stephen02 wrote:
分享一個購屋的好方法...(恕刪)
嗯嗯,看來Stephen大應該是投資內湖捷運附近新成屋或是預售屋.
不知S大,對於內湖舊公寓是否也有投資?
或是對內湖舊公寓投資的看法如何呢?
謝謝先.
stephen02 wrote:
舊公寓我還沒有買過但...(恕刪)
我兩三個月前有看西湖捷運站附近的舊公寓,正內湖路邊捷運站旁麥當勞樓上,是商一地,但是該屋屋況不好且一樓收租穩定看來改建無期.
另外也看了285巷收租套房,雖然屋況漂亮,但據多方了解,很多內科工作者租屋有轉至737巷或內湖路二三段那邊的趨勢,且285巷套房招租實在太多,所以作罷.
最近在看天母石牌舊公寓,平均單價要比西湖附近舊公寓貴很多,也不知道在貴甚麼!?
llinsh wrote:
對方實際付出了約50(我用比例 不想交代實際數字)
我接手他的已付款與利差 大約100
他實際用兩年多的時間 取得約100%報酬
我在今年Q2售出, 連本金拿回約280
我用十個月 取得約180%的報酬
由於大大提到槓桿低,我猜想應該是套房的案件(假設10坪)
假設原屋主購買價為500萬(實際上可能低於這數字或高於,取整數比較好想) = 50萬/坪
在2年多的工程期間(2007下半年-2010年初)付了50%的工程款=250萬
大大於2010年初用500萬(本金)買下該房,並還有250萬的尾款未付 = 總價750萬 = 75萬/坪
然後於2011年第2季賣出,賣出價=500*280%+250=1650萬 = 165萬/坪
165/75=2.2(倍) 75/50=1.5(倍) 165/50=3.3(倍)
從2007年下半年到2010年年初 房價漲幅50%(有可能)
從2010年初到2011年Q2 房價漲幅120%(好像有點誇張)
我想這中間一定有什麼誤會才是...
指的是接手已經繳完工程款的預售屋 再加上初手者想要的利潤
另外 我用精簡比例的數字來表達清楚好了
初手者原購總價為170, 工程款等等占了約50
最後我接手成交的價格約220, 也就是我得要付出100的自備款 買一間220市值的房子
最後在今年q2, 以400的價格賣出 所以扣除掉120的剛辦的貸款
我拿回了280, 原始付出成本100, 毛賺180
即使從170原始價算, 大約漲了135%
若從我接手價220算, 大約漲了82%
用實際自備付出成本算, 才是180%
這就是s大所指的利差
用100來買一間200多的房子 事實上乘數效果太低
對投機客來說 他甚至可以用100去訂購炒作1000的預售初期屋
200多的要漲到400 幾乎得要漲100% 也才賺不到200
1000的只要漲20% 就可以賺200
所以原先有近300市價的房子 就只能賣200多(8~9折不等)
這就是S大指的手中現金部位大者套利的精隨
不是以小搏大 反而是有點以大博小 但是穩當
以上
事實上，這種房子還有個好處，就是對買進者造成的跌價壓力會比較小
這種房子常會出現一種怪現像
假設合約價是45萬/坪來說好了
在開始蓋時，旁邊的中古屋可能只要36萬/坪
結果蓋快要好的時後
旁邊的的新古屋已成長至50萬/坪了，結果，這個快要蓋好的房子居然還是賣50萬/坪
這時，他的價值就被低估了，原因就是現金要太高導致不賣座，所以只好降價求售
但等到交屋前，鷹架一拆，已不是原先醜醜的工地，這時單價就突然快速超過旁邊的中古屋
但交屋後，由於投資客大量拋出，單價又會再回軟一些
交屋後過半年，投資客賣的差不多了，單價就開使走堅
交屋後一年，如果對比旁邊的中古屋，
中古屋變成55萬，但這個新屋卻早超過了65萬，這時才還了這個屋子應有的價值
如果，房價未能如預期續漲持平或緩跌
等你想賣房子的時後
如果旁邊的中古屋賣的是成本價，以你新房子的立場，同樣只要賣這個價就不會虧本(因為你買的同時，旁邊別人買中古屋也是這個價)的前題之下
你一定比中古屋好賣
甚至別人的中古屋開始賠錢的時後，你還可以小獲利出場
這就是所謂的如果真的要跑，只要成本比別人低(雖然價格相同，但比較新就是成本比較低)
也會跑比別人快的原則
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