不長眼 wrote:
列入古蹟如果.屋頂漏...(恕刪)
Runawaytrain wrote:
小弟買25年左右的5層公寓，住了幾年，自己有幾個想法：
1. 公寓就是一個出入口跟共用的樓梯，有住戶鐵門沒關好，跑進一個流浪漢躺在1樓樓梯後方消防保留空間，女性家人單獨回家，鐵門一關回頭看見一個陌生男子盯著她看，不誇張，很恐怖！
2. 我購買的時候屋齡25年，銀行承貸人員提到這種加強磚造的公寓法規上使用年限是50年，銀行放貸20年要擔風險，所以告知我，還好25+20還不到使用年限，如果再過5年屋齡已經超過30年，超過建物使用年限的房屋貸款風險係數比較高，貸款成數可能會降低，這是銀行內規.
3. 住在公寓已超過四年，因為5樓一層2戶總共只有10戶人家不可能負擔物業管理，所以樓梯間清潔、頂樓水塔清洗、浴廁管線老舊滲漏水到樓下住戶家、外牆二丁掛年久破損在颱風天風雨橫向打入造成室內滲漏... 都必需面對面去找其他住戶溝通談判，如果遇上強硬不願配合的鄰居，真的會讓人想XXX，住的不安心.
4.週末上大賣場採買，提著可供全家至少3-4天開伙食用的東西走上3樓以上的樓層... 我心裡真的也會煩腦將來有了小孩，2歲以前孩子自己沒法上下樓梯時、父母年過70膝蓋不堪樓梯的遮騰走幾階要停下休息時，到底該怎麼辦？有沒有更好的選擇？
每個人面對狀況處理的方式跟態度肯定有所不同，不知道別人怎麼看待我自己住公寓遇上的上述4個狀況？我自己是強烈考慮搬家住進有24小時保全可代收信件包裹、地下室有停車場的電梯大樓，但是電梯大樓比較貴阿！)
小弟幾年前換屋時
也曾經去看了一堆的市區老公寓
當然也是因為市區裡的大樓住不起
但別以為老公寓就比較便宜
一堆老公寓的屋主把自己的房子當寶在賣
我是可以體會那種自己的房子希望賣多一點錢的心情
但當你走進公寓樓梯間聞到尿騷味(不知是人尿還是狗尿)
每戶門口放滿鞋櫃拖鞋(味道請自己想像)
牆壁水泥塊剝落加壁癌沒人管
週邊沒固定停車位(就算有也要定期去排隊抽籤買月票)
信件包裹沒人收(寄到公司超不方便)
垃圾星期一到星期五只能暫堆在室內發臭
因為工作沒辦法中途下班回家去追垃圾車
再想想市區公寓跟郊區新大樓的價差(市區公寓比郊區大樓貴多了)
口頭出了幾間的公寓價之後終於覺悟
(因為老公寓的屋主一個比一個唱秋)
我覺得我一定是瘋了才會買市區的老公寓
我決定寧願以距離換取生活品質
最後買了大家都嗤之以鼻的淡水新大樓(就是大家最看不起的林三淡)
現在2年過去了
覺得做了完全正確的決定
老公寓的價值真的只剩都更而已
等50年到了 都更又無望
就變垃圾屋了 - 賣也沒人要, 銀行不可能貸款, 有大筆現金的人更不可能來買你的爛公寓
屋主再唱秋嘛
但因為公設比會造成大樓與公寓的總價價差有一條鴻溝。
將使得公寓單價不會真正的持續往下跌...
前提假設：
假設一般民眾需求3房2廳，也就是室內實際坪數可能需要25坪，
一般大樓公設為30%，則權狀必須至少35坪。
公寓公設大約抓個5%，則權狀可能需要26坪。
再以台北市某區為例，大樓一坪約為80萬，總價則需2800萬(80萬*35坪)。
而假若今天多數家庭能負擔的極限是1300萬，且同時有25坪生活空間的需求時，
因為其根本買不起2800萬的大樓(相反的1300萬只能買同區1房1廳左右的電梯大樓物件)，
這時在其 負擔能力(1300萬) 與 需求(實坪25坪) 同時符合的情況下，
便使得公寓價格獲得了一坪50萬的支撐(1300萬/26坪)。
因此雖然大家把公寓罵個半死，
但該區30年公寓價格絶不會是一坪32萬(80萬*0.4(折舊後殘值))，
而會是一坪50萬(因為有雙薪家庭願意且足以負擔)...
這一切是基於現實社會足以負擔房屋總價的考量。
因此...除非今天2800萬的電梯大樓，已跌到接近一般人已可以負擔的起的價格(如1300萬)，
當大家都負擔的起1300萬(換算一坪37萬)的電梯大樓時，
那30年公寓才會因為需求變少，使得單價真正與電梯大樓脫溝，
也許可能就真的只值依年限折舊後的385萬(37萬*0.4(折舊後殘值)*26坪，換算一坪14.8萬)。
所以即便都更困難，我不認為會再使公寓的價格再往下修正多少~~
(因為買不起大樓的，就會在能負擔範圍內買公寓，公寓價格就會獲得支撐)
這是一個觀點，或許不能全然套用，但應該能符合部份現實，也供各位參考看看...
Boni_Nina wrote:
等50年到了 都更又無望
就變垃圾屋了 - 賣也沒人要, 銀行不可能貸款, 有大筆現金的人更不可能來買你的爛公寓
屋主再唱秋嘛
很多房屋在15年後就50年了，都更真的不一定有望...
但就如我上面所說...
若電梯大樓的總價仍是一般民眾負擔不起的,
那這垃圾屋就一定還是會有人捧著現金買,
而且價格絕對比你心理所想的高出許多...
和都更與否無關, 這是現實...
肯特斯 wrote:
這樣的殘值計算好像怪怪的!!房子價值=土地加房子
房子的價值可以這樣計算，土地無法這樣來折舊吧!
實際上當然不能這樣簡略的算，
不過因為一堆人對老公寓一直嫌棄，說土地有價值也都聽不進去，
只會一再的批評老公寓有多差勁、有多不值錢...
所以我就乾脆把土地的價值因素拿掉算給大家看看囉!
(所以...實際加上土地價值就更值錢了...)
我承認我現在是住老公寓，
但就在我2011年買這間老公寓前，
看了三年的房子，本來也是十分嫌棄老公寓，眼光只放在電梯大樓，
尤其已經十幾年住慣有社區管理的大樓。
從台北市看到新北、桃園、基隆，再回到台北市，
眼看著台北市的電梯大樓已經是自己所不能負擔，
當然最後也只能降低目標選擇老公寓了。
(不要勸我說可以選擇其他縣市的電梯大樓，這是個人選擇問題)
很多人只會嫌棄，沒意識到自己眼大肚小，然後就一直抱怨(沒指誰，別對號入座)。
就像前面有人說的...如果有能力買電梯大樓，有多少人要買老公寓?
但電梯大樓因為公設所造成的總價價差，也使得老公寓的單價不會真的跌太多...
不長眼 wrote:
土地持分低到2-4坪..
這種資產到了50年後..
殘餘價值=??
不要說RC公寓50年會倒..
而那些RC電梯大樓可以100年不倒??
重點不在真正的使用年限，我相信有些公寓撐一百年都不成問題，
而是銀行認定的使用年限50年會影響到貸款成數，
至少北市絕大多數的大樓都還沒到，但絕大多數的公寓都差不多快到了，
有人回可以做神仙誰要當乞丐這回復蠻傳神，
有能力的就去買大樓了，能力差的就只能犧牲生活品質住公寓，
但是現在很多年輕人觀念也變了，寧願往蛋白區找大樓住也不願住蛋白區公寓，
另外土地持份問題，這個其實蠻沒意義，
都更時雖然可以拿這個來做籌碼談判，但有參與過的人都知道，
建商最主要還是以權狀坪數來談為主，持分根本沒太大用處，派不上用場，
我覺得這根本是賣屋的仲介搞出來洗腦想買公寓都更的玩意，
我自己有公寓在談都更，建商都是用權狀面積來談，
我朋友有電梯華廈也在談，也是用權狀面積來談，
我們兩都是以目前權狀面積跟使用面積(這比較特別，通常一樓或地下室或頂加才有這條件)
來談將來分的坪數，談出來的面積都是以現在的權狀面積為基礎，
我朋友的土地持份百分比明顯比我的小，但我們都還是以權狀坪數來談，
有人四樓頂加跟三樓的使用面積不同，但持分相同，但談判分的坪數就有差別，
我還真納悶，那持分要幹嘛?
我認為這持分唯一最有用的地方就是當房子垮了，或是你自己跟所有鄰居合建不找建商，
才能顯出它的價值，不然在都更裡，實在很難當籌碼。
E見鍾情,獨E無二,The Best or Nothing, Only Mercedes-Benz!
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