讓我了解多數優缺點, 眼看今年要交屋了. 目前實際成交價一坪是多少啊? 幾星期前去銷售中心, 接待人員報價一坪約25萬左右. 但591 最便宜22萬. 但掛在那邊掛很久了,也還沒賣出去. 為什麼代銷處比外面貴這麼多??代銷處應該可以收一收了. 白癡才會跟代銷買. 版上有一篇說要讓投資客賺個3~5萬才可能賣, 既然蓋房子是給投資客買的, 那我這個自住客是不是應該要跟城上城說掰掰?? 既然版上有人可以買到14.? W/P 那是不是代表 底價在12 W/P 左右? 低樓層14 W/P 高樓層應該也不至於超過 16 W/P 吧??現在代銷喊到25W/P, 遠超過3 ~ 5萬耶! 是怎樣? 交屋前沒有課奢侈稅就這麼難賣了, 過戶後情況會怎樣? 不過既然是投資客 口袋應該有相當深, 就算升息應該也不會有影響. 那假設有一兩戶口袋不深的, 被迫降價成交又要配合政府實價登入? 那應該會很精彩. 現在等著觀察城上城交屋後的點燈率, 如果真的像業代說的房價降不下來, 那我這口袋不深的自住客只能嘆跟城上城無緣了.
不同棟別, 樓層, 採光, 棟距, 含裝與否都會讓開價跟成交價有很不同的差異. 提到591上最低的是22. 怎麼沒提到最高的要到34?!
開高價的應該是A棟(全棟石材, 獨立梯廳出入, 挑高3米6, 含高檔按摩浴缸等配備...)或是獨立的I棟, 或是高樓層閃過前排建築無限棟距, 或是每坪已含2.5~4W的裝璜及全套家電, 亦或是這些所有的綜合. 單比單價容易買到低價位, 但不一定CP值高的戶別.
當初有人買到14.XX, 那是傳聞中很少數的異類,大家只是傳, 也不知道買到的戶別條件怎麼樣. 要比最便宜還有免錢的, 當初建商為宣傳還抽獎免費送了幾戶, 不過聽說免費送的戶別條件真的不怎麼樣, 建商若留著自己要賣, 可能也不像其它條件好的戶別那麼容易賣. 不過肯定的是當出基本開價是16. 後來越墊越高, 如同這樓樓主標題及討論歷史所示. 若以傳聞有人買到14.XX就推論底價是12可能會太武斷, 若真是底價12, 呵呵這會讓一千多戶已購戶覺得自己是笨蛋.更別提現在是四年後了, 若真喜歡想買, 可能要學會先忘了12, 14, 或16這些數字了吧!
樓層費用不用猜, 討論串中的資訊很一致, 每層每坪差2000. 小學數學乘一下就八九不離十.
投資客?? 當初不是一堆人稱毫小, 怎麼會有投資客笨到來基隆炒這樣的山坡宅, 現在怎麼會變成這是一個專為投資客蓋的案子??!! 有沒有投資客不知道, 其實無論自住與否, 某個程度大家置產都是投資, 都希望增值, 都要比價錢, 否則就沒有這两千多樓, 值不值笨不笨該不該的爭議. 更別提四年的變數很大, 各自主客觀條件的改變, 都可能需要將房產轉移. 近两千多戶, 591上有約50戶要賣, 比例上似乎沒有什麼特殊.說這是為投資客蓋的案子實在很牽強也180度轉太多...
此一時彼一時, 買房若執著在人家當初的買價, 在意人家賺多少, 而不是那房喜不喜歡, 以現在的市價值不值, 那買起來會很痛苦. 別說基隆, 也別扯遠, 在雙北很多十年前買房的屋主, 成本都不到現在的三分之一. 你要在意他們的成本, 那不是為難自己也為難別人嗎?
其實這個案子也沒多厲害, 它只是跟著大環境水漲船高, 四年了, 漲幅要跟其它區域比也只是過得去而已. 倒是封了當初鐵口直斷, 預言一定腰斬的這些專家或苦口婆心這些人的口, 至少目前是如此.
告訴你一個已購戶間半公開的密秘, 建商目前代售的已購戶, 只要你能放下當初人家成本多少的障礙, 比起市價及進一步比對了戶別的條件後, 跟市價開價比應該還蠻優惠的. 因為已購戶要託建商代售, 其開價被建商以成本嚴格限定在某個%以下, 建商又要求要專賣不可以也外掛仲介, 所以很多初期買低價的屋主算一算都覺得太低,不願託賣而轉託外面仲介賣或自己掛著賣, 不過怕麻煩或急售的屋主比較會託建商賣, 所以仔細挖寶, 建商那現在應該有不少CP值高的好貨.這是我以一個已購戶對內部瞭解的資訊所做的推論, 可能有盲點, 真不真信不信請自己判斷.
danielchencfa wrote:
雖同社區, 單純以單...(恕刪)
這輩子第一次想買即將交屋的預售屋, 但這幾個月下來看到很多我個人覺得不合理的現象,讓我遲遲下不了手, 線上各位老大看空毒言者與與看多的已購者,可以分享一下你們的想法嗎?
1. 為什麼代銷中心價格普遍比591或房仲價格來的高? 代銷不是應該是第一手資訊嗎? 就算是幫投資客賣, 傭金可以比房仲高嗎? 法定傭金6%, 一般房仲 買2% 賣4%, 代銷該不會把6% 或6%以上的傭金都轉嫁給買方了? 預售轉約好像沒有傭金的限制?
2. 站在買方立場我也想搶便宜,但現在去看屋, 連樣品屋都沒得看, 只有一堆美美的照片,不管低樓層或高樓層, 周圍景觀如何都不可知, 有什麼理由可以讓我以市價購入嗎?
3. 是不是交屋後投資客兩年內賣出就需要多繳奢侈稅, 沒交屋前轉約就沒有奢侈稅問題? 而且不會被實價課稅? 那這樣的話是不是我等成屋後再下手會比較有利?
4. 之前去代銷中心,代銷人員對我說他們可以拒絕VIP客戶的轉約要求,有爭議的話會有上法院的問題, 這是真的嗎? 他是不是在要挾我不能找房仲呢? 但房仲又對我說他們已經轉很多合約了?? 城上城是怎樣??搞不懂....
5. 如果現在轉約的話, 那付款方式跟買成屋有什麼不一樣嗎? 因為有貸款問題, 所以有點擔心.
1. 為什麼代銷中心價格普遍比591或房仲價格來的高? 代銷不是應該是第一手資訊嗎? 就算是幫投資客賣, 傭金可以比房仲高嗎? 法定傭金6%, 一般房仲 買2% 賣4%, 代銷該不會把6% 或6%以上的傭金都轉嫁給買方了? 預售轉約好像沒有傭金的限制?
我說過高不高要再細看各別的條件, 是哪一棟哪一樓? 有沒有含裝含家電或車位?, 買房很難普遍來比, 你可以做的是設定某些條件, 就同等條件的物件兩邊來比, 沒有規定一定要跟哪一方買, 也許你設定的條件剛好某一方有CP值超高的存貨, 你就可以決定跟誰買. 多看, 多花時間, 多進一步就細節去比較, 否則看單價常會誤導誤判. 另外開價是開價, 最後成交價的高低跟開價高低也不一定有關係, 現在已不是統一跟建商買有一定的底線, 現在是跟各別已購戶買, 每個人的要求跟狀況不一, 有人就是開高但議價空間也大, 這都要進一步去議價才會知道.
代銷跟已購戶收的傭金比例比4%低(據說是3%), 他們是要跟賣方實收的, 應該沒有轉價買方的問題. 但可能促成的過程中也沒像外面仲介比較有彈性在傭金上退讓.
2. 站在買方立場我也想搶便宜,但現在去看屋, 連樣品屋都沒得看, 只有一堆美美的照片,不管低樓層或高樓層, 周圍景觀如何都不可知, 有什麼理由可以讓我以市價購入嗎?
潤泰重工安, 蓋房子很龜毛, 不容許工程中讓建商帶看. 不過隨著陸續完工, 幾周前已購戶的結構說明會已可以去看部分的實品屋, 你可以再去找建商看看, 再不然就等建商正式再開賣時去看.
3. 是不是交屋後投資客兩年內賣出就需要多繳奢侈稅, 沒交屋前轉約就沒有奢侈稅問題? 而且不會被實價課稅? 那這樣的話是不是我等成屋後再下手會比較有利?
沒有人知道. 也許就再漲上去, 也許就掉下來. 若真有投資客也分很多種, 口袋深的撐過兩年, 或有恃無恐的交屋後加價賣, 口袋淺的反而不想撐那兩年, 會趕在完工交屋前幾個月(就像是現在), 為避奢侈稅寧可少賺一點丟出來賣. 照理推,交屋前應該會比交屋後有議價空間, 不過這完全要看你看上的那戶屋主的狀況及未來市場的走勢, 很難說一定就何時最有利.
4. 之前去代銷中心,代銷人員對我說他們可以拒絕VIP客戶的轉約要求,有爭議的話會有上法院的問題, 這是真的嗎? 他是不是在要挾我不能找房仲呢? 但房仲又對我說他們已經轉很多合約了?? 城上城是怎樣??搞不懂....
對也不對. 沒有理由他們可以拒絕轉讓. 那是已購戶的權利, 更別提已經有許多已轉約的例子. 他們現在代售已購戶的戶別, 不也同樣在做換約?! 你別被他們唬了, 他們當然希望你跟他們買而非房仲. 不過糾紛的處理, 代銷說的也有幾分依據, 因為還是預售屋, 還沒看到房子的細節,房仲有時會就圖面上的說明而有所誤解或是根本就故意, 可能會過頭吹噓, 萬一交屋後不像房仲說的, 合約的買家有可能較辛苦, 找賣家賣家會說這是合約轉讓, 買方概括承受合約, 我交屋前就轉給你了, 我怎麼知道房子合不合你的標準? 你去找建商建商會說, 我的合約內並沒有房仲跟你說的那些承諾, 合約也不是我轉給你的, 也沒收你傭金, 既然是房仲跟你說的, 不管他是故意還是誤解, 你必須去找房仲負責.
5. 如果現在轉約的話, 那付款方式跟買成屋有什麼不一樣嗎? 因為有貸款問題, 所以有點擔心.
現在轉約就是買家付給賣家四年來已付的工程款, 再加上談好的加價(賣方的利潤), 完成轉約後, 你就成合約的新主人, 開始依合約時程按期付未付的工程款直到完工, 完工後就辦銀貸後過戶 (應該是合約總價的七成). 我也是跟人轉約買的, 我的case是這樣做的, 不知道建商代銷或房仲的做法有無不同, 不過金額應該算起來會一樣, 這不難知道, 跑一趟就可以問出來
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