想真正了解房市走勢的人進來吧! (第10頁)

nicejeffery
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91樓

2011-04-02 7:54

yunyunhome wrote:
這就是為什麼，每次房市崩盤時，總是低價區跌得特別兇，而高價區反而被撐住
因為，有錢人喜歡高價區的優質環境，同時雖然知道可能還會再跌，但基於諸多因素(例如小孩學區的問題)，他還是照買(小孩的學習與成長無法等)~
相對地，房市崩盤時，通常經濟也不太好，窮人只會收入更低，他們更是只能接受更低的價格而已.(恕刪)

很認同你的看法
上次跟一位同事閒聊
當時在逛101附近
那邊的小路有許多豪宅(好像是信義之星)
我說如果有能力可以住在那些靜巷內的豪宅不知多好
他回我說:如果他有一間就把它賣了去中南部退休享福

其實有這種想法的人非常多
但真正的有錢人是不會亂賣房子的
因為他們覺得好房子是資產,自己住一間
空屋租別人收租金,畢竟不缺現金
只有窮人才會整天想把房子賣了退休
但賣了之後真的會變有錢嗎

兩戶鄰居同時住在北市精華區約3000萬的"一般房子"
一戶把它賣了搬到其他縣市較大較新的房子,且還留有現金
一戶繼續住,且繼續努力工作
過了十年後,我相信後者的總資產會較多
不僅房價可能一增一減,至少我認為後者賺錢的能力是較強的

22f

22f
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92樓

2011-04-02 9:20

yunyunhome wrote:
我要講的是，央行自己...(恕刪)

Y大一系列看法令人激賞… 100分

不敢說補充，但稍為對未來做些描述：

任何地方要興旺，光靠本地人與本地資金其實不容易泡沫化

必須是加入別人（例如早年台灣電子代工業崛起，為日美等幹活）或別人加入（例如台灣與中國關係改善，成為舉世進軍中國之跳板），無論這兩種關係那一種，或二者併存就會帶來新財富、新人才、新機會…房地產價值被重新評估、認定、提升…

現在看，新竹過去是加入別人，而如今的台北則二者俱足，加上金融海嘯，大家狂印鈔票…房價創歷史高價

政府打房，Y大講得非常好，沒有長遠思維的政府是邊走邊看，只要人們覺得有做事就好…

真正要打，央行是最有效的，但不屬於政策工具（央行是獨立的），彭先生的想法Y大也掌握了，他要照顧出口是確定的

我看法比Y大堅守經濟人特色無數據不預測多些猜測：台幣還是會漲，央行只能順勢而爲，台幣資產也會更具吸引力，在台北被世界需要的程度不斷增加下，打房讓房價修正，無法一波到底反映真實價值，只是為年底後儲存動能，在兩岸逐漸融合下，台北市房價仍將高不可攀…

dgg

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93樓

2011-04-02 9:37

yunyunhome wrote:
你也會，那你也來掰一篇~或是你提出反證~

我沒義務證明我的觀點，我只作觀念分享~再說，我只不過把通貨膨漲解釋得讓大家更容易理解與體會而已~

通膨的理論已非常多，何必我再廢話?

我又沒要你花錢買我的文章，我為何要花力氣證明我的論點?恕刪)

你不能証明你的論點？
那你寫這篇的用意是？

有沒花錢買你的文章，跟你該不該証明你自己的論點
何干？

我來掰？
一、我不會掰
二、這是說明你是掰的？

KCLin0423

KCLin0423
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94樓

2011-04-02 10:04

央行並不是要放任游資在市場上流竄
全世界都在降息,不得已也

誰都知道,寬鬆貨幣的結果就是通膨

不用搞那麼多圖表數據,有一點經濟學貨幣學基礎知識都知道

別把房地產價格問題完全丟給央行
央行沒有做好的,大概就是沒有強力管制房貸
但是強力管制房貸,又影響一般老百姓購屋意願
於是,房地產囤積客就趁勢而為

對於物價,央行的手段,就只有利息而已

既然寬鬆貨幣政策是無法改變的
抑制房價
接下來就是行政部門的作為
所以有所謂奢侈稅

炒作最後的結果就是泡沫化
(歷史上有太多的例子,懶得再打...)
在寬鬆貨幣的政策下
政府不該設法遏止這些炒作行為嘛?
難道降息後就放任游資任意囤積炒作民生物資?
難道你手中有寬鬆的貨幣就可以到處炒作民生物資?
難道你不能拿這些錢去做其他非囤積民生物資的投資?

"總之，接下來房市會怎麼走，其實"現在"根本沒辦法判斷，因為貨幣供給量的變化決定一切"
不見得
我個人倒是樂見政府有更嚴峻的法令來箝制房地產價格
例如:
1.台灣土地資源有限,非本國國民不得買斷房地產(炒作,總是架構在題材上,斷了陸客購屋炒作題材)
2.房地產比造民生物資,囤積壟斷者一律法辦
3.照價徵稅,照價購買,漲價歸公(國民黨祖師爺提的)

刀子能打獵獲得食物人可以生存
刀子也能用來奪走一個人的生命
當別的國家有刀子輕易可以得到食物時
你的國家要不要也有刀子?
你的國家裡有人拿了刀子殺了人
你要怪當初發明刀子的人嘛? 還是抓殺人的人?

乾坤在握

乾坤在握
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95樓

2011-04-02 10:37

本樓確實是近期以來最理性討論房地產走勢相關影響因素的一棟樓
嘴砲真的少很多
再次給樓主 100分

倒是沒看到幾位在本版上大力喊空的強者代表(Ex:XX先知)
上來提出言之成理且擲地有聲的反面申論
實為遺憾

說實在的透過自由門在大陸看M01上的正反論戰
真的是小弟在對岸潛水的主要生活樂趣啊

PS:不過今天是在台灣發文的

HSDPA

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96樓

2011-04-02 10:56

KCLin0423 wrote:
央行並不是要放任游資...(恕刪)

聯合出口商外資合法搶劫廣大中產階級口袋中的錢
其實造成今日房價高漲的元兇就是央行! 但是反過來由央行主導打房,真是滑天下之大稽
拿個例子比喻,就像殺人兇手,反過來到被害者家屬靈堂前包白包一樣
更好笑的是被害者家屬還把殺人兇手當救世主一樣崇拜
想想看 , 只要沒事印印鈔票 , 在市場中殺殺尾盤 , 這樣也得7A , 也難怪各國央行有樣學樣
只會ABC的能得100分,學力學的人只拿30分,當然ABC玩一玩就好了!

venomz

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97樓

2011-04-02 11:01

樓主只用m1b來解釋房價，証據似乎還不夠充份

1990年初到1999年底m1b增加超過一倍，台北的房價卻是橫向震盪!

yunyunhome

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樓主

2011-04-02 11:02

22f wrote:
Y大一系列看法令人激...(恕刪)

我猜想央行的終極目標還是把台幣打貶回去，但要天時地利人和配合阿~

如果國際熱錢不再期待台幣升值時，台幣匯率的大玩家只剩央行時，央行想要操作到哪個價錢就能到~

是真的，因為台幣本來就是不國際通用貨幣，不會有國際人士是經常性持有台幣的~

國際上經常被持有貨幣主要是構成美元指數的;歐元(EUR);英鎊(GBP);瑞士法郎(CHF);瑞典克朗(SEK);加拿大元(CAD)和日元(JPY)，當然也包含美元

現在持有台幣的外資大多是投機性質，但只要歐美有更多投資機會，這些資金自然會離開

現在，2月份歐元區通脹率為2.4%，這表示歐洲央行狂印鈔票已奏效了，而美國則再不久的將來要進入升息階段，屆時台幣只會相對弱勢，國際熱錢會以驚人速度快速離境

因此，在此時，還認為台幣資產會持續看漲，其實風險不低~

你只能說，央行可能會順利把台幣打貶(又印更多鈔票出來)，以產生"匯兌盈餘"，同時讓出口業更好賺錢，讓台灣能夠隨著歐美經濟振作起來，而進入政府期待已久的黃金十年~

歐洲央行官員Tumpel-Gugerell﹕須對通貨膨脹予以高度警惕
http://chinese.wsj.com/big5/20110321/BEU007597.asp

美联储暗示启动升息周期罗杰斯看好未来美元
http://forex.jrj.com.cn/2011/03/2800009576740.shtml

很多都說泡沫破了怎麼辦?簡單，再弄更多的泡沫就是了~

所以很多人都說央行是連環泡沫機，不斷地製造泡沫~

yunyunhome

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樓主

2011-04-02 11:22

乾坤在握 wrote:
本樓確實是近期以來最...(恕刪)

看空者無非是靠自己想像成分居多，因為政府打房的利器都沒拿出來用，這波房市要打倒其實很難~

去年熱賣的"民國100年大泡沫"，最近已經敲敲落出暢銷書排行了~因為，很多買了這本書的讀者原本期待房市要崩盤了(當時政府開始打房，實施選擇性信用管制)，結果他們等到的是，再一次飆升，而且是絕望性的飆升~只是，這波飆升充滿了不趕快買會漲更兇的情緒在裡面~也就是說，很多人恐怕會怪作者預言失準，害他要用更高代價買房子....

這本身的分析問題在哪?我認為，該書作者已經先假設了房地產必定會泡沫化崩盤，然後洋洋灑灑地找了很多"證據"，而不是客觀地提供幾個判斷法則，讓大家自己仔細觀察市場所透露出的訊息~

舉例來說，作者不斷強調的民國79年股市與房市崩盤的現象，但作者卻沒有解釋2007年以來，直到2008年掀起的金融海嘯，確實導致股市崩盤大跌時，為什麼房市價格始終撐在某個水準之上呢?

這很明顯，台灣房市的模式有了戲劇性的轉變，這點作者卻完全忽略它，而沒有深入去探討~這是重要的變化，沒先分析這個現象，豈能合理地推估房市走勢呢?作者只是單純地依據歷史數據來推估現在或未來的走勢，自然會忽略掉很多真實存在的特殊現象。我並不否認貨幣供給量確實來到十分危險的程度，但其實若以年增率來看，目前的貨幣供給量年增率遠遠不如民國79年股市與房市崩盤前的盛況，因此你只能說央行真的"控制"得很好，不至於讓房市產泡沫化崩盤，哪怕真有泡沫在裡面，但要破掉其實很難，因為還沒達到失控的程度阿!

為什麼房市價格始終撐在某個水準之上呢?

我認為，要解釋這個現象可以觀察法人心態與行動來得到答案。當時，股市中有許\多法人、主力察覺苗頭不對，從2007年以來不斷地瘋狂倒貨，直到向來最堅挺的菜籃族也受不了加入倒貨行列而殺出最後一波(這就為什麼很多菜籃族會覺得很奇怪的地方：為什麼每次殺出後，股票反而開始往上漲)。既然整個市場都只有賣方，股市當然會持續瘋狂大跌。

然而，房市中的主力(也就是建商財團啦)並沒有加入倒貨行列(有看到新聞報導說，某某地區還有多少多少餘屋待售嗎?)，或是不需要倒貨，而少數散戶屋主的拋售根本撼動不了市場(股市也是同樣的道理)。相反地，建商還能結合媒體等資源，不斷地推廣投資房地產有多好賺，許\多投資客也紛紛現身說法，而吸引了很多人逢低買進(不然投資客自己也會滅頂)。又加上，政府不斷地宣傳ECFA，讓很多人願意再多等一等，在這種情況下，房市並不缺買方，房市如何能持續重挫?又加上，在短時間內，房市不但沒有如預期大幅修正，反而在2009年的資金狂潮下不斷被推升至新的高點。

這讓在金融海嘯急著殺出房屋的人，不知道有多後悔?如此一來，就算真的再來一次金融動盪時，房市反而更能堅挺地支撐下去(人們常依據經驗來操作；作者依據歷史來推估，不也同樣道理?)，而是政府也希望房市能夠堅挺地支撐下去，甚至政府還會用政策來幫助撐下去。因為，股市與房市最大的差別在於，股市重挫時，受傷的只有投資人本身，並不會波及到銀行，但是房市卻會嚴重衝擊到提供資金銀行業阿！

現在還能存活下來的建商，大多數都曾經歷過民國79年的房地產崩盤，他們豈會不知道如何避免慘遭房市崩盤的滅頂命運?如果不知道如何閃避，早就滅頂了，或是至少也深刻地了解到\"先烈們\"是如何慘遭滅頂的~也就是說，作者低估了建商的操作能力~其實，對建商來說，最要命的是大量餘屋在手上，因此只要避免大量餘屋在手上，就能避免建商被迫大量拋售，也避免房市重挫，讓情況更加惡化。依據我實地觀察與了解，目前建商都縮小每個建案的銷售規模(例如100-200戶)，以便能夠快速應變

現在的問題在於，整個房市靠著大量增加的投資客撐住，但是倒底能撐到什麼時候，卻是個有趣的問題~因為，以前的房市並不存在大量的投資客，這是真的很難用歷史來推估的，其實只能靠\"想像\"與推測~舉例來說，目前房市中大量出現了所謂的投資型產品，而非自住型產品。也就是說，投資型產品本來就不是要蓋\來給人住的，是要讓有錢人買來投資的。舉例來說，在南港經貿園區的投資大本營來看，目前市場上出現面不少靠近高架橋的產品，甚至還有正面對高架橋的高級產品(每坪70萬成交，且總價高達4000-5000千萬)，同時那附近生活機能仍然是零(附近最近的便利商店走路就要20分鐘，更別說有什麼零售店)，但是照樣有人買進。為什麼?道理就是前面講到的，很多投資客買進的心態本來就不是要買來住或出租，他是要賺價差的。問題是，買得起或租得起總價高達4000-5000千萬的人真的願意住或租在那個地方嗎?房子總是要給人住的嘛~

然而，建商只要能夠用投資的行銷模式說服投資客進場買進，剩下的問題就不再是建商的問題了~目前，諸多投資客的想法都是，反正老娘我有錢，我就繼續付那微薄的利息或是本來就是用現金買的而不需付利息，現在沒人願意接手，我就繼續等下去，以致於房市變淡時，價格卻沒什麼修正的跡象，越是這樣，越能支持已被套牢的投資客的堅持態度。只是，有趣的是，如果說老娘我有錢，就可以繼續長抱下去，那股票就不會瘋狂大跌了。誰沒有個30萬或10萬來長期持有股票呢?那為什麼股票還是會大跌呢?簡單，股市中有大戶在瘋狂倒貨，逼得散戶只得跟著倒貨。

因此，結論就是，房市要大幅修正，必須要有主力(建商)倒貨。若要逼著建商倒貨，建商必須先有大量餘屋。建商要有大量餘屋，必須是大量推案且剛好碰上房市或股市低迷。也就是說，除非看到有哪個神經病建商大手筆推案，那個地區才可能引發崩盤大跌。然而，就算是擅長大量推案的遠雄都變得很保守，原訂要推大案的計畫遲遲沒看到實際行動。因此，就算央行對市場注入過多不需要的資金，那為什麼台灣房市有機會崩盤大跌?我實在看不到這種可能性阿~ 但，央行對市場注入過多不需要的資金，卻給投資炒作者有了很好的靠山阿!

yunyunhome

yunyunhome
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樓主

2011-04-02 11:25

venomz wrote:
樓主只用m1b來解釋...(恕刪)

我前面已有補充，當時的消費信心與投資信心已被徹底打到谷底(2000年網通股泡沫崩盤、2001的911事件、2003年SARS)，同時當時房市中的主力--建商手上有大量餘屋待售，導致建商被迫在市場上瘋狂到貨，以至於無論政府怎麼樣印鈔票，房市就是毫無起色

直到建商的賣壓消化完畢，市場缺少賣壓時，只要有人出來拉抬，就開始逆勢往上漲了~

又加上，由於前面一連串的經濟面打擊，迫使政府更努力地印了更多鈔票，最後演變成現在的失控程度

早在金融海嘯前，死在金融體系的超額準備高達1,200億元(有個曾任證券公司副總的人告訴我，他認為應該有1兆才對)，結果很莫名其妙的是，台灣根本不缺錢，只是缺投資信心，政府卻又實施大幅調降遺產贈與稅、與營業事業所得稅，又再次吸引了大量的資金流入台灣，以至於金資氾濫的程度又進一步加劇了

依照我抓下來的統計數據，貨幣供給量偏偏是從2009年3月開始一路狂飆上來，央行的貨幣政策下，讓資金氾濫程度又再進一步更氾濫....

最後，這股龐大的資金終於找到宣洩口:房地產

很多人都沒辦法解釋，為什麼2009年明明失業率還很高，房價卻開始再一次狂飆

能解釋這個現象的只有：錢真的太多太多了！當然，央行確實有不斷地收回這些錢，以控制住物價波動(持續發行定存單NCD)~

http://dev.interush.tw/news_list_1_detail.php?fname=4781755.xml

彭淮南：貨幣政策轉向寬鬆
【經濟日報 : 記者羅兩莎、黃欣／台北報導】 2009年 03月 11日星期三 02:13

查更多新聞@

中央銀行總裁彭淮南指出，全球景氣下滑、國內景氣衰退、失業率攀升，以及通貨膨脹壓力消退，央行貨幣政策轉向寬鬆；目前銀行體系超額準備高達1,200億元，是以往的12倍，顯示貨幣數量已經寬鬆，市場資金充裕。

他指出，央行早已採數量寬鬆政策，過去銀行體系超額準備約在50億元左右，最高不超過100億元；但現在已高達1,200億元。

彭淮南明日將赴立法院財政委員會業務報告，他將在書面報告中指出，今年的進口原物料行情將持續疲軟，物價將趨於穩定，他並指出，國內外預測台灣今年的消費者物價指數（CPI）年增率在0.5%以下，較其他國家穩定。

彭淮南表示，景氣下滑讓我國出口明顯轉弱，今年低迷的景氣仍會持續衝擊我國對外貿易動能及製造業生產。

在房地產市場方面，報告中指出，據內政部公布相關數據顯示，購屋者房價信心綜合分數連續第四季下降，跌至民國91年第二季調查以來新低，市場交易呈萎縮現象。

在房地產供給方面，去年新住宅推案持續減少，全年累計核發建照總樓地板面積大幅縮減25%，但仍釋出新成屋逾11萬戶，致空屋率持續攀升至歷史新高水準。

http://www.cardu.com.tw/news/detail.htm?nt_pk=7&ns_pk=12045

輸入性通膨壓力增　央行：物價採相對穩定
機動降關稅貨物稅　加強吸收市場游資
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記者何心尹報導 2011/03/10

全球通膨壓力升高，物價行情持續上漲(圖/卡優新聞網)

　　中央銀行總裁彭淮南今(10)日，將親自赴立法院財委會進行業務報告。針對國內物價驚驚漲，彭淮南在書面報告中建議，應該採取供給面的相關措施，以減輕成本或增加供給，如機動調降關稅或貨物稅等、穩定物價。

　　由於極端氣候、新興市場需求增加、美元走貶及市場投機資金炒作等影響，國際原油、穀物等原物料行情持續攀升，導致全球通膨壓力升高。

　　央行表示，當前CPI漲幅雖仍屬溫和，但因國際原油及穀物等原物料行情持續攀升，國內油品、麵粉、沙拉油等相關民生商品零售價逐漸高漲，加以上年幾無颱風影響，蔬果價格比較基期偏低，主計處預測本年CPI年增率升為2％。

　　然而彭淮南認為，物價的漲跌並非由單一因素決定，要維持物價穩定，須先評估物價波動的衝擊來源，針對物價上漲原因採行不同對策。

　　央行在報告中指出，在供給面的衝擊下，政策上不宜追求物價的絕對穩定，而只能追求物價的相對穩定，像是調降關稅或貨物稅等降低成本，就是可行措施。

　　在央行積極調節市場資金下，銀行淨超額準備由98年4月的1,541億元，大幅下降至1月的257億元；M2成長率維持於目標區內，上(99)年全年平均為4.59%，接近目標區中線值。1月M2成長率為5.59%，仍維持於目標區內。

　　央行強調，將持續控管特定地區的房貸風險，具體措施包括道德說服、加強統計資料蒐集分析、進行專案金融檢查和明文制訂一致性規範，控管土地抵押貸款及特定地區購屋貸款。

　　央行並表示，因應全球性的輸入性通膨壓力，央行採取審慎微調的貨幣政策，自去年6月以來，持續3度調升本行貼放利率；同時，密切注意銀行流動性狀況，增加發行長天期定存單，以加強吸收市場游資，降低貨幣數量流動性，營造有利經濟持續成長環境。

http://udn.com/NEWS/FINANCE/BREAKINGNEWS6/6248802.shtml
央行11日將發行1,000億1年期定存單

【聯合報╱記者羅兩莎／即時報導】 2011.04.01 04:17 pm

　中央銀行今天公布，將在4月8日公開標售標售1,000億元364天期定期存單，並於11日發行。

　央行自去年4月重啟發行364天期定存單後，累計迄今已發行1兆2,000億元，效果相當於調高存款準備率4.55個百分點。

　但市場人士強調，央行自去年4月起，每月固定發行1,000億元364天期定存單，將自這個月起陸續到期。

　換言之，將在本月11日將發行的1,000億元定存單，只是把去年發行並到期的資金收回，顯示央行短期內未有進一步緊縮貨幣的動作。