想真正了解房市走勢的人進來吧! (第13頁)

johnkklin

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121樓

2011-04-03 3:02

感謝版主的論點
其實政府打房, 他們是無法出手而已
用實際成交價課稅, 會課不到嗎?
國稅局要查資金流向很簡單, 總不會每個人都扛著布袋裝現金買賣房子來逃避, 或者倒出一堆幾克拉的鑽石出來交易

另外要打房, 看對岸很多手段啊, 看新聞就知道了

理論上來說, 房地產是景氣的落後指標, 應該不難預測
不過最近幾年的走法
個人覺得房地產走的是一段資金行情
就像股市一樣, 管他甚麼股, 有人接手有人賺, 是非常穩定的一個通道, 一個"正向循環"
有人說是泡沫, 但是泡泡要吹多大才會破, 沒人曉得, 泡沫之上還有泡沫, 玩過股票的應該懂
要打破就要有一些恐慌心理出現, 多殺多
通膨>>錢更會往房地產跟黃金跑, 不是房價降低的理由

匯率的操縱, 台灣一直讓內需還有一般百姓受苦
大家辛勤的工作成果, 都被台幣貶值給抵消掉
政府欠了一堆債務, 只要多印一些鈔票, 債務就抵消, 匯率就貶值, 出口商競爭力提高, 何樂而不為?

台幣如果升值, 油也不漲或者漲得少, 大宗物資也不漲, 麵包也不漲, 就算薪水不漲購買力不會下降太多
所以政府維持這麼多的外匯存底, 詳見100年泡沫的書, 好像有分析過, 絕對不是甚麼好事

路過的微風

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122樓

2011-04-03 9:00

mudada wrote:
把閒錢換成美元，等著...

美國什麼都猛,炒房吵起來更猛,我在佛羅里達的一小塊廢地在二房風暴前一年,光是不明仲介從美國寄來直接出價的明信片,從第一張到最後一張價錢整整差了七倍

資本主義的市場機制在美國根本就是無法無天的肆虐,銀行端必須扛起所有的責任,所以它們銀行倒掉是家常便飯,公司的退休基金被秒殺掉也是司空見慣的事,除了有聯準會這個世界上唯一的主宰做靠山(有能力直接把美金貶值後把中國,日本這些債權國買的國債直接賴掉)之外,關於房地產,相較於台灣,有個重要的相異處值得提出來討論

在美國,不動產抵押給銀行之後,屋主跟銀行間的借貸關係基本上就已經鎖死了..也就是說,出了狀況銀行拿走房子之後就兩不相欠,不管不動產賣掉值多少錢都跟屋主無關.這就是為什麼一堆老美有錢也不見得願意還,兩手一攤直接走人.在那個時期,大部分的華裔白領移民還是乖乖的頂下了房貸,真不知道是聰明還是笨
還有他們買房很多狀況是連頭期款都不用的,當年如雨後春筍般冒出來的經紀人憑的不是別的,憑藉的是各行各業從大小不等金融機構挖錢出來的能力.現在應該知道為什麼三年前的金融海嘯會這麼可怕了
(恕刪)

美國佛州在金融風暴中算是重災區,價錢可以漲七倍?可見買入價格真的不高才可以這樣炒作!
加州一些地段也有炒,不過慘的也都是外圍的城市與區域,原本沒那個價,後來跌回去也很正常!
我家在LA的一個好學區,20年來"只"漲三倍(30萬到100萬),但回跌的也不多!
我姐夫買在北加的好區,1.5M還算是破房,還一堆人想接手
地段在美國也適用

銀行會倒,但也有FDIC!

美國就算破產也可以經過努力幾年後一筆勾銷,又是一條好漢

但台灣銀行可以追錢追到死,算是比美國保守

所以金融風爆台灣會比美國小

心的通透並非沒有雜念而是明白取捨

mudada

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123樓

2011-04-03 20:48

rogerkuo2001.tw wrote:
美國佛州在金融風暴中算是重災區,價錢可以漲七倍?可見買入價格真的不高才可以這樣炒作!

不是買入的價格,是broker寄過來直接出價的的價錢.
他們的仲介也不囉嗦,直接寄明信片把出價錢寫在上面,相當的乾脆 XD

yunyunhome

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樓主

2011-04-04 21:17

test

yunyunhome wrote:
其實政府在房市政策上...(恕刪)

yunyunhome

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樓主

2011-04-05 16:08

bruce000 wrote:
原文吃光光補充一下...(恕刪)

"民國100年大崩盤"的觀點，他單純地推論，貨幣供給量激增下，最終就是泡沫沫滅崩盤

但會不會崩盤，不是這麼簡單的，至少就算真的崩盤，也不會按照1990年那次崩盤的模式

經濟上的大災難，向來都以"出乎意料"的方式進行的~也就是說，我也不敢隨便預測崩盤~我只能試著"解釋"過去曾發生的事情，並觀察目前的現象，來推估崩盤的發生機率

試想，美國政府官員都是豬腦嗎?如果他們早知道最後會演變成金融風暴，他們還會相信市場的力量?相信市場會自己修補錯誤嗎?在當時，美國政府官員其實主要是認為，這種房貸模式其實是很好的，有助於窮人們也能持有自己住宅，讓更多人實現"美國夢"，反正銀行"應該"自己很清楚知道風險，也知道風險要如何規避~

結果，銀行們以為風險都轉嫁出去了，哪裡知道原來經過多次債權證券化之後，其實大家都綁在一起，如果會沉船，是大家一起死....

我要強調的是，如果會崩盤，他肯定不是因為貨幣供給量激增造成的，他肯定是某個我們沒注意到的因素造成的~

因為，"貨幣供給量激增"只是房市與股市上漲帶來的結果之一，但貨幣供給量增加與房價上漲卻有"交互影響"的作用

在投資信心與消費信心未受扭曲下，貨幣供給量越快，房價漲越快，而房價漲越快，又會讓貨幣供給量漲越快~

A用更高的價錢向B買房子，使得A從銀行貸款1000萬來向B買房子~在這過程中，銀行的1000萬(其他人的存款)並沒有消失，但B的銀行戶頭裡卻增加了1000萬(可能有部分錢拿去償還B買房子的貸款錢)，如此貨幣就增加了~但是，如果A買房子並不用貸款，整個過程中，貨幣就沒有增加，甚至屋主拿去償還貸款而變少~
因此，政府才會這麼在意貸款餘額，限制貸款餘額的增長，主要是因為這樣才能有效控制住貨幣供給量~不然，央行在印鈔票已經增加不少鈔票，如果房貸餘額增加過快，就會讓貨幣供給量增加到超過控制的程度，但央行又必須持續印鈔票，使得回頭來逼銀行"不准"再做放款~很多公營銀行就是怕政府作金撿，所以乾脆不再作房貸貸款了，反正銀行不賺錢，跟公營銀行董事長"沒關"(他的董監酬勞照領嘛)

但是，原則是，貨幣供給量暴增如此多，相同的錢還能換相同的房子嗎?如果，房價都不漲，那政府狂印了這麼鈔票後，那對持有房屋的人不是很不公平嗎?

因此，我的論點是，房價上漲只是真實地證明"物以稀為貴"是不變的基本原則，只是受到許多因素影響，他並不見得會非常有效率地反映出房價與貨幣供給量之間的絕對關係，在許多情況下他可能是超漲或超跌~
所謂的泡沫就是超漲，但何謂超漲卻十分難以衡量的，

許多人試著以房價除以居民收入，因為居民有多少收入才能負擔得起多高的房貸以及多貴的房價~

然而，這種觀點其實是以歐美觀點來看台灣房市的，因為歐美人是幾乎沒有儲蓄，台灣人的儲蓄率是相對較高的~也就是說，在台灣很多人買房子並不是像歐美人以8-9成貸款來買房子的，而是以儲蓄來繳掉不少自備款的~又加上，台灣人在其他花費上其實相對很少，都會辦法努力償還貸款，不像歐美人都是想盡辦法辦貸款來花用....

因此，若以房價除以居民收入來評估台灣房價合不合理，其實看到的往往都是過熱過熱過熱....
然而，真的過熱狀態真能維持這麼多年嗎?所以，以居民收入去除以房價台評估台灣房價才是不合理的

目前以House Price to Income Ratio來看，美國"才"25倍，而台灣早就超過且長期維持相對"高"的倍數，結果美國房市產崩盤並持續下跌中，但台灣卻能持續維持上漲~

這不就說明了"房價除以居民收入"根本沒辦法評估"合理"性嗎?

在前波房市上漲潮(2003-2008年)，也是歐美景氣超旺的年代中，全球的通貨膨脹並不劇烈(除了房市狂漲以外)，主要是因為中國製造品實在太便宜，壓低了很多成本，他替各國帶來了"輸入性通貨緊縮"，進而抵銷掉部分經濟過熱帶來的通貨膨脹，以至於大家都忽略了經濟過熱的事實~最終，房價上漲漲到過頭，而在資金無以為繼之下，崩盤了~

也就是說，以往都以核心物價指數來觀察經濟是否有過熱現象，其實容易失準的~

反觀台灣，在2003-2008年這段期間，房價上漲相對溫和(台灣年增率約15-5%之間；美國則曾經年增20-30%)，並在金融海嘯之後

資料來源:全球房地產資訊
http://www.globalpropertyguide.com/

房價是否合理只能自己跟自己比，也就是房價上漲速度是否過快，如果越來越快，我們才能說接近高點了(許多人急著或被迫買進，導致可投入房地產資金很快被消耗光，價格的支撐為以為繼)~在此時，如果央行又調控貨幣供給量，讓房地產更缺乏資金之下，卻有可能引發崩盤~但這不會是政府願意看到的，因此在房市已冷卻下來，交易量與成交價都下降時，央行不可能在出重手，因此再補一記重拳，真的崩盤下來，恐怕要花更大的代價來挽救~

依據過去10年的歷史經驗來看，台灣房價只要年增15-20%，很快地隔年就會往下修正5-10%

因此，2010年台灣房價年增20%，我們只能說確實接下來會有修正波~

奢侈稅只是一個催化劑罷了~

但，依照我的觀點來看，這應該只是修正過熱而已，因為現在的貨幣供給量年增率的瘋狂程度根本還不到1990年房地產崩盤前的盛況

1900年1月~2011年4月與上年同期比較的年增率:

但物以稀為貴的原則下，既然目前貨幣供給量增加如此之多，房價說要修正回2005年的水準，唉...除非台灣經濟崩盤，貨幣供給量大幅萎縮，讓鈔票再次變得值錢，否則房"價"大跌，簡直是不可能~

貨幣供給量與房屋的價值肯定有一定的關聯性，只是這個關聯性很難準確估算的

yunyunhome

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樓主

2011-04-05 16:18

mudada wrote:
把閒錢換成美元，等著...(恕刪)

日本大地震後，一多人靠想像說，日本會有災後重建商機....

問題是，日本政府的錢就這麼多，挖東牆補西牆，其實政府真的沒有多花錢~

相反地，大地震後，帶來的輻射汙染陰影，恐怕會真實地衝擊日本的出門意願與消費意願

也就是說，日本大地震後，經濟恐怕會倒退的~

我只能說，這些賣日本基金的人真厲害，不管日本經濟前景如何，不管發生什麼事情，總有辦法說看好日本~

日本震災後的股市反彈，其原因恐怕只是因為資金行情所致，證據就在於，日本央行在地震後宣布加大量化寬鬆的額度！

相反地，歐美經濟正處於低潮，而且從許多數據來看卻實越來越好，才是充滿了投資機會，而且是可長可久的基本面因素，而不是來得快去得快的資金行情~

sean1972

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127樓

2011-04-05 17:47

今年以來，貨幣供給量又有一波快速增加~從2008年10月至2011年2月以來，貨幣供給量已增加了將近40%~在這段期間內，房價漲了40%也不過是反映貨幣供給量的變化罷了~

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"貨幣供給量激增"只是房市與股市上漲帶來的結果之一

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1.就您所言貨幣供給量的增加對房價的影響究竟是因還是果?

開版文所言似乎是將貨幣供給量視為房價增漲的因

可是您後面又提到是貨幣供給量增加是房市上漲的果

就您論點而言只要房市不斷上漲貨幣供給將源源不斷增加將再度推動房價上漲?

如果是這樣的一個正向的回饋那房價不就永遠不會跌有可能嗎

2.您認為台灣儲蓄率高所以用房價所得比來判斷房價合不合理是不正確的?

但是儲蓄率高就表示可以容許比較高的房價水準嗎這兩者有因果關係嗎?

更何況儲蓄率越高不就表示貨幣供給量越少就您的論點不就會使得房價下降?

3.您大概忘了 2006-2008年通膨比現在嚴重，油價近150美元/桶 ...

4.您看到的是整體的貨幣供給量別忘了現在央行的土建融政策金管會的限縮貸款成數..

等都是針對性對房市貨幣供給的限縮. 這對房市都有一定的影響.

yunyunhome

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樓主

2011-04-05 18:42

sean1972 wrote:
今年以來，貨幣供給量...(恕刪)

我就知道有人會斷章取義，所以我剛剛已經再補充說明了~

yunyunhome

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樓主

2011-04-05 19:29

sean1972 wrote:
今年以來，貨幣供給量...(恕刪)

>如果是這樣的一個正向的回饋那房價不就永遠不會跌有可能嗎

我覺得你還蠻喜歡斷章取義的，不過還是針對你提出的質疑作回應，以免有人被誤導了~

我文中已有提到價格上漲過快時，很容易把"可投入"房地產的資金耗盡(看到好賺，全壓進去了；擔心漲個沒完，原本觀望的買盤全部都進去了)，房價的支撐將無以為繼~

關鍵在於，是否漲得太快~貨幣供給量增長的速度與幅度也是反映這個現象，即所謂過熱~

>但是儲蓄率高就表示可以容許比較高的房價水準嗎這兩者有因果關係嗎?

這個是你自己的推論，我可沒這麼說喔~至於是否有因果關係，我也不知道~

這裡提到儲蓄率只是用來否定 "房價與所得比"的意義的~

在事實上，現在年輕人買房，有蠻高的比例都是靠長輩"幫忙"的，這就是所謂的儲蓄率影響房價

>更何況儲蓄率越高不就表示貨幣供給量越少就您的論點不就會使得房價下降?

儲蓄率越高，貨幣供給量越少嗎?請看有關於貨幣供給量的定義~

一般我們在談論的儲蓄率都是指可隨時動用的自有資金(活期存款+活期儲蓄存款+定期存款)~

當你要買房子時，除了保留一部分錢可隨時運用，你會把錢繼續存起來，卻不拿來當作自備款嗎?你寧可繳貸款利息卻不拿出部分作自備款，壓低所需貸款金額嗎?

歐美人與華人相比，歐美人絕對絕對不會拿錢幫小孩買房子，而華人會(也許你父母不會，但不代表其他人父母不會喔)~

M1A是台灣常用的貨幣供給額統計，另外尚有M1B，M21等常見的貨供額統計。而根據定義，
M1A=通貨淨額+支票存款+活期存款，這三種通貨都是流動性高且極富交易媒介價值的。
M1B　
台灣貨幣供給額的一項統計。台灣常用的貨幣供給額統計包括M1A，M1B，及M2。其中M1B的定義為：
M1B=M1A（通貨淨額+支票存款+活期存款）+活期儲蓄存款
其中通貨淨額指的是貨幣機構以外各部門持有的通貨，與支票存款同為流動性高，交易媒介性質濃厚的貨幣；活期儲蓄存款則以充當價值儲存的作用較多。

M2　
M2是台灣常用的一種貨幣供給額統計，而其他貨幣供給額統計尚有M1A，M1B等。而根據定義：M2=M1B（通貨淨額+支票存款+活期存款+活期儲蓄存款）+定期存款+定期儲蓄存款+郵匯局轉存款。
M1B包含的各項通貨較具流動性及交易媒介價值，而定期存款，定期儲蓄存款及郵匯局轉存款則是流動性較低的金融資產，又被稱為準貨幣（quasi-money）。

>3.您大概忘了 2006-2008年通膨比現在嚴重，油價近150美元/桶 ...

我不知道你提到這個事情要質疑什麼?如果你是質疑我提到"台灣在2003-2008年這段期間，房價上漲相對溫和"，那你只是在幫我證明，在當時台灣房價真的算是相對溫和了！
在2006年台灣房價平均"才"漲20%，而美國漲了30%，香港漲了30-40%

另外，你說2006-2008年通膨比現在嚴重不知道是如何得知?應該只有07-08吧?但有高很多嗎?有高到要用"嚴重"來形容嗎?如果不到4%，你就覺得嚴重，那你可能沒看過中國、印度的通膨數據了~

就是因為沒高很多，但房價卻漲得特別兇，以至於很多人都因此推論房價漲這麼多"不合理"，但問題是台灣的CPI本來就沒考慮房價，只考慮一般民生品與食物的價格，但民生品中有很多都"受惠"於大陸低廉製品，而價格拉不起來~但，鍋碗瓢盆可以從中國進口，但房屋卻沒辦法~所以，凡事沒辦法從中國進口的東西，其價格都漲得很厲害的~

2000 1.25
2001 -0.01
2002 -0.20
2003 -0.28
2004 1.61
2005 2.31
2006 0.60
2007 1.80
2008 3.53
2009 -0.87
2010 0.96

資料來源：主計處
http://www.dgbas.gov.tw/ct.asp?xItem=393&CtNode=2850&mp=1

>4.您看到的是整體的貨幣供給量別忘了現在央行的土建融政策金管會的限縮貸款成數..
>等都是針對性對房市貨幣供給的限縮. 這對房市都有一定的影響.

是有影響，但會搞到房市崩盤嗎?

你多看看中國的情況，你就會知道，如果負利率的情況越嚴重，光只是辦貸款買房子，躺著也能賺錢時，隨管你什麼政策，照買不誤，除非政策是不准蓋房子，不准買房子，但可能嗎?

什麼時候會有負利率?只要物價年增率高過房貸利率~
大陸就是物價年增率高過房貸利率~

總之，接下來就看央行如何確保經濟能持續成長，又要壓住物價，以免演變成"光只是辦貸款買房子，躺著也能賺錢"~要作到"確保經濟能持續成長，又要壓住物價"，就要看貨幣供給量增漲能否有效控制住~

rsc1234

rsc1234
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43分

130樓

2011-04-05 19:45

yunyunhome wrote:
>如果是這樣的...(恕刪)

大大您真是太認真了
這裡就是有許多人希望能聽到"房地產即將崩跌"的結論才會高興
所以解釋不完

甚至還有人認為政府打房是為了讓老百姓可以買房
其實這根本不是政府關心的點...

現在分成兩派來看未來

一派認為依照目前升息的情況來說升息循環在2013年初會達到高峰
逐步回收貨幣房價必跌...

另外一派認為現在無論如何不可能在大量緊縮與回收貨幣了
加上日本大地震日本猛印日幣影響世界金融市場不可小覷
而且也影響全世界景氣復甦
QE3已經不知不覺中發動房價還會漲..

我自己是覺得後者比較有可能