因為有特殊需求必須在長庚附近，所以持續注意本樓
現在有租屋在隔壁的橘郡，房東人不錯也是投資客，幾年來都是全年租金在續約時一次付清，雙方相處融洽
總之，不管是不是真的【很快可以取得使用執照】，我是準備好過幾年再到法拍市場撿便宜啦!!!
各位加油，祝你們早日交屋喔!!!
不確定性仍然很高,
但是隨著選舉到一定階段,
我會猜測使用執照的取得只是時間的問題.
畢竟該建商仍然是大金主,
是政黨的, 民選首長的, 民意代表的, 週遭里長的
甚至是媒體的, 看看選舉以外的週末報紙廣告量就知道了.
影響深不可測,
只要沒有真的太大的錯誤,
使用執照的取得應該還是時間上 (或政治上) 的問題.
回顧這個建案,
價位20萬上下, 離高速公路近,
學區還算ok (基隆標準), 生活機能可以,
格局理想 (多是一層二到三戶, 只有少數一層四戶),
公設豐富, 管理費因為戶數多所以預估只要40/P,
交通算相對ok (差國道客運會克滿且沒有軌道交通),
在基隆地區除了暖暖或是信義區(就是信義城附近)以外,
確實沒有類似這種大型社區開發的新成屋.
基隆地區除了獨棟透天以外,
對於不喜歡獨棟的人,
城上城確實是比較好, 或者應該說是不得已的選擇.
畢竟性價比算是可以,
格局環境公設都是遠優於橘郡的新屋,
管理費差不多而已
看看信義城吧,
那種格局, 那種地段, 那種學區, 那種交通,
敢開那種價格.
還不只是信義城,
包括港麗, 悠活系列, 星河繪,
城上城當然是比較好的選擇.
當然現在的價格並不像當年平易近人,
這也是這些預售戶不願意退屋的原因.
這個建商一向是很懂得房產的炒作,
也很會抓消費者的胃口,
這次踢到鐵板,
多多少少會有些挫折.
在房市往下的年代中,
大概價格也是會回檔.
在現場,
業代還是有在開價賣25-30萬/P,
但是看看就好,
遲早會回檔,
其他那些社區, 甚至是隔壁的橘郡,
價格也撐不了太久.
接下來要觀察的,
是這個建案的使用執照何時解決,
對已付款的住戶有沒有合理交代,
按約支付賠償,
甚至該多送一些東西, 比方工作陽台水槽, 免治馬桶之類的,
然後把公設好好完成,
商場辦公室順利營運, 不要弄來嫌惡設施,
比方辦公室,
若是長庚醫院行政人員進駐ok,
有交管理費不要亂停車不要跑到社區抽菸用公設就好,
但是若是醫院相關產業: 比方葬儀社, 醫療器材店, 那就不太好
如果是網咖或是電玩柏青哥 (基隆市區都有) 進駐就更糟
至於建築的品質/機能如何,
如上所述, 在基隆地區比的話,
可能就不需要太多討論了,
因為這個地區就是找不到更好的,
只有價格的差別不然就是要買透天.
純討論,
我一直都有想進場自住,
但是要等使照下來商場營運才敢出手進場,
預期價格八年內會降低20% (戴德梁行顏大師說的).
allensti wrote:
前言:(文章很長，...(恕刪)
6年前買橘郡，少付六年的租金，總價低也少了很多利息，也多了一倍的房價。
有人想出單車道要如何舒解1800多戶，車位總數超過2000以上？怎樣在上班時間開出停車場？社區車道長度是否足夠？如何匯入道路問題？
linext wrote:
沒有想到，大大長長的...(恕刪)請教一下，若干年前，某人說過：“本案完銷了”....這種算是話術還是有法律問題呢？
"話術"，各行各業關於銷售等，都會自有一套話術，但這話術是否構成法律問題，當然要看使用方法以及說法
您說"本案完銷了"，算不算話術
這句話單就名詞解釋，似乎是說該案賣完了，但沒有下文了，所以不太像是話術
你想問的大概是若干年前有人說"本案完銷"，結果若干年後又有餘屋拿出來賣，這個問題吧!!
其實他之前說完銷，也可以解釋為建商要賣的戶數賣完了，說完銷沒甚麼不對
若干年後餘屋又賣，這是當初沒賣的呀，在當下說完銷，並無誤導等問題，我想也沒法律問題
但訪間常看到的是，"本案即將完銷，最後三戶"，結果廣告打了兩個月
不知道是這三戶鬧鬼還是怎樣，永遠都賣不掉，每天看都是最後三戶....
那這算不算話術? 我認為算，因為他用這句話，最後一定是為了吸引你加速決定購買他說的三戶
讓我想起公館商圈，以前有個賣"麻糬"的阿伯還是阿嬤
他貼在車上的最後三天紅紙都已經白掉了XD，麻糬蠻好吃的，就不討論他!!
回到剛剛說的"本案即將完銷，最後三戶"，除非真的剩下三戶，不然我認為就是話術
而這話術有無法律問題?從幾個方向去探討:
1.廣告不實:如果真的剩下三戶，當然不構成，但往往看到這個都不是真的剩下三戶，所以以往已經
開罰很多建商了，用的是違反公平交易法第21條第1項規定，就商品之數量為虛偽不實及引人錯誤之表示
2.你看了這個不實廣告，而購買了該建案，是否就建商廣告不實的緣故，而與你有法律上關係..
從法律面上觀察，這部分應該可以從刑法、消費者保護法、公平交易法，民法來看..
(1.)刑法上面:如以不實廣告欺騙買方購屋，施用詐術使人陷於錯誤，他人因陷於錯誤定處分財產。
買方受有損害，建商獲得財產上利益，建商如果主觀上具備詐欺故意，以及謀取利益之不法所有意圖
時可能成立刑法第339條之詐欺罪，不過實務上似乎不太成功，單就剩下三戶來說....
(2.)消費者保護法:第22條...內容之真實.....第23條....就消費者因信賴該廣告所受之損害與企業
經營者負連帶責任.......
(3.)公平交易法:21條第1項規定"事業不得在商品或廣告上，或以其他使公眾得知之方法......
...為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵...第30.31.32條(損害賠償及消滅時效)
(4).民法:買方被建商廣告所騙而購屋，得依民法第92條行使撤銷權。另得將廣告視為契約內容之一部
分，對不實廣告得向建商主張債務不履行之不完全給付的損害賠償責任(民226.227)...但就
"最後三戶的不實"是否能求償呢?
說了這四小項，並不是告訴你依定能求償，必須要能舉證，且能證明有所損害，才有辦法解約或是損害賠償喔
以上內容可能有些沒有寫得很完整，還請您海涵。
PS.法律問題可以私我吧，我有空上來看到，我會私回，
打在這上面，大家都看的到，我也不是律師，萬一邏輯錯誤，引用錯誤，還蠻丟臉的>"<
中原一點紅 wrote:
這棟樓真是越來越熱...(恕刪)
應該沒有人可以預期車道會塞成怎樣,
只是出入的規模應該會比橘郡嚴重,
戶數比橘郡多了300戶,
車位也比較多.
我觀察的狀況橘郡出入是還好,
但是加上城上城要算double,
幾年後入住人數多了才知道.
基隆市政府曾有規劃是把原來舊的派出所拆掉,
讓安樂路可以直通果菜市場,
不要讓車輛經過長庚醫院迴車道轉彎,
才不會卡住麥金路往高速公路方向的車流.
以市政府行政的速度,
不知道要幾年才可以完成.
這些都不是重點,
拿的到使用執照後面才有產生問題的空間,
消費者也才敢下手
當初買橘郡當然有賺,
但是一樣的錢比起用三成房價買城上城預售屋的槓桿獲利差多了.
哪個人在2010年買房2015年出脫沒賺呢?
在今年2016聽業代的話買房等到2021年賺價差,
應該沒有投資客會勇敢下手.
自住以外的基隆房地產市場已經死了吧.....
現場業代說信義城已經賣多少, 快完銷,
我們祝福相信的人....
我是消費者,
我希望城上城
趕快拿到使用執照, 公設搞好, 住戶賠償搞好, 管委會營運弄好,
商場開正常點的,
趕快賣光餘屋, 最好賣給那些不用開車上班的,
長庚員工這種走路上班不用坐車的更好,
交屋後趕快裝潢好,
然後單價隨著大盤變低,
我就要接手
預約3年後18-20萬/坪
橘郡, 那種格局, 打開窗戶對面鄰居近在咫尺,
跌回10萬應該是合理的
Ray0910 wrote:
橘郡下班時間不會有堵...(恕刪)
其實還有一個很好玩的問題可以去觀察...
1.橘郡車位以機械車位居多...
2.城上城全部平面，而且因為設計很厲害，雖然不同層，但不是傳統迴轉往上車道，也分成好幾個出口(出來社區車道)
為什麼講這兩點，假設同一時間20台車要出來...兩個社區不同停車位表現是如何
1.橘郡..因為是機械，甚至有上下車位要互留KEY的那種，所以要把車開出到社區車道沒那麼迅速，會不會雖然同一時間一堆人要開車出來，但因為如此"變相分流"...XD
2.城上城平面的，多出口的，不會因為還要等機器運轉，或是你先走我在出而延遲時間，加速大量車流往出口邁進....
所以這就好玩了，其他就自己思考囉，沒別的意思，只是這是我覺得很好玩，可以觀察的
不過交通問題，確實是個問題，但還沒交屋，實際狀況也還沒發生，頂多只能用"預期"來看
答案...交屋後才知道，呵呵
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