009年(民國98年)推出之後，半年間預售屋便已售罄，建商因此騎虎難下。http://www.coolloud.org.tw/node/67304
B.據台北市都更審議會委員之一、中國建經公司總經理陳美珍表示:
若以某位樂揚預售屋買家,在二年前的成交價約一坪四十七萬,加上士林區車位,一個平均約二００萬做為計算基礎,得出整個都更案樂揚分房可得約十一．八億元.扣除審定成本八．六億，與管理費二億,樂揚因更新價差得到的獲利,其實是約一億元,沒有到王家指控的五億元暴利。
文林苑背後的４大都更迷思(天下雜誌)
http://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5031655&idSubChannel=4
C.奇怪的是建築成本8.63億，聯盟如果說審定成本浮報，獲利粗估恐約有10億之譜，那建築成本變成3.6億, 3.6億/4113.03坪，15層大樓平均每坪造價8.7萬，怎麼可能。
D.官網的記錄是二樓以上平均建坪可售的單價42萬元/坪。不是65萬。
http://twur.cpami.gov.tw/urquery/country-2-1.aspx?KEYID=VTIwMTAxMDA4LTYzNDIyMTUwMDczNjIyNjE4Mw==
E.王家懶人包民國98年的異議書，每坪房價才以53萬計算。不是65萬。
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