上週末路過 接待中心滿滿的人 有人進去過了嗎？可否分享地點的優勢與不優的點？價格？
基地面積不大 怎會蓋這麼高的樓啊？
基本資料
建案規劃 預售大樓 房間規劃3~4房
建坪 住宅 40~65坪
總戶數 住宅 115戶
樓層規劃地上25層 地下5層
基地面積 約630坪
公設比34%
基地位址：台北市中山區明水路375號
2020-09-07 11:32 發佈
兩個新案子:"最大直"和新成屋"吉光片羽"在附近.
由於除了自己住的房子,和另一間起家厝之外,正打算另外再買多一間,所以做了點功課.
就我個人的看法:
此兩案即使面河第一排,要賣到130~140以上是有難度的.
吉光片羽缺點-----
1.太小棟,管委會不易維持.
2.沒有門面,兩個出入口實在太小,完全不氣派.
3.車位在一樓.
最大直缺點-----
1.旁邊小環境不夠優,與大直重劃區及金泰重劃區差一截,有舊公寓參雜,巷道小,街景也遜色些.
不如大直重劃區,金泰段重劃區,高級住宅區的優雅.
2.緊貼的另一半公寓未拆.變成一半新的一半舊的.
3.離大直傳統市場實在蠻近的,就隔個巷子.這到底是優點還是缺點,看人想法了.
共同的優點---都是河岸第一排.
共同的缺點---向東尚未過了明水路向北彎的那段,所以即使是河岸第一排,但少了帶狀的金泰公園,差很多.
明水路來往樂群一路的車流量不小,少了金泰公園變成與前面道路(明水路)相當的近.很吵很吵.有打開窗聽過就知道了.
大直水岸第一排的高價宅,都是從明水路向東的樂群一路到堤頂大道口這一段.
這一排房子除了比相對較新之外,有帶狀的金泰公園屏蔽,車流聲降很多但仍然看得到河景.加分很多.
而且此段要到河濱公園不必等紅綠燈,公園有天橋,自行車斜坡可以上去.
自西到東像是輕井澤,代官山,帝景水花園,清水硯到忠泰交響曲,這些年有成交的話,高點200多萬,較低點也有160萬的行情.
基河國宅例外.
這幾年有考慮要再搬回去,新舊案都有觀察一些.
其實這幾年大直建案非常少,能有六百多坪又在河岸第一排的案子已經是算很難得了.
附近的吉光片羽看樂居的均價是139,最後賣比較低的都是低樓層,不然比較高的幾層有到150以上.看樓上說130.140很難,我反而覺得條件優於吉光片羽很多,應該很容易超過140,不過這也就個人看法.就等幾年後實價登錄出來才知道了.
最大直的前面也還有一個小綠帶擋住,不至於像吉光片羽直接面對到車流,但缺點就是旁邊沒一起蓋街景差了一些.
重劃區那邊雖然環境比較佳,但機能性確實是差了一些,像我常經過樂群一路和基湖路那一帶.我真的覺得住那邊要去買個東西都不怎麼方便,不過那邊也都是有錢人應該也沒什麼差.
但重劃區河岸第一排好像都是15樓以下的建築,也一堆幾乎都是921耐震係數修法前蓋的,就安全和規格來講還是較差一些.且重劃區那已經沒什麼未來性了,大概就美麗華那附近如果大灣北解除後會有一波熱潮就是了.
我個人對河岸第一排是沒什麼興趣.但如果舊的大直重劃區那有新案的話,我就會考慮.雖然街景沒那麼好,但生活機能真的方便多了.但像長野米蘭那種小基地.機械車位的我還是比較難接受就是了.
97貓貓 wrote:
本身是老大直人,雖然現在不住大直了.但對大直應該還算蠻熟的
這幾年有考慮要再搬回去,新舊案都有觀察一些.
其實這幾年大直建案非常少,能有六百多坪又在河岸第一排的案子已經是算很難得了.
附近的吉光片羽看樂居的均價是139,最後賣比較低的都是低樓層,不然比較高的幾層有到150以上.看樓上說130.140很難,我反而覺得應該很容易超過140.不過這也就個人看法.就等幾年後實價登錄出來才知道了.
最大直的前面也還有一個小綠帶擋住,不至於像吉光片羽直接面對到車流,但缺點就是旁邊沒一起蓋街景差了一些.
重劃區那邊雖然環境比較佳,但機能性確實是差了一些,像我常經過樂群一路和基湖路那一帶.我真的覺得住那邊要去買個東西都不怎麼方便,不過那邊也都是有錢人應該也沒什麼差.
但重劃區河岸第一排好像都是15樓以下的建築,也一堆幾乎都是921耐震係數修法前蓋的,就安全和規格來講還是較差一些.且重劃區那已經沒什麼未來性了,大概就美麗華那附近如果大灣北解除後會有一波熱潮就是了.
我個人對河岸第一排是沒什麼興趣.但如果舊的大直重劃區那有新案的話,我就會考慮.雖然街景沒那麼好,但生活機能真的方便多了.但像長野米蘭那種小基地.機械車位的我還是比較難接受就是了.
樂群一路和基湖路那一帶-----我就住這邊.
不住這的人認為純住宅區生活機能不好,包括我朋友.的但事實上這邊反而是我大直最喜歡的一區.
1.河景,公園.一進門窗戶就面河,充滿綠意.我家窗很大,客餐廳的窗簾百葉窗拉開,一大片連續的綠意,在家非常舒服,都不太喜歡去一般咖啡廳了.
我每天下班都在河濱公園慢跑半小時,這對我非常重要.
2.建築屋齡較新.最舊都在18年以內,全部新大樓,沒老公寓.街景是用新的都市設計審議條文做的,街景很棒,都被拿來當成範例.
3.捷運走到西湖站.
4.生活機能:過堤頂大道就是內湖科學園區.走路3分鐘.
內科發展晚一點,但比大直美麗華熱鬧很多,我是買比較多又重的東西才開車,要不然都假日走路到附近買東西吃飯.
大直大灣北段是這一兩年空地又才有新建築,否則真有點冷清.
再來就是,這邊的建築都比較新,最舊的帝景水花園18年多.
其它像忠泰交響曲,大直觀河,良茂國際都市系列的,都是12~13年屋齡,我家就是.
此時早就過了民國88年921後的耐震法規修訂,
已經是用民國94年的耐震規範在做設計了.
另外,最大直前面的三角公園相當小,寬度大概就7~8公尺,在google地圖上要放大才看得到,對噪音阻隔是沒幫助的.
雖然我打算再買一間,現在住的不賣.所以看得蠻仔細的.
不過輕井澤以東是我比較喜歡的,只可惜輕井澤,代官山都是大坪數,太貴了.再買不賣舊的很吃力,
我家附近有棟良茂雅緻園,在景泰園旁.大小比較剛好,50多坪.
但是太小棟只有七層,管委會以後是個問題.又不是面河,太太不喜歡,就算了.
ryang1212 wrote:
樂群一路和基湖路那一(恕刪)
我就在內科這裡上班.我假日如果有來加班都覺得像死城一樣
說實在你那一帶住起來真的是蠻舒服的,我也去那邊看過好幾次.方不方便就見仁見智了
包含良茂雅致園也有看,但不喜歡的點跟你看到的問題差不多
921後的耐震規範看網路是這樣寫
要看《建築物耐震設計規範》、《混凝土結構設計規範》這二規範新版本重疊後的時間，愈後面的時間蓋出來的新建築愈有防震力。前者特別把「地盤影響」納入變因，該次修正於2006年1月1日生效；後者著重於鋼筋綁紮等工法，2003年1月1日實施之初，包括箍筋135度彎鉤等觀念都已包含其中。
不過我是針對河岸第一排來討論拉
大概帝景系列.德基花園.青水硯.和幾棟(包括基河國宅)是比較不符合這個時間點的
你家那附近確實有些是符合到比較新的法規。
輕井澤以東一定是目前看起來最舒服的,但缺點就是沒什麼建地了
最大直前面那一塊綠帶對隔音當然沒什麼幫助,但對於隔開和車的距離多少還是有一些,比吉光片羽好了點.
大灣北段其實是如果法規有改的話後勢就看好,但現階段來說就還好而已
不過對我這個老大直人來說 全大直都很不錯
其實可以理解為何內湖路一段的"開璽無界"賣得還不錯，單價以西內湖區門牌來講算是一個指標，相信有些大直客在這個價位帶要在大直住宅區門牌找新房子是有困難的。
有聽聞"長野米蘭"價格頗硬，不過機械車位對52坪買家(總價已高)是一個挑戰，這個位置屬交通要衝也不算太佳，儘管北面有永久棟距。
回歸最大直，他的前方三角形帶狀綠地對於"門面"是有加分作用，當然實質效益(噪音阻擋，落塵)相對是小的，價格的主要抗性還是會來自於未整合的旁邊舊公寓。我也相當好奇這個案子的到時的價格落點。(題外話是旁邊同一時期公寓沒一起都更可能以後住戶會後悔，主要是這塊地位置更差，無三角帶狀綠地又緊鄰大直橋，是否短時間內能都更不太看好)。
至於大直捷運站旁的冠德都更案照說會是比較"親民"些的一個選擇，就看後續大直房市的需求了。
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