以下是我以前查到日本網站上有關地價的統計資料，好像泡沫的比房價更厲害，情況最好的住宅地只剩16%左右，其他更慘。
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台北市的房價會不會重複日本消失的十年(or消失的二十年)?
2010-12-21 03:44 by Nelson5
大家想得都很單純, 政策當然會影響房價, 但是真正會造成房價下跌的原因是經濟狀況影響購屋者或者投資者對於未來房價看法造成的, 但是因為經濟狀況往往一體兩面, 只要有腦子的執政者, 絕對不會笨到犧牲經濟來換取房價
我舉一個比較簡單的方式來描述我的看法, 例如有一樣的商品, 當它的價格不斷上漲, 整體的價格變化是今年買比去年買貴15%, 明年買又比今年買貴15%, 如果長期來說你對這樣商品是有需求的, 你會選擇哪一個時間點買? 因為這樣的預期心理, 如果整體經濟狀況也是被預期逐步改善, 在這樣多重的預期心理下, 自然會造成投資人或有房屋需求的人搶進房市, 房市自然熱絡, 房價也會被因此推升
但是如果換個方向來說呢, 如果房價是下跌的, 明年買比今年買便宜15%, 晚一年買又便宜15%, 你會選擇那一年買房子? 應該說就算房價被打下來, 因為預期心理的因素, 你還是不會去買, 要不然當時SARS時你就應該買房子了, 尤其是當整體經濟被認為變差的時候
以日本的經驗為例子, 不管是實價課稅, 調高稅率, 限制國有土地交易, 只要經濟仍然熱絡, 這些舉動都只是火上加油, 讓泡沫更大, 例如日本在1980年代, 因為熱錢湧入, 造成房地產大幅上揚, 如同現在的台灣, 執政者為了因應民怨, 為了維護自民黨選票不受影響, 執政者開始附和人民的直覺看法, 採取很多直覺上打壓房價的措施, 例如在1987年大幅調高土地交易所得稅, 另外對於六大都會區採用交易監控的方式, 並且凍結國有土地的釋出, 以東京來說, 本來就屬於土地供應不足的狀況, 所以這些稅負支出的部分就反映到土地價格和房價上面, 加上大家預期未來政府釋出的土地減少, 於是整個市場因素造成土地價格再度大幅走揚, 連帶地造成所謂日本六大都會區的房屋價格再度走揚, 另外又利用金融的方式, 調高存放款利率, 從1985年開始一路從2.5%的存款利率調高到1990年的6%, 房價還是一路走揚, 但是這些措施, 其實也埋下了企業經營成本的增加, 還有以資產作為抵押可取得營運資本的困難度, 所以也有人歸咎這些因素就是後來造成日本經濟走弱的主要原因, 但是就算1990年日本股市下跌了, 照理來說, 房價應該同步下跌, 但是我們可以發現, 日本的房地產走跌是從股市反轉之後的兩年, 也就是1992年才開始下跌, 造成房地產下跌的原因主要有兩個, 一個就是股價縮水和經濟因素造成很多投資人或者企業產生嚴重損失, 於是造成銀行產生壞帳, 也就是很多以資產作抵押的企業或者投資人已經無力償付本息, 所以造成銀行開始出售不良資產, 另一個最主要的原因是, 連續兩年的股市空頭, 加上日本經濟數字不佳, 已經讓很多人開始看壞日本經濟, 也就是預期房價未來會下跌的心理因素開始產生, 但是這兩個因素是遞延的, 也就是需要在股市反轉之後一段時間之後才會開始, 所以房地產比股市晚了兩年才開始反轉下跌
所以影響房價的因素是經濟, 政府想要平抑房價上的民怨, 應該做的措施是引導產業往周邊衛星都市或其他地區移動, 讓就業機會可以分布到其他地區, 建設更便捷的交通網和大眾運輸系統, 讓周邊都市的交通成本可以大幅縮短, 治本的做法則是讓經濟發展, 擴大就業機會, 讓國民所得提高
blockquote>2010-12-21 12:24 by Nelson5 wrote:
以東京地區的公告價格...(恕刪)
