土地開發公司確定不進行了,
原本的都市計劃法是1500坪才有獎勵容積之類的,
現在市長提出的一坪換一坪則是2000坪,
因此目前我家的都更並沒有利潤可得,
應該說, 他們會先進行2000坪以上的都更.
我們家旁邊最近有三個工地動工,
我們也去詢問了一下狀況,
他們都是拿土地去銀行信託自建,
我們應該會考慮這個方式,
只不過我家位於巷口轉角, 有店面的優點,
一些遮蔽率, 車位進出等等的因素,
會造成兩個店面僅能留一個.
上述的情況, 根據財務計劃,
自建之後, 每戶平均都還要負擔一坪30~35萬的貸款,
完工後所有的房子都是屬於原住戶的,
不過應該還蠻划算的, 原本一坪約30萬的房子,
自建之後可以增加到一坪80~100萬,
這樣算起來還是賺到了, 只是又要背房貸20年.
隔一棟樓有塊國有地,
如果能夠與隔壁棟(33年屋齡)合建, 我們可以優先買下國有地,
但是要走都更的流程, 可以的話是最好的選擇了,
不過, 像是這麼小的土地(三塊土地加起來600坪), 據了解要Pass很困難.
就是三個估價師估價制度
此規定立意良善
但實際上卻造成很大的問題
首先
"估價師是否公正客觀估價?"
地主們多是小市民
建商則是估價師的同行圈內人老朋友
且不論有無私交
至少將來還多有合作的機會
一般地主們通常一輩子就都更一次
你想估價是否會偏坦某方
把地主價值低估
建商成本高估
再自然不過
那要分配時就會差很多
其次
三家估價
但不允許有明顯差異
本意是若有兩家惡意
另一家公正估價可以使其現出原形
但實際運作上
三家一定事前喬好估價結果
省得糾紛出現
所以地主根本無從得知估價是否客觀公正
結論
如果是我家要都更
我會確保幾個原則
1. 不要權利變換
此制度上下其手機會太多
建商偏偏可以冠冕堂皇自稱公允無私
2. 盡量住戶自己來辦
找到建經公司 建築師 營造廠 銀行
自行擔任自己的建商
沒錯別以為建商多專業
他們既不設計房子(建築師)
也不蓋房子(營造廠)
也沒多少錢(銀行的錢)
頂多都更送件可以自己來
建商只幹一些整合鎖事就賺大錢
沒有天理
房屋蓋好多餘的再找代銷如甲山林信義等賣掉
3. 各種成本要多方打聽清楚
4. 住戶要團結一切透明化
5. 房屋規劃盡量單純但要符合住戶需求
找建商來蓋
規畫目標都是利益最大化
例如都蓋大坪數豪宅
那住戶都要貼上千萬才能換得一戶
就算換到了以後管理費也吃不消
等於被迫搬家
這是住戶想要的嗎
sungo888 wrote:
權利變換 是把每個人的房子價值...
經由三個憑證的不動產估價師估出來的價錢後...
三個數字加起來平均值後....
來斷定你的房屋價值...
在依整個基地的價值來分配你的比例...
例如說...
整個基地的房子值1000萬...
你家房子值10萬...
所以你的持份為1/100...
新成屋完工後再進行估價...
假設價值為10000萬
你就是拿100萬...
然後挑房子之後...多退少補...
這是為了大家避免搶一樓....
huron wrote:
權利變換最為人垢病的...(恕刪)
說的好.坪數大.利益大
持分太小.美其名.舊屋換新屋.卻是拿房屋跟金錢來換
以我家士林這來舉例.持分有7.8.9.10(坪).二層跟三層公寓與透天持有者
地目住3.離捷運500公尺以內.有古蹟容積率.但也只談到1坪換3坪.一個停車位
如一戶以30-40坪來算.最小持分7坪*3=21坪.等於要花9坪到19坪的房價買
9坪-19坪*房價55(他們訂的)=495-1045萬.才能擁有新房子.又要管理費
結論當然是.除非大家都願意拿錢出來.不然......很難成功吧?
我家持分在這都更是最大.持分60坪(透天).雖不用花錢換.但老媽子就是不要.想也沒用是吧
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