我家也要都市更新....新說法....聽聽建商怎麼想的....(2014/10/03更新在225樓) (第12頁)

Pentagon
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樓主

2010-10-15 15:25

lazy_jade wrote:

建商都把成本攤給你看
那他賺什麼錢所以不用想太多
建商給的條件已經算不錯了
你如果再繼續堅持下去以後也不見得會比較好

由這個案例看來都更真是難如登天
每個擁有者都認為自己應該能更多
唉~~

懷疑是不是有看懂我的意思?

若是一個相同條件的都更案, 位於不同的地點, 都適用6:4的分配法嗎?

難道6:4的分配法就是"死豬價", 誰都不能質疑的嗎?
這樣的話, 建商搶著高地價的都更賺就好, 其他地方就慢慢來,
光是台北市, 幾個行政區比較, 都會有不一樣的結果,
為什麼建商可以6:4走遍天下?
都更並不難, 只是在資訊不對稱的情況下, 人與人之間會彼此猜忌,

相反的, 參考過住家旁邊的都更案, 他們就是自辦, 找銀行信託, 不過獎勵只有6%(停車位),
室內坪數從35坪降到28坪, 還要背上一坪約30萬的房貸, 總計要負債840萬,
對照到原本建商的計劃, 要付出1730萬的代價, 就可以知道建商賺很大了,
況且獎勵的40%(1500平方米都更獎勵Max)還沒計算到裡面,
連兩筆國有地都會是他們去購得, 隱藏這些成本跟我們喊價, 似乎不太對稱吧!

yhchao

yhchao
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112樓

2010-10-15 15:59

小弟我不住台北市對於北市的都更計畫並無詳細研究

但是有一點我很想知道

姑且不論所謂的都更重新分配後住戶與建商的分配比率等等問題...

憲法不是有保障民眾有自由居住的權利嗎?

假設我的房子雖舊只要不是判定危樓我這邊住得舒服

建商想買但我沒意願賣

怎麼可以就說建商圈地的範圍內多少比例的住戶同意了就開始進行了呢?

樓上有很多網友講到[貪心]二字我個人覺得這兩個字太沉重也很不厚道

一個努力了大半輩子打拼出來叫作[家]的地方會存有情感也是很正常的

對建商來說那只是個是[物件]

但是對住戶來說那是[家] 是所有家人一起努力投入情感的經營的地方

都更計畫與憲法對國民權益的保障到底是哪一個比較大呢?

Pentagon

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樓主

2010-10-15 18:05

yhchao wrote:
怎麼可以就說建商圈地的範圍內多少比例的住戶同意了就開始進行了呢?

這個我有在網路上看過一篇文章, 裡面的觀點讓你參考一下,

如果你的房屋所持有的土地是獨立的, 不管是誰都無法逼你搬家,

如果你的房屋所持有的土地是許多人共同持有的,(很常見)
這就必須考慮到一個問題, 土地所有權無法分割,(割了也不能做啥)
如果大多數的土地所有權人都認為應該重建,
只有少多數的土地所有權人反對,
法律是該保障大多數人的權益, 還是保帳少數人的權益呢?

這大概也是為什麼老一輩的很推崇[透天厝],
就是因為土地是自己的, 要怎麼處理都是自己決定.

lyp1972tw

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114樓

2010-10-18 11:16

Pentagon wrote:
如果你的房屋所持有的土地是獨立的, 不管是誰都無法逼你搬家...(恕刪)

沒錯
因為大稻埕有很多透天厝
只要有一戶不願意參與
就無法合建
不然就是蓋起來的基地不大或形狀不完整
因此這區的都更很困難
我家已經談了七年了
還是改建不了

louissvs

louissvs
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115樓

2010-10-27 14:55

才7年.
鄰居在大直橋那談了23年! 還沒搞定........

lyp1972tw wrote:
沒錯因為大稻埕有很多...(恕刪)

忍忍忍

偽球迷

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116樓

2010-10-27 15:56

都更
這個是大餅呀
不過真的要吃到可真的很難
談個十年八年的不在少數的說

falilin

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117樓

2010-11-04 16:42

談談65:35
建商獲利是建立在成本上，其營建成本、管銷，不會因地段不同大有不同，為何地主老是認為分到65就合理了?高價地段(北市大安公園)建商35是合理嗎?

黃金劣犬

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118樓

2010-11-05 15:45

falilin wrote:
談談65:35建商獲...(恕刪)

站在地主的想法，地主/建商：6/4→65/35→7/3.....8/2...地主分越多越好，
但是以建商的角度可就不是這樣想了

在台北市除了高房價由好地段支撐之外，尚須考量造價+風險管控(房價起伏、物料成本、等)
舉例：住三-225%基地-房價100萬元/坪來說，造價22萬元/坪(SRC+制震+外牆石材+豪華公設+中空樓版+進口衛浴...)，建商分回35%，地主分回65%，租金補貼另計....
速算：成本(22)/(35%)*{1+30%(租金補貼、物料及房價起伏風控費+都更+估價+信託費+整合費+黑白OX費....)*(1+6%代銷費)*(1+15%獲利)=99.6萬/坪的房價。

<以上只是案例之一，還有很多不同的計算公式>

這些地主看不到的東西(30%以上)，必須在建商精算下仔細評估，如果上述案子房價跌至86.6萬元/坪，那麼建商就必須承擔賠錢的風險，試問賠錢的生意有誰要做?!

其次，如果案子已投入部分成本，一般合建獲利15%，投入5年都更案才會有成果，年化投報率才3%

，這樣的績效換作是你能夠接受嗎?

再來，往往與地主合建後的房子往往都賣相不好，畢竟地主分回的坪數與建商出售之坪數夾雜在同一棟大樓，市場普遍接受度不是很好。

試問，如果你想用一億買100坪的百萬豪宅，你願意與樓下20-50小坪數的住戶同住嗎?想要購買大坪數高房價的人，會比較想要與同級坪數的住戶同棟...(近期一些指標如位於國父紀念館附近的標售案就受到影響，暫時撤標...)
所以，在台北市 60/40分配，是有其計算方式的，只是建商願不願意與您分享罷了...

alongo

alongo
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119樓

2010-11-05 20:04

是在蓋豪宅嗎
建築成本一坪15萬
很驚人耶
三峽一坪才賣12萬
一坪建造成本5~7萬
一坪15萬是差不多在蓋帝寶吧
我聽過最扯的一坪21萬
某知名建商
配的可都是最頂級建材
馬桶一顆10幾萬
龍頭一顆4~5萬
連廚具都是百萬級的
電梯間大廳全是高級石材
一坪好像當初賣80幾萬,老闆說賺很多所以不計成本
所以說一坪造價15萬應該蓋起來,不是皇宮也是太子宮了

我們這裡石牌地區(44戶四層公寓沒違建)
上月建商找來學者專家私辦公聽會
工程費以及完成後鑑價比為16億/30億..(因此=>53%歸建商?)
平均每坪工本費為26.5萬..(地下4地上21層)

有熟悉建築的能說說合理否?

WonderDragon

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120樓

2010-11-05 22:44

alongo wrote:
我們這裡石牌地區(4...(恕刪)

業主：世和大樓都市更新會
建物規模：地上 16 層地下 3 層
總樓地板面積： 10431.95㎡ (3161坪)

全部總經費也才4.1億而已，都更完成後的房價約70萬元，

總價值約22億左右只貸款不到5億，

地下4地上21層16億合理否？！