民生社區的房子應該這麼貴嗎? (第10頁)

stephen02
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91樓

2010-04-03 11:44

特偵組 wrote:
你誤會了，我這裡有提到二期，指的就是這各模式透過松山機場的拆遷開始，一區一區的複製這各模式
強制徵收A區。給他松山機場位置的住宅，也給錢！

然後改建A區，強制徵收B區，給他A區的住宅，給錢！...(恕刪)

這個說法聽來真的不錯

如果可以施行，台北市換"面子"有望

但其實還就會有一些問題是

由爛地點換到好地點，大家一定都愛

但由好地點被換到爛地點

你看看會不會有大量抗爭?

還有這些老宅一樓的租金效益你要怎麼擺平也是一個大問題!

如果都讓大家換往松山機場重畫區，看來可能反對不會太大，但

如果真是這樣，那沒換到的其他地區的人會不會說你圖利特定人?

就算換過去了，那一戶要面那，那一戶要在幾樓，這又要怎麼談??

光是想到這些

結論就是難、難、難!

地獄倒楣鬼pp

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92樓

2010-04-03 12:52

很多民生社區仲介對內湖要很熟
因為很多當住戶也被擠到那邊去了

dulinsu

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93樓

2010-04-03 13:59

lulalla wrote:
民生社區特定區的住宅區土地，
容積率是200%，不是300%

是的，我清楚民生特定專用區的住宅容積是200%，但並不全都是200%。專用區裡面，還有560%高容積的住用“商三特”（三民路圓環四周、以及民生東路靠近敦化北路處）。再者，重建的建物，很少會不使用一些容積獎勵，因此，我才會以300%做個大概計算值。

事實上，民生社區特定專用區裡面，有些區域是雙專用區：也就是兼具【民生社區特定專用區】以及【敦化南北路特定專用區】。其土地及建物管制標準，則受此兩特定專用區管制條文所管制。

tzchang

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94樓

2010-04-03 14:22

這家臭豆腐的老闆我認識... 以前常去吃... 他們家也住在新東街上...

之前聽他說(還沒搬家前), 最差的時候淨利(扣掉成本店租..他本來是跟轉角機車行租的)也在每月30萬以上......

aggn wrote:
之前有一間賣臭豆腐的，他有兩種，炸的跟清蒸的
剛開店時炸的一盤賣50，清蒸一盤賣60(那時普遍行情炸的一盤35)
後來有一陣子原物料上漲，他老兄調漲成炸的60，清蒸的70
這下子好了，即使在民生社區這價錢也超出大家忍受的上限，終於倒店!!!!!
有種爽的感覺，係後～～～

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我補充一下 , 這家店並沒有倒店啦~

他們從很小不到三坪的店面搬到對面三十多坪的店面去了

而且裝潢的非常高檔還賣起其他冷飲來了~~~ XD

你聽了別難過喔~~~

特偵組

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95樓

2010-04-03 14:32

choutachun wrote:

松山機場不會拆的,過去謝X庭曾經說過要拆,

但是現在兩岸要對飛之後最近就是松山機場,

因為下飛機的地方在台北市區和在桃園

對於是觀光客的感受的話您覺得哪一個比較好呢

所以拆這松山機場的議題應該是不用再去想了

否則捷運就不用刻意繞過 , 也不會有復興北路地下道這種設施了

如果不是謝說出來,松山會比較早拆,
現在只是晚點拆

觀光客的感受並非重點,整體觀光事業的發展才是重點!

以桃園小港兩國際機場為主的模式,已經是一各不可逆的趨勢,如果松山有條件能變成真正的國際機場,也不需要機場捷運線!

等政府施政擺脫政治利益考量,松山的拆遷是必然的趨勢,不然整各台北就只能東移到汐止,關渡是保護區很麻煩

特偵組

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96樓

2010-04-03 14:38

stephen02 wrote:
這個說法聽來真的不錯

如果可以施行，台北市換"面子"有望

但其實還就會有一些問題是

由爛地點換到好地點，大家一定都愛

但由好地點被換到爛地點

你看看會不會有大量抗爭?

還有這些老宅一樓的租金效益你要怎麼擺平也是一個大問題!

如果都讓大家換往松山機場重畫區，看來可能反對不會太大，但

如果真是這樣，那沒換到的其他地區的人會不會說你圖利特定人?

就算換過去了，那一戶要面那，那一戶要在幾樓，這又要怎麼談??

光是想到這些

結論就是難、難、難!

如果輕鬆愉快,那台北市早做了,

台北市目前的問題就在於施政畏苦怕難,只想走捷徑,沒有捷徑就傻在那,所以一各一年一千多億預算的小城市(地理尺寸)這12年一兆多的錢,還看不出建設的方向與目標,花博聽障是不錯,但那是現階段緊要的建設對台北市來說 ?

圖定特定人當然會發生,只要把建設施政的成果切成一小段來看,信義計畫區不也是如此!

想賺輕鬆錢?我不認為應該讓政客以為只要會上電視作秀就可以撈錢,這種模式應該在台北市合理化

特偵組

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97樓

2010-04-03 15:11

chou1223 wrote:
其實以松山機場的使用量來說, 光國內台中高雄, 再加上往大陸上海香港廣州等沿海機場的業務量就足以爆表.

雖然不適合飛大型飛機, 但可以中小型飛機收比較高的票價來補償差額, 相信還是很多人寧可選擇較高票價,

來節省通行時間, 畢竟時間就是金錢. 多個500, 1000, 可以省一個鐘頭的話, 我寧可選擇松山機場.

相對上之前阿扁政府為了騙選票在南部各地修建的新機場, 一個一個因業務量不足而關閉, 松山機場的保留價值,

實在高出許多. 那些廢掉機場的地拿來蓋平價宅, 也沒人要去買, 你說是嗎? 目前真的是沒有足夠的理由可以說服

大眾去廢除松山機場.

而且誰也不知道何時高鐵又會因為地震或其它因素掛掉, 有個預備方案還是比較好.

如果搭飛機到台中,高雄,還要先花個40分鐘到桃園, 那還要搭嗎?

這各想法不正確,政府目前包含現在這各政府,北台灣都是以桃園機場為核心,

國際旅客如果是商務性質,可以透過高速公路,平面道路,高鐵轉運甚至日後的機場捷運,
往來北部的台北市公司行號,桃園航空城,桃竹苗科學園區,以及台北最近薪蓋的科學園區,而貨運也同樣可以透過桃園航空站往來全世界,甚至做海空聯運搭配基隆港台北港!

而松山呢? 缺乏大型客機起降的空間停靠,也因為台北市的特殊限制貨運轉運車輛不能任意進入,所以松山的發展性可以說沒有,也不可能有空間改建第二航廈,老舊的建築,狹小的通道設計,旅客公設不足的容量設計,遲早會被淘汰

很多人光是站在政治立場就以為現在的政府跟她們站在一起,看清楚點,整體政府建設的方針,不是單純站在台北城上,
如果松山不拆,遲早台北變成台灣的二流都市,

dulinsu

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98樓

2010-04-04 2:09

特偵組 wrote:
之前有人問說市容怎樣改善，我的看法就是拆松山機場，把腹地拿來重劃，
蓋高級國宅，並保留一定戶數，當作二期重劃區的民宅補貼運用！二期就重劃松山機場週遭的民宅，強制徵收，
給錢給房！

如果把台北市困死，沒有新的大片土地重劃改善，照現在的走法，不是精華區東移到南港汐止，就是台北不斷耗用政府預算做小規模改善最後整個變成破舊首都，從其他都市另起爐灶！

都市更新，牽連太多利益的協調。台灣老舊都市若想更新（尤其是門面的台北），則東京的六本木之丘，是的值得借鏡的都市更新成功案例。更新成功的六本木，成了吸引眾多旅客、造就很多商機的璀璨城市景點。藉由開發商、原始住戶、政府等多贏的設計考量，完成市容改造、城市活化的目的。（關於六本木之丘的描述，大家可以在google搜尋【六本木之丘】，即可找到非常多的描述與圖片）

民主時代的改革，無論是都市更新、國民居住需求等等，想要成功推動，就得以多贏的角度設計，而非剮他人之肉，遂行一己之私利。某種程度上，“圖利”是誘使多方自發趨近於目標的手段。老共二十年來各級經濟開發區的獎勵措施、東京六本木之丘的都市開發改造，都是以人性的“因勢利導”做為手段，方能達成目標。

關於六本木之丘的成功都更案例，可參考一篇很不錯的報告【2007年嘉義縣政府城鄉發展局之考察報告】。以下節錄一些內文，詳細內文請於google搜尋查閱：

出國報告名稱：考察日本六本木都市更新

都市是有機的，其成長過程發展至一定程度，必然會產生實質環境老化以及都市機能衰敗的現象。
台灣地區之都市，歷經數十年急速的擴張，部分已發展地區也逐漸呈現此一現象，亟需加強推動都市更新，以促進都市土地有計畫之再發展利用，復甦都市機能、改善居住環境品質以及增進公共利益。

惟都市更新事業攸關人民權利義務，在與相關權益所有權人溝通及協調，如何達到雙贏甚或三贏的局面，可說是更新事業計畫中最艱辛、複雜的一面，而且都市更新工作之推展，必須整合政府、地主以及開發商三方之意見，並顧及整個地區的人口、公共設施均衡等綜合性發展等方向的努力，才能完滿達成目標。

在 1980年代以前，六本木地區是一個繁榮的商業地帶，直至 1991年日本泡沫經濟的破滅，而讓六本木地區逐漸趨於衰敗。前日本首相小泉純一郎面對此一情境，提出都市再生的重要政策，強調透過都市更新的推動，來改善都市環境及
活化都市機能。

位於六丁目的六本木之丘(RoppongiHills)，可說是小泉內閣所倡導的都市再生之更新計畫中，短期內立竿見影又引人注目的更新計畫，而且還是由日本民間主導推動，自 1986年 11月東京都廳指定為「更新誘導區」後，歷經 17年的更新過程，其中並與原住戶舉行過 1000多次協調會，直至 2003年春天完工。

在開發投資商森社長提出使用「垂直化」與「多元化」的核心觀念帶領下，讓六本木成為日本全國都市更新的典範，也成為全世界都市更新規劃人員與開發商必定造訪之地。

六本木之丘更新案係由日本森大樓股份有限公司成立「六本木六丁目地區更新會」作為實施者，提出申請「六本木六丁目地區市街地更新事業」，其開發面積約 11公頃，其平均建蔽率為 64%，平均容積率為 722%，全部開發之事業費共計 2864億日圓（約台幣七百多億）

從整個基地的公共設施比例來看，更新前的公共設施面積為15,208 ㎡（佔全部基地面積之 14％），更新後的公共設施面積為 25,537㎡（佔全部基地面積之 23％），在更新後整個基地之公共設施面積即增加了 10,329㎡（約佔全部基地面積之 9％），由此可瞭解，在更新後可提高更新地區之公共設施服務水準。

另外如從建築樓地板面積來看，更新前的建築樓地板面積為 116,831㎡（35,341坪），更新後的建築樓地板面積 611,720㎡（185,045坪），在更新後整個基地之建築樓地板面積即增加了 494,889㎡（149,704坪），更新後之建築總樓地板面積約為更新前的 5.24倍，由此可瞭解，在開發投資商森社長提出使用「垂直化」與「多元化」的核心觀念帶領，以低建蔽率、高容積的開發下，始得六本木地區的建築物高空化，在該地區形成了地標的效果，也因多元化的使用（兼具觀光、居住、辦公、商務、休憩、購物與文化等功能），始得六本木之丘在開發完成後，重新站上的商業中心的角色，也讓六本木成為日本全國都市更新的典範，也成為全世界都市更新規劃人員以及開發商必定造訪之地。

考察心得

一、溝通與協調
從 1988年開始，森大樓股份有限公司和原土地所有者陸續成立「更新協會」的組織，作為溝通與協調的重要管道。並自 1986年到 2003年期間，六本木之丘更新建設共歷時 17年，其中施工只用了 3年時間，而規劃、設計以及與拆遷戶的溝通花了 14年，森大樓股份有限公司和原住戶舉行過將近1000多次協調會。經過漫長的協商，原先住在六丁目獨門獨院的 500多家老住戶，全部同意拆遷，有 400多戶選擇回遷，住進新蓋的高樓。這意味著，新建的 4幢住宅 840套住宅，有一半供給回遷戶。

二、成功的拆遷方式
森大樓股份有限公司用自籌資金買下土地所有權。雖然操作過程相對簡單，但是由於巨大的資金壓力，對森大樓股份有限公司而言，這個方法其實是下策。為促進更新之進行，森大樓股份有限公司透過協商，達成一個雙方都認可的權利變算方法，用新房子來交換原業主的舊房子。另外有相當多的土地所有權人，認為六本木的土地擁有巨大的升值空間，他們既不願意要錢，也不願意要新房子，他們仍然願意在六本木這塊地方等待土地的繼續升值。那麼，這些人可以把原有的土地折價入股，加入六本木新城這個開發事業公司。公司經營這塊土地，用這種方式參股的原業主都參加盈利分紅。有的原業主佔有的產權很大，他可以把一部分所有權出售給森大廈株式會社，拿一部分現金，還可以換一部分新房，還可以用其餘部分所有權入股六本木新城的開發事業公司，將來參加分紅。這就是森大樓股份有限公司彈性的溝通協調機制。

三、日本政府的角色
日本施行土地私有制，國家對個人對土地的所有權有著充分保護的義務。所以，無論政府對都市的規劃設想多麼出色，房地產開發商的資金力量多麼雄厚，舊市區的改造拆遷，只能以取得相關土地所有權人同意下來進行。如果說 14年的時間對森大樓股份有限公司來講付出的太多，那麼與其說是原土地所有者得到了利益，不如說是國家法律在對私有財產進行保護。1986年 11月，東京都政府指定六本木六丁目地區為「再開發誘導地區」，為森大樓股份有限公司劃定了這片土地。從 1987年開始到 1993年，六本木所在的東京港區公所反復對更新範圍及更新方式進行調查，廣泛徵求民意，修改開發計畫。東京都政府的更新規劃，是和森大樓股份有限公司在與土地所有權人談判後，產生的「開發設施計畫」，在發佈時間前是反復交叉討論的，也就是說，東京都政府實質上充分審查了開發商森大樓股份有限公司的開發方案，形成折衷意見，然後以核定計畫的方式予以確認。

都市中心的土地通過更新改造，公共設施完備了，交通便利了，並完成了新社區的建設，原土地所有者的權利得到最大程度的保障。開發完成後，引進了新的產業，亦帶動了工作人口的增加，政府稅收增加了。在更新過程中，沒有民眾陳情，沒有人提出訴訟，也沒有出現「釘子戶」，這就是市場經濟的背景下，東京都政府在更新事業開發過程裡，扮演的角色。

chenda88

chenda88
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99樓

2010-04-04 7:14

台北人好像都瘋了花幾千萬買30 40年的破屋就算地段再好又怎樣也是住破屋這些錢在南部可以住王建民隔壁了不然就是投資人在坑殺自住型的人

地獄倒楣鬼pp

地獄倒楣鬼pp
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100樓

2010-04-04 7:57

chenda88 wrote:
台北人好像都瘋了 ...(恕刪)

破屋的價值不在於他的屋殼
而是在他的土地持份
也就是黃金含量
公寓會倒可是土地不會死