地價創新高.都更殺很大.請跳90篇.

以下文章是朋友在水果地產王於2007-2009年討論的部分文章約三分之一貼出來參考討論一下.另三分之二改日再貼.

這些現象是什麼情況
從今年初就發現..房仲業的電視廣告就越來越多.而且都是選不錯的時段撥出而且廣告時間還很長..民國95.94年這兩年.房地產飆漲時也沒這麼多的廣告阿.通常廣告都是廠商有推出新商品.或是要促銷.或是銷售不佳時才會大量推出.是不是房仲業已發現今年房地產有可能下跌.
再來就是談話性節目從今年初講房地產的也越來越多.而且年初時大多是請一些專家在講.內容不外忽是捷運.高鐵.沿線會涨之類的內容.最進一個月的內容就會請一些投資房地產的人士.說他們在哪買了.現在是出租.或是裝潢賣了.手上還有幾間.賺了多少錢.之類的內容.感覺有點像是直銷大會.或保險業務大會.會請一些賣的好的業務上台說一些賺了多少.因為賣的好而在哪買了房子.開的是雙B.給人有一個美好夢想的內容.事實上真有那麼好嗎.還是下猛藥加信心喊話.
再來這幾天政府要修改遺產稅和贈與稅.還要農地改建地.說是要振興房市.政治問題不談.台灣的自有住宅比是世界第二名.全球有在賣公設的就只有台灣和中國大陸.人民收入跟房價的比例台灣跟香港.東京.比負擔也是最大的.以目前跟前幾年比較起來現在是房價的最高點.這樣的房市還要振興.
就算真的農地改建地通過後.建商先推預售二到三年後蓋好在賣成屋.別小看農地.全台灣只要0.5成的農地蓋房子.可以蓋幾萬戶出來.供過於求的問題就會出來了.
至於建商房仲常說的.將來只會越買越貴 根本不會便宜.那是只長期5-10年以後.相信短期下半年就會向下修正.
舉個例子.在美國還沒爆發次級房貸風暴時.說房地產會跌.會被人當傻子.現在如何.從過去20年看來台灣的房地產雖然有漲.但也不是一直漲.而是經過不斷的修正的.大約4年就會下修一次.
這句話.將來只會越買越貴 根本不會便宜.相信不只用到房地產.全世界幾乎所有商品都是用.真要買的話還不如買黃金.名畫.珠寶.


2008房價跌-好景氣不等於好房價.
由於最近想買房子.看了電視.報紙.雜誌.似乎都是兩極化的看法..但都說2008會漲.我於是請教了一些學經濟的朋友.他們的說法是正好相反.2008會跌.起先我都不相信但聽完了之後覺得蠻有道理的.政治理念與對錯不談.單純以政治理念來分析房市
他們先從前5年的經濟與房價做比較.只有台北的房價一直成長.這幾年來各行各業都不好.但也就是市場不景氣.以致於手頭上有錢想要投資創業的人不敢冒然投資.有些已經投資的人.不是移往海外.就是見好就收.當然還有一些靠著裁員減薪在撐著.還有些卡債都還不完了.更別提創業貸款了.在談到股市賠的人多.賺的人少.不是每個人都懂.於是本來想創業的一些人中小企業老闆.還有股市的菜籃族.就把錢都投入了房地產.當老闆的變投資客.菜籃族變包租婆.就連大企業也有一些動作.像是王永在蓋了市值 8億..富邦蔡家蓋了市值40億的豪宅自住.這些大老闆的公司都有一大群的分析師在做計算.而這些老闆為何選擇購地蓋屋.而不是擴大事業.轉投資.他們投資的房地產就算一年漲1成.也比不上繼續投資賺的快.一般投資獲利最少也有個1.5-2成.還有就是目前政府限制太多.而一的受薪階級看到房價不斷飆漲.就趕快買屋.擔心以後更貴.以致於房地產一枝獨秀.不相信可以問一下親朋好友.問他們現在投資什麼最好.十個有九個會說房地產.還有看銀行也很準.一些套房或25年以上的老公寓他們願意貸的金額.計算方式也是以大約2-3年前的房價做放款標準.並非是現在的房價.2008不管誰當選.開放大陸投資可能造成資金外流.中國最近也開放台胞只能買一間房子的限制了.有效管理就算經濟沒下滑跟現在一樣.但房子買的起的人已買了. 買不起的人更買不起了.投資客炒過的也炒了.太高價也炒不上去了.就像現在投資客大舉轉戰北縣.中南部就是最好的例子了.
反正現在離大選不過一年不到了.這幾年北市房價幾乎都漲個3-5成.除非看到非常喜歡得或價格合理的.不然等一年.只要房價跌個1成.以1000萬為例就少了100萬.100萬相信是一般上班族要存個2-3年的薪水.如果跌更多就更輕鬆了.所以很多人都勸我不要現在買.是不是這樣?
房仲業常說兩件事. 1.土地越來越少. 2.還有說30年前房價多少20年前房價多少增值了多少. 聽起來正確但並非事實. 土地越來越少.房子卻越來越高.30年前北市很多40-50坪一戶的住宅.現在蓋起高樓.閣成10間公寓或30間套房.同樣大小的地皮.使用效率增加了幾十倍.台灣人口增加的速度也沒那麼快.更何況台北縣市以外可利用的地皮還更多.加上農地釋出政策.精華區國有地釋出.社區改建.老年社會少子化.沒地是下個世紀的問題了.
拿30年前房價來比較也不正確.我親身的例子.我父親30多年前在北市精華區買了一間公寓.前2年賣掉.算一算約漲了9倍.但這30多年薪水漲了多少.物價漲了多少.一碗牛肉麵就不只漲9倍了.現在就算我買一間一億的房子.30年後漲9倍變九億.但30年後的九億又能購買到什麼樣的房子.


還在做包租公夢.該醒了.
1.除非是不貸款.只要貸款就要把利息算進去.要算20年.

2.每年的土地稅.房屋稅沒算進去.你說20年的投資.那還有增值稅.

3.房子不管有無住人都會有耗損.因為有一些管道和共同使用部分鄰居會用到.就算裝潢不算.光修繕費用.大大小小加進去20年50萬跑不掉.

4.既然是投資.就要算的精.目前大樓大都有管理費.一個月就算.1500元.1500元*12月*20年=36萬元. 而且有些管理費年年漲.

5.還有20年的時間不算算短.就以購屋年為32歲.20年後就52歲.中間大都會經歷換工作.結婚.房子是不動產.帶不走.但只要賣了.在買就又會背心房價給增加.

6.任何投資都有風險.地震.火災.出租房客自殺.一氧化碳中毒.都會影響房價.

7.最重要的就是經濟問題.20年前的房價跟現在比是漲了5倍.甚至有些地區更高.但沒有考慮到40年前到20年前的房價漲不到5倍.甚至更少.以現在到未來20年會變怎樣還很難說.

8.20年後哪會漲.哪會跌誰也說不準.舉一個實例.可以去問住在信義區.以前叫做松山區的20年以上的老住戶.20年前的松仁路和信義路五段附近.都是雜草.下雨積的水池.和福壽螺.但20年後身價暴漲.相對一些20年前到現在萬華區大同區的漲幅.還不如部份北縣地區.
像板橋.三峽.淡水.林口.所以誰也無法準確預測20年後哪會漲.哪會跌.

9.那一個投資客是把房子擺個20年.還有專業的銀行收的一堆斷頭屋幹麻還要做金拍屋銀拍屋.擺個20年順便出租度就好了.相信我們的專業絕不如他們.

10.最近不少仲介都在賣隔間好的物件在賣.這也顯示租屋市場已飽和.租金也有下降的情形.


北縣升格為準直轄市
當北縣升格為準直轄市.在大家一片對北縣房價看漲時.想一想對哪裡的房價衝擊最大.那當然就是北市了.
當要升格時就漲一些.升格後又會漲.但北縣再怎麼漲.房價卻大約是北市的一半.(少部分已炒作地區除外).當升格後地方政府行政資源會更充足.地方的建設好自然吸引人潮.有了人潮商圈就會慢慢形成.但相對北市的高房價.對於其他外縣市想進住的人.更本無法負擔北市高房價.但多了北縣可選擇.而本身就住在北市的人.想換大房子或有房貸壓力的人.相信也會考慮北縣.我相信北市的高房價已到了頂點.再加上一橋之隔的北縣.升格加上比較低的房價. .(少部分已炒作地區除外).北市房價很快就要跌了.

買房屋投資與自住的問題
常聽到一些專家說買房子投資要看房價是否在高點.但自住卻沒差.請教自住為何沒差.以自住來說大部分人買屋時都要貸款.房價在高點時自備款貸款金額都比較高.當房價降實則比較低.銀行也不會因為房價降就少算一點錢.如果剛買了一間房子.在1-2年內.可能因為某些原因要賣掉.發現自己買在高點.那就不叫割愛了.而是真正叫忍痛賠售.就算住個20年.買時多注意一下市場走向.省下來的錢還可以做其他用途.這樣不是很好嗎.為何那些專家或投資客在買房子時就該要注意.而一般人只是要買一間自己住的房子就說沒差.至樣似乎說不太過去.

別再用三通騙房價.
老實說我並不覺得陸客來台會對台灣的房地產起麼作用.
以目前來說.
除了大陸人士以外.
應該全世界所有國家人士都可以來台投資.
也可以來台觀光.求學.就業.
以亞洲來說.
日本.香港.韓國.
有錢人一大堆.
為何並沒有聽說有什麼房地產投資.
說實在的.
今天如果我是大陸人士.
又有錢炒樓.
我炒大陸房地產就炒不完了.
為何還要來台灣炒.
炒台北市地皮.買不到了.
炒樓.這麼高價又怕賣不掉.
利潤還不如在大陸炒.
更何況大陸出了是還可以送紅包.
台灣就沒這麼好處理了.
而且大筆資金往來岸.
兩邊的稅都逃不掉.
說真的.
大陸夢只是房地產業者畫的一個大餅.
給投資人的一個春夢.

媒體名最自打嘴巴---台灣土地會越來越少.
電視上的名嘴.專家.達人.常說的一句話.
台灣土地會越來越少.
乍聽之下似乎正確.
但有誰去深入的想過.
其實土地一直是一樣多.並沒變少.
台灣又沒沉到海裡去.
只是相對於都市能建的土地越來越少.
因為人口不斷流入.
但相對的台北縣市以外的住宅也應該越來越便宜.
因為人口流失.
人口的數字不變.
只是位置不同而已.
而在此同時.
媒體專家又不斷鼓吹投資中南部.
在人口的數字不變.
只是位置不同而已的前提下.
又如何能提高中南部的房價.
別說中南部的房價想要提升.
就連北縣的房價都無法支撐了.
北縣能建的土地太多了.
再加上我們政府的德政.
農地改建.
別說台灣有多少農地了.
就說北縣就一大堆了.
當然北市的高房價也會因為商圈的轉移.
而造成房價的動搖.
而我所說的重點只要在長期觀察下去.
土地一直是一樣多.並沒變少.
人口的數字不變.
只是位置不同而已.
而台灣的口的數字的確在變少.
而且還再繼續高齡化.
生育率也不斷下降.
適婚年齡也不結婚.
政府在怎麼補助.似乎也沒什麼效用.
我們想一想以前讀小學時一班有幾個同學.
現在小學生一班有幾人.
看看近幾年台灣生育率有多低.
只要長期看下來.
土地不只沒減少.
建地還會越來越多.
而且看看外國的實例.
日本東京迪士尼樂園.
還有海上機場.
是填海造的.
香港的填海造地造出來的土地.
可以蓋超高樓.
杜拜的人工島更不用說.
台灣對填海想沒想過.
還談土地越來越少.
炒作炒到自打嘴巴.
誰還會去相信媒體說的.


補漲就代表不漲.
剛聽到這個補漲名詞就知道不可碰.
補漲的意思就是別人漲時自己沒漲.
或只漲一點點.
為什麼別地區可以幾成的漲.
而補漲地區只漲幾個百分比.
那就代表這些補漲地區根本沒有上漲空間.
祇是照著一搬物價再上揚而已.
由房地產歷史看來.
而通常這些補漲地區.
也都是一些房價到高點的起跌地區.
跌的深爬的慢.
而且這些地區空地量相對大.
未來上漲空間有限.
過去的補漲地區.
就是現在的補漲地區.
現在的補漲地區.
就是未來的補漲地區.
慢慢就變成不漲地區.

2008誰當選都與房價無關.
最近網路一值流傳2008誰當選房價就會跌.
或誰當選房價就會漲這一類消息.
我認為2008誰當選都與房價無關.
我先從過去造房價價大跌的特例說起.
中美斷交.兩國論.SARS.
這些當時發生的大事大都是突發的大事.
造成經濟面或房市都是突然的停滯.
或投資的延後.
當回歸正常.
很快就可復甦.
而造成這一波房市下跌的主因.
與之前最大不同的是台灣已經長期經濟不良.
物價飆漲.所的並未大幅增加.房價飆漲太高.
所造成的房價下跌.
一個是短期造成的震盪.
一個是長期造成的傷害.
舉例來說.
就像一個人突然淋雨感染風寒.
發了高燒身體非常不適也無法正常工作生活.
但去醫院可能打個針吃個特效藥.
隔日就可恢復了.
而另一種慢性病像咳嗽.
每天就咳幾下.
雖然不像感染風寒那樣的突然嚴重.
也可以正常工作生活.
但卻是沒有特效藥可治療.
也無法打個針就好了.
還需要長期吃藥.
慢慢的條理身體.
才可恢復.
如果不去予以理會.
發病時將造成更大的傷害
甚至於無可就藥.
回到房地產.
這次會造成的下跌.
並非不願買.或不敢買.
而是長期的經濟不良所造成的.
是買不起.無法買.
所以我認為不管誰當選.
都必須經過調適期.
而房市的調適期間就像人體生病的療養期間.
都會造成身體的不適與房市的下跌.
這是正常的.


停滯期轉至買方市場房價再下修.
目前房市已進入停滯期.
主因買屋買賣雙方的認知差距越來越大.
價格談不下來.
相信現在停滯的建數會超過成交的建數.
目前房市大部分人都看跌.
有很多買方透過仲介去談.
或由仲介約出直接找賣方談.
但價格還是偏高.
這時建議買方別加價.
就以自己出的價為原則.
讓賣方的高價晾在那邊.
抱著反正世上又不只這一間的心態.
看看賣方還能賣給誰.
一段時間部分賣方可能會願意降價.
這時的買方也別急著答應.
這時就是買方市場了.
注意發球權已在買方手裡.
這時應該以當時自己出的價.
再砍個9折.或9.5折.
記住買方找賣方談時不降價.
但賣方要回頭談時就是買方市場了.
這時不再殺個幾十或幾百萬.
還等什麼時候殺.



看看他們說的與做的自相矛盾---三通房價漲?
很多看漲的人都說三通房價會漲.
但我不認為.
我不認為的原因是應為建商已經用舉動告訴我了.
如果三通會漲建商不會不知道.
看看今年1-8月推案個數28個
推案戶數1萬4千多戶.
推案量1429億元.
似乎完全感覺不到.
建商與仲介和投資客常說的養地與惜售.
而且還大做廣告猛喊利多.
這幾年房地產約漲4-5成.
放話說的人說三通是地產利多會大漲.
如果真如他們所說就算三通漲3成.
想一想兩黨候選人講的話.
可能三通最快1到1年半.
各位鄉親.
如果有一種投資1到1年半.可以賺3成.
誰不去投資.
反觀建商的推案量1429億元.
等個1到1年半就可直接多賣428.7億元.
不是很愛養地嗎?
不是惜售嗎?
這麼好的投資為何不賺.
所以三通會讓房市漲.
那根本就是作夢.
試問個位如果手上有一塊地.
再1到1年半就會大漲各位會賣嗎.
至少我個人是不會.
再看建商今年推案量幾乎是歷年之冠.
他們看好三通嗎?
看好就不該推那麼多的量是不是.

你確定聽到的利多是利多嗎?
你確定聽到的利多是利多嗎?
決定房價的漲跌條件就是供需.
之前政府一週一利多.
我認為部分都是利空.
先講稅改.
表面上是刺激了買賣.
但如果因為民眾想賺利多.
釋出量大增.
反而不利於房價.
再說農地改建.增加容積率.都更.
其實以現在的供需.
幾乎大部分的地區都是供過於求.
這些所謂的利多.
只會把供需距離拉的更大.
何來利多.
機場限建開放就更別說了.
偏偏有人可以說這些政策是利多.
真不知道是怎麼想的.
而且房子越蓋越多.
出生率越來越低.
20年前說投資房地產我認為沒錯.
但現在說未來20年後還會漲.
我是抱持著高度的懷疑.
至於大陸人士來台購屋.
別在這邊自己喊自己漲了.
來不來還要對岸濤哥說了才算.


買屋人應該要看跌還要不斷喊跌.房價少一成.壓力少一成.房價跌五成.負擔少一半.仲介業應該也要看跌與喊跌.房市停滯.薪水停滯.房市下跌才有人買.雖然會佣金少抽.但至少有人買.即使房價跌五成.多賣幾間就可以了.獲利了結的投資客也該喊跌.因為現在已經沒有便宜的物件可入手了.房價跌的越深越有利.執政黨也應該讓房市跌.走到哪被嗆到哪.漲漲漲什麼都漲.房價跌租金降老百信生活也快樂.店租降開店成本也減少.在野黨也該喊跌.應該問政府什麼都漲薪水沒漲.為什麼執政七年多房價漲那麼多.為何房價漲幅不跟薪水漲幅對調.不買房子的也應該喊跌.我們要為下一代想一想.我們的孩子長大後要用什麼樣的價錢買房子.請看過的人不斷轉貼或轉寄這篇文章.