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請教~台北市三元街都更案(已通過)

想請教mobile01裡的大大.最近家人中有人參與台北市三元街都更案.
但因為這區的都更案中,有自有地,也有國有地.最早之前,家人是跟國有財產局租賃土地,地上建築物則是自己蓋的.
現在這個區域已在今年通過都更案.預計九月動工.樓上22層,地下5層,共分A/B兩棟,A棟1~8樓為公家機關,9~22樓為一般住宅,B棟1~2樓為店鋪,3~22樓為一般住宅.房子為鋼骨結構設計.11樓為中繼機房.
自有地的住戶,用原土地持有戶去和建商去換土地及停車位.
家人因土地是跟國家租賃.所以是僅獲得地上建築物補償金,並且可以有登記購屋權利,
建商對於購屋的計算是,開出所有戶數房子的總價及坪數.看我們要選哪一戶.再用總價去減掉補償金

台北市三元街.可能很多人沒聽過.若說是植物園,大家應該就都有印象.植物園旁是歷史博物館.對面是國語實小及建中.植物園的地理位置.是在南海路與和平西路2段交岔口.而三元街則和和平西路二段平行在後方.前陣子通過的捷運萬大線在植物園會有一站.預計走路約5分鐘可以到達(見圖一)
請教~台北市三元街都更案(已通過)

房子的價格,建商開價約48~58左右,依樓層高低及前後棟價格有所不同(後棟為面和平西路的小巷弄中,另有一間廟也參與更新.未來位置會在B棟後面,也就是後棟往下看的位子)

我的問題有3點.
1.家人現在挑選的是10樓以下,面三元街大馬路.約23坪左右的房子.扣掉公設28%~30%左右.實際坪數約為16坪,總價約1150萬.這樣算下來一坪要50萬.那附近的行情有這麼高嗎??萬一以後資金有急用要脫手,會不會賠賣? 或者租人,行情又能有多少?

2.因為手上的資金有限,所以只能挑9樓以下的小坪數.約1150萬.但隔局實在很差.2間卧室有窗.而客廳郤是沒有窗戶的.我有想過自行規劃室內隔局.但還是會有一間房間沒窗戶.請問這樣的房子值得投資嗎? (見圖二)
請教~台北市三元街都更案(已通過)


請教~台北市三元街都更案(已通過)

3.若看到11樓以上的小坪數.是26坪多.扣掉公設約18坪,它的優點是2間房間及客廳都有窗戶.缺點是價格更高了.約1400萬.一坪換算下來要52萬,(見圖三),
請教~台北市三元街都更案(已通過)

以上都是不含車位的價格.因為最小的車位也要155萬.大的則要200萬..房子都要貸款了.更沒資金去買車位.
目前手上約有650萬可以當頭期款.想請教各位mobile01上的高手,可否給一些建議,這樣的房子值得投資嗎?另外,這兩間屋子的隔局也請給點建議.若將9樓更改隔局,將客廳改成面對窗戶.是否會比原來的隔局受青睐??.真的是萬分感激...因為迫於選屋時間到了..所以急著請高手給建議,謝謝!!!





2010-03-22 17:04 發佈
文章關鍵字 台北市 三元
FloraChuang wrote:
想請教mobile0...(恕刪)


第一間的左下方綠色的是雨遮嗎??那邊能不能開窗?

第一張圖可不可以給個尺寸圖

因為你的重點在第一張圖(成本關係),所以第一張圖的尺寸要給仔細點

而第二個圖不用說也比第一個圖好

只要客廳沒採光的,單價就會比同一位置的差上很多

未來在賣時的抗性就會很大



感謝stephen02的回覆..
我已把整層的平面圖po上.雨遮的部份.我也不確定有沒有窗戶.看建築物外觀圖,應該是有窗戶,因為一層是八戶,四個角落都是三十多坪的.至少要1650~1800萬間.實在沒有錢買.不然我也知道邊間的優勢.但因為資金有限.所以最多只能選中間四戶的小坪數.另外,11樓以上,一層僅有六戶.所以中間戶坪數稍大為26坪多..我在想若我將原23坪更改隔局就好.或是要多負擔250萬去選11樓以上的房子?謝謝.
扣掉了你們的補償金後還要一坪50-52萬嗎?

有沒有投資價值端看樓主您想要賺多少錢, 想賺10%一坪要賣55萬以上, 我記得三元街附近的老公寓一坪不到三十萬, 如果以公寓為新屋六成價來看, 除非樓主的新房是豪宅, 否則一坪50萬應該很難再上去多少了, 除非台北市房價再繼續一路狂飆.......

再看到該房的格局, 壹層的戶數實在多到嚇人, 都是小坪數格局, 屆時管理不好會造成出入複雜拉低房價, 租人的話就看離捷運站遠不遠, 太遠很難租, 至於投報率的話, 我想樓主就不用想太多了........
我家在南海路底..

想不到三元街都更..

建商喊到50萬...

我記得龍口市場那邊的建案應該也不到40萬吧..

50會不會衝太快啦...

差一條而已..

會不會差太大阿
回覆4樓及5樓的大大.

1.因為補償的計算繁雜,以最簡單的計算是.建商已把每戶的補償金列出,也把每戶房子的總價列出.有自有地者.相對補償金更多.可以換取更大坪數的房子.而家人只有地上建築物.補償金額並不夠足以換取一間房子.因為用房子總價扣掉補償金,大概還要近500萬.才能購買23坪一戶.我說的一坪5X萬.是因為建商列出所有戶數的坪數及總價.我自己去計算下來的結果,如23.27坪/1150萬.大概一坪就50萬左右.....我不知這個是不是建商未來對外的售價,但它列給住戶的價格是這樣.可能它是鋼骨結構.而非鋼筋混凝土,所以造價成本也較高.售價相對也會提高.

2.我不知道您南海路底是屬萬華區還是中正區? 因為目前這個三元街都更案是位在中正區.它的學區是國語實小,南門國中.建中(但我想也知道12年國教裡.建中不可能用學區去劃分的),正對面好像也是龍口市場的入口.
這裡可以有這麼高的建案阿
雖然不是博愛特區,但是離總統官邸不到700公尺
我看總統官邸還是搬走好了
不考慮拿650萬的補償金,去買附近的老公寓或其他地方的房子嗎?
也許其他地方有更適合的選擇

如果補償六百多萬, 自己手上還有些現金, 也有準備要繳房貸的話, 我會想也不想直接衝進大安區........
前一陣子把向國有財產局承租的土地給承購下來~

在您府上附近~

我也一直在注意那邊的都更案~

您那邊之所以會被衝到這種級數~跟萬大線應該脫不了干係~

那附近會有捷運站~您建案離那邊步行約5分鐘左右吧~

如果我那邊都更~我規畫弄幾間大坪數套房(預計約可分到權狀120~150建坪+若干車位)~專租跨國CEO

門牌皆獨立~方便日後處分~

房屋管理及找房客交給專門的管理公司~採租斷式~

當然也要看到時合建之建物屬性才能規劃下一步~~

而您這樣的小坪數房子~真的不好住~尤其是客廳沒有窗戶~動線不良~房間門正對大門~

不是一直嫌您這房子不好~而是.....買房買屋~不比買飯買麵~

建議您把目標轉到其他地方~~
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