有關建商談改建,想請教各位先進意見

pangengyu0926
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樓主

2011-02-21 8:38

因老婆娘家在泰順街三角窗有一個快二十年五樓公寓的店面,左右後面三側都已經被建商買走現在為平地,建商最近又來談改建,因對方長輩不懂,身為未來女婿只好上來請教各位先進,以下有幾個問題,想聽聽大家的意見:
1.因為是一樓店面有18坪長輩還是希望能夠換到一樓店面,請問正常可以換到18坪的使用面積嗎
2.地下室還有權狀登記10坪,想請教一下大概行情都是換到多少坪一樓的使用面積
3.因有請教些朋友,據說有地下室的公寓在改建時可以多得到10%的容積獎勵,是有這樣規定嗎,因為小弟找了好多容積的法規都看不到這條,如果有10%是整個建案嗎?還是只有現有公寓土地豋記的範圍才有獎勵.
希望各位可以給小弟一些意見,要做好女婿不容易

補充說明:地下室是跟一樓店面權狀在一起的,入口也在店面裡面,因為有地下室空間,所以在當店面承租時可以增加使用面積,例如放貨物或者是包廂使用等,我想應該對租金有幫助吧,謝謝

2011-02-21 8:38 發佈

文章關鍵字意見

lienly

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2樓

2011-02-21 8:47

換不到原來的18P店面..........

能有10P就偷笑了........

B1, 我不認為有價值. 不然怎會有一大堆B1還超便宜的但沒人買......

pangengyu0926 wrote:
因老婆娘家在泰順街三...(恕刪)

路過的微風

路過的微風
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3樓

2011-02-21 9:11

pangengyu0926 wrote:
因老婆娘家在泰順街三...(恕刪)

店面可以原地原面積的還給屋主,這是最起碼的條件~

不過是權狀的地還你,大樓有公設,內縮,.....室內面積應會變小~

但價值會更高才對~

都更時店主要與建商好好談,若要該案成功,內縮絕不可從店面這邊縮,不然就不用談~

建商遇到有店面的屋主大都會這樣設計房子,不然屋主甩都不甩你~

不過如果你的三角窗是透天,恭喜,建商要看你臉色~

若是公寓大樓的一樓店面,那建商用人數就可以壓你~

心的通透並非沒有雜念而是明白取捨

Vaporman

Vaporman
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4樓

2011-02-21 14:54

pangengyu0926 wrote:
因老婆娘家在泰順街三角窗有一個快二十年五樓公寓的店面,左右後面三側都已經被建商買走現在為平地,建商最近又來談改建,因對方長輩不懂,身為未來女婿只好上來請教各位先進,以下有幾個問題,想聽聽大家的意見:

1.因為是一樓店面有18坪長輩還是希望能夠換到一樓店面,請問正常可以換到18坪的使用面積嗎

2.地下室還有權狀登記10坪,想請教一下大概行情都是換到多少坪一樓的使用面積

一點心得分享

首先不太確定樓主您所說的權狀18坪是指不含地下室18坪(所以一樓+地下室10坪=28坪)
還是含地下室18坪(所以一樓店面部分只有8坪)

一般來說改建案除非是本身地段太差，否則都是建商要來求一樓店面地主的

泰順街雖然路寬不算很寬，但贏在地段好，要分回店面的原面積應該是有這個本錢去跟建商談判的

但這會有幾個問題要先釐清

１、建商打算改建的基地範圍有多大？　２、基地內有幾間像樓主您這樣的一樓店面

３、樓主長輩的這個店面目前使用情況如何？生意好不好？

改建基地大小跟區內是否有其他店面，決定了日後改建完會不會有足夠的面寬跟可分配的店面數量

假設原本整區舊房子有八間店面，改建之後絕對不可能還塞得下八間（或是塞八間但是每間都比以前小很多）

加上若有其他店面地主，也同樣想分回店面的情況下，勢必得有人妥協（當然不一定是樓主您）

至於目前店面使用情況如何，是從另個角度來看留店面這件事，

若是生意很好自己也打算繼續經營，那當然要爭取分回原面積，

但也可以考慮放棄店面，改建後往樓上分，這樣不但更有與建商談判的本錢
（幫他們省下一間店面的面積，要塞八間變成只要塞七間，算是施恩給建商）

本來一樓店面換到樓上就能多分，可能一樓原本１８坪，換到樓上可以分比１８坪多，甚至一間變兩間，
（但也別過度期望，分配條件如何就要看建商怎麼開，不是一定每個地方都能一間變兩間）

這也會是一個選項，能夠提供給長輩參考，也能據此與建商談判。
（也能選擇分回　一樓較小店面　＋　樓上一戶公寓之類的）

3.因有請教些朋友,據說有地下室的公寓在改建時可以多得到10%的容積獎勵,是有這樣規定嗎,因為小弟找了好多容積的法規都看不到這條,如果有10%是整個建案嗎?還是只有現有公寓土地豋記的範圍才有獎勵.

補充說明:地下室是跟一樓店面權狀在一起的,入口也在店面裡面,因為有地下室空間,所以在當店面承租時可以增加使用面積,例如放貨物或者是包廂使用等,我想應該對租金有幫助吧,謝謝

地下室的部分，恕小弟駑鈍，也沒看過有能多拿１０％獎勵這一條，若樓主有找到請不吝分享。

地下室有權狀的部分一般來說同樣可以分回地坪，但怎麼分沒有固定行情，

有聽過１／３、２５％、４０％.....etc，簡單來說就是不會分回原面積，但打幾折要跟建商談，

基本上原來的店面商業氣息越重、價格越高、生意越好就越有談判本錢，

但誠心建議，也不要因此就姿態太高，雙方能雙贏是最好的。

祝福樓主娘家的長輩們都很喜歡您這個女婿。

pangengyu0926

pangengyu0926
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樓主

2011-02-21 16:52

感謝Vaporman大大的回覆
基本上一樓店面權狀18坪再加上地下室10坪所以全部是28坪的使用面積
１、建商打算改建的基地範圍有多大？
基本上除了這棟公寓外剛好位於三角窗,然後店面的左邊右邊還有後面都已經是平地了,建商都買走了,現在只剩下我老婆他們這棟,據說要改建成九樓的華廈,實際面積我在問問在告訴各位

２、基地內有幾間像樓主您這樣的一樓店面
基地內只有一間店面,左右後面三側都是空地

3.樓主長輩的這個店面目前使用情況如何？生意好不好？
基本上都是可以租出去,當然生意沒有師大夜市這麼熱鬧

謝謝

裝天線

裝天線
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6樓

2011-02-24 16:12

我家前年也在談改建，1樓也有地下室，不過是住家不是店面，像到很寬，充其量當當公司尚可

建商當時開出條件是，樓上住戶房屋權狀坪數的1.5倍再加一個車位，1樓談到2倍(含公設)

可惜我們1樓鄰居要求2倍不含公設)談了2年......

最後.....破局了，建商捨棄協商開始興建

真是得不嘗失，

改建是好事，但別因貪失大，盡量要求，但不要太貪心就好，

如果錯估情勢，機會就沒了

我們公寓就是改建不成的借鏡