到現場只看到一堆站牌子----真失望還一昧說服自己是不是走錯了室廟
失望城上成公設約30%, 室內面積35坪, 實際上您要買50坪的房子, 假設每坪20萬買50坪加車位總價約1080, 交屋後需繳代書費, 權狀文件費,管理公基金,瓦斯管線費.契稅.,約20萬. 另需等待4.5年,這4.5年的租金(含車位及房東趕人的搬家費用)為15000x54(月)=810000, 另先行繳交的定金,開工費,分期工程款, 應要300萬左右, 以4.5年2%的利率計算, 最少有12萬的利差. 這樣總共要支出1193萬,是嗎?
小弟有個想法,
.1.要是想花光千萬預算, 可買透天成屋60~80坪, 約750內,裝潢家具電器, 請設計師量身定造約250萬.總價1000, 省193萬, 以後不用繳管理費, 車位清潔費, 公電費, 公水費,是嗎?
.2.要是買成屋橘郡, 公設約15%, 室內面積35坪, 實際要買的權狀坪為42, 單坪成交價約10萬, 加車位50萬, 總價為42x10+50=470, 契稅,仲介費,代書,總約10萬, 裝潢家具電器, 請設計師量身定造約200萬,這樣總花費約680完成, 省下513萬,是嗎?
萬一橘郡因地質因素發生問題, 那距20cm一牆之遙的鄰居也跑不掉,是嗎?
想使用近約2000戶的萬人下水餃泳池公設, 去認識鄰居就能無料泡水了, 想洗澡都行, 省水省電省瓦斯,是嗎?
橘郡470萬來算,頭期款付個2成90多萬; 預售屋1080萬, 訂金+簽約+開工約要繳80多萬, 4.5年施工期間約繳216萬, 此216萬建商並無支付利息予屋主(加上訂金+簽約+開工約80多萬共約300萬,產生12萬利差).故並無頭期款多寡的問題. 216萬/54(4.5年)=施工期間平均每月月繳40000, 買預售屋每月支出高於橘郡成屋.
若以相同於遇售屋的附款金額4.5年後(216+70=286), 預售成屋開始月繳8成2%本利攤金額50400, 橘郡成屋每月繳22200, 4.5年=54月, 22200x54=1198800+頭款901200=200萬, 支出金額差為200-286=-86, 此86萬拿來直接還房貸.
4.5年後預售屋交屋1080,貸款8成約864,20年房貸(2%利率), 城上城每月扣本利攤50400; 橘郡(成屋貸款380)月繳約22200, 貸款380/20年/12月=1.5833萬x54月(4.5年)=85.5萬(已還本金), 貸款380-85.5(已還本金)-86支出金額差=208.5萬, 此時貸款餘額為208.5萬, 貸款剩餘年限為186個月(15.5年), 此時橘郡每月本利攤為14658.
若以4.5年交屋後以城上城, 每月本利攤50400的標準在攤還橘郡剩餘貸款, 此時橘郡貸款餘額為208.5萬, 208.5/186(15.5年)=11210(每月攤還本金), 50400-14658=35742(每月城上城多交金額)(視為橘郡每月多攤還知本金), (11210+35742)x12=563424(每年還的本金), 2085000/563424=3.7年~約3年7個月就能還完剩餘所有橘郡房貸. 故以城上城的付款方式來支付橘郡的房貸, 橘郡約54+43=97月~8年1個月, 從橘郡交屋後8年1個月就能還完所有房貸. 當橘郡繳完所有房貸的同時成上城還要月繳50400繳16年5個月. 買預售屋的人呀, 您要苦24.5年呀!!
larry1111 wrote:
預算高達千萬, 且要...(恕刪)
這位L兄 好像 不是城上城住戶。
我所期待的透天是一層實際面積25坪的，且 要有電梯 ，生活機能要強 ，，十五分鐘到內湖，預算一千萬左右 ，目前台北找不到，只有在中南部或許可以找得到。沒有生活機能的透天不如去住 中 南部
我想城上城的買家頂多貸款五年就可還清了，或者不用貸款，有人一個月收租超過十萬了 ~
所以會來買城上城的買家 ，貸款方面不是問題。
城上城算是目前基隆規劃最好的建案，台北民權東路甲山林 類似的崗石城堡推案一坪 100萬，
五十坪算五千萬一戶好了，我如果有一億元 也不會花五千萬去台北買一戶 ，
我是會選城上城，因為基隆空氣比北市好多了~
橘俊有四戶 或一戶的人都來買城上城了， 他們目前手上或許不只一間房子 ~
你有想過他們為何這麼做 ?
每個人喜歡的房子都不同，郊區生活機能不好點燈率不高的透天也有人去買 ~
有人喜歡住便宜的中古喔 ~中山區大慶一坪不用六萬 ~有入當地鄰區素質
自已去了解 一下就知道為何大慶一坪一用六萬
有人喜歡住當地的LandMark 如北市~ 基隆 的帝寶~
不知L兄有打算買那了嗎~祝你早日買到自已合適喜歡的房子~
dmau wrote:
我所期待的透天是一層實際面積25坪的，且 要有電梯 ，生活機能要強 ，，十五分鐘到內湖，預算一千萬左右 ，目前台北找不到，只有在中南部或許可以找得到。沒有生活機能的透天不如去住 中 南部
我想城上城的買家頂多貸款五年就可還清了，或者不用貸款，有人一個月收租超過十萬了 ~
所以會來買城上城的買家 ，貸款方面不是問題。
城上城算是目前基隆規劃最好的建案，台北民權東路甲山林 類似的崗石城堡推案一坪 100萬，
五十坪算五千萬一戶好了，我如果有一億元 也不會花五千萬去台北買一戶 ，
我是會選城上城，因為基隆空氣比北市好多了~
橘俊有四戶 或一戶的人都來買城上城了， 他們目前手上或許不只一間房子 ~
你有想過他們為何這麼做 ?
每個人喜歡的房子都不同，郊區生活機能不好點燈率不高的透天也有人去買 ~
有人喜歡住便宜的中古喔 ~中山區大慶一坪不用六萬 ~有入當地鄰區素質
自已去了解 一下就知道為何大慶一坪一用六萬
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dmau wrote:
我所期待的透天是一層實際面積25坪的，且 要有電梯 ，生活機能要強 ，，
dmau大, 您用千萬要買透天, 那7堵,8堵,大五崙,不是一堆, 3層樓透天也不用電梯呀!怎會降格買城上城呢?還要租房,租金花很大1.5萬(房租+車位)x54月(4.5年)=810000, 或是跟家人擠4.5年(您的老婆小孩或女友很辛苦)?
十五分鐘到內湖，預算一千萬左右 ，目前台北找不到，只有在中南部或許可以找得到。沒有生活機能的透天不如去住 中 南部
dmau 大, 您真利害, 上下班尖峰時間15分鐘可以從城上城到內湖, 開車? 直昇機?要是開車的話,可否請您辦個試乘會, 相信會有很多01的鄉民交警鼎力支持, 當然油錢不會要你付的, 約2000戶近2000部汽車, 上下班尖峰時間要開出單線出口的車道, 會不會先在社區內就大塞車呢?假設每3秒一部車, 那2000部車要花3秒x2000輛車=6000秒/60=100分鐘=1小時40分鐘2000輛車才能走入麥金路,是嗎?
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我想城上城的買家頂多貸款五年就可還清了，或者不用貸款，有人一個月收租超過十萬了 ~
所以會來買城上城的買家 ，貸款方面不是問題。
賣房代銷真好賺, 每個月最少賺十幾萬, 這是屋主的血汗錢.
http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=453&t=1595352
http://tw.myblog.yahoo.com/jw!_H9Pb_CXAwPYc4JA2aIdmhHF.Ip1ng--/article?mid=304
總銷金額：約200億
總銷面積：約100,000坪
基地面積：約10,626.52坪
建照號碼：基隆(84)府工建字第0146號
基隆市麥金段525、527、529、532地號等肆筆土地
使用分區：住二
建築結構： RC
公 設 比：29.5%
問題1: 總銷面積：約100,000坪 ,基地面積：約10,626.52坪,
只租不賣的1樓店面美食街及進駐的大賣場, 大約幾坪呢? 少於10000坪嗎? 沒有計入銷售面積嗎?
只租不賣的1樓店面美食街及進駐的大賣場, 所使用的區域是否為公設?面積如何計算呢?
只租不賣的1樓店面美食街及進駐的大賣場, 租金由管委會所有嗎?
只租不賣的1樓店面美食街及進駐的大賣場, 租金有回饋管委會嗎?
只租不賣的1樓店面美食街及進駐的大賣場, 管理費有回饋管委會嗎?
只租不賣的1樓店面美食街及進駐的大賣場, 造成近2000戶(約8000~10000人)居民交通問題, 有回饋管委會嗎?
只租不賣的1樓店面美食街及進駐的大賣場, 會不會有生鮮食品腐敗的氣味?
只租不賣的1樓店面美食街及進駐的大賣場, 會不會滋生的蟑螂老鼠?
約2000戶近2000部汽車, 上下班尖峰時間要開出單線出口的車道, 會不會先在社區內就大塞車呢?
這是說容積率約為1000/100, 就是10倍嗎?
就是1坪土地蓋10坪房子嗎?
是說10,626.52坪, 約近2000戶(約8000~10000人), 就是一人一坪的土地空間嗎? 密度是否太高呢?這密度比台北市中心高嗎?
是說40坪房子會有4坪的土地持分嗎?
每坪建築成本8萬(含管銷,利息), 土地成本每坪2萬, 那40坪建物加4坪土地持分應為328萬, 算是一坪8.2萬嗎?
使用分區：住二的容積率是200/100是嗎?
問題2: 建照號碼：基隆(84)府工建字第0146號, 公 設 比：29.5%
這是舊建照嗎?
請問這是丙種建築土地建照嗎?
林肯大郡是丙種建築土地建照嗎?
如果以現在標準重新申請建照能申請下來嗎?
84年時公設標準比率是多少呢?
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城上城算是目前基隆規劃最好的建案，台北民權東路甲山林 類似的崗石城堡推案一坪 100萬，
五十坪算五千萬一戶好了，我如果有一億元 也不會花五千萬去台北買一戶 ，
我是會選城上城，因為基隆空氣比北市好多了~
dmau 大, 您真利害, 對甲山林的建案瞭若指掌, (小弟天天上班走民權東路都不知道那個建案是甲山林蓋的), 所以您的意思是台北民權東路甲山林 類似的崗石城堡, 遠不如一坪20萬的基隆房是嗎?
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橘俊有四戶 或一戶的人都來買城上城了， 他們目前手上或許不只一間房子 ~
你有想過他們為何這麼做 ?
能不能隨便假設說比爾蓋茲買城上城1000戶呢?
每個人喜歡的房子都不同，郊區生活機能不好點燈率不高的透天也有人去買 ~
dmau 大, 您的意思是甲山林未來的點燈率不高是嗎?
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有人喜歡住便宜的中古喔 ~中山區大慶一坪不用六萬 ~有入當地鄰區素質
自已去了解 一下就知道為何大慶一坪一用六萬
dmau 大, 您的意思是八堵當地鄰區素質都不如城上城是嗎? 連20cm一牆之隔的橘郡也是嗎?那城上城在這區域要素質怎麼好呢?小朋友也不能在八堵上學是嗎?八堵長庚您是不是就不去呢?
larry1111 wrote:
賣房代銷真好賺, 每個月最少賺十幾萬, 這是屋主的血汗錢.
http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=453&t=1595352
http://tw.myblog.yahoo.com/jw!_H9Pb_CXAwPYc4JA2aIdmhHF.Ip1ng--/article?mid=304
總銷金額：約200億
總銷面積：約100,000坪
基地面積：約10,626.52坪
建照號碼：基隆(84)府工建字第0146號
基隆市麥金段525、527、529、532地號等肆筆土地
使用分區：住二
建築結構： RC
公 設 比：29.5%
問題1: 總銷面積：約100,000坪 ,基地面積：約10,626.52坪,
只租不賣的1樓店面美食街及進駐的大賣場, 大約幾坪呢? 少於10000坪嗎? 沒有計入銷售面積嗎?
只租不賣的1樓店面美食街及進駐的大賣場, 所使用的區域是否為公設?面積如何計算呢?
只租不賣的1樓店面美食街及進駐的大賣場, 租金由管委會所有嗎?
只租不賣的1樓店面美食街及進駐的大賣場, 租金有回饋管委會嗎?
只租不賣的1樓店面美食街及進駐的大賣場, 管理費有回饋管委會嗎?
只租不賣的1樓店面美食街及進駐的大賣場, 造成近2000戶(約8000~10000人)居民交通問題, 有回饋管委會嗎?
只租不賣的1樓店面美食街及進駐的大賣場, 會不會有生鮮食品腐敗的氣味?
只租不賣的1樓店面美食街及進駐的大賣場, 會不會滋生的蟑螂老鼠?
約2000戶近2000部汽車, 上下班尖峰時間要開出單線出口的車道, 會不會先在社區內就大塞車呢?
這是說容積率約為1000/100, 就是10倍嗎?
就是1坪土地蓋10坪房子嗎?
是說10,626.52坪, 約近2000戶(約8000~10000人), 就是一人一坪的土地空間嗎? 密度是否太高呢?這密度比台北市中心高嗎?
是說40坪房子會有4坪的土地持分嗎?
每坪建築成本8萬(含管銷,利息), 土地成本每坪2萬, 那40坪建物加4坪土地持分應為328萬, 算是一坪8.2萬嗎?
使用分區：住二的容積率是200/100是嗎?
問題2: 建照號碼：基隆(84)府工建字第0146號, 公 設 比：29.5%
這是舊建照嗎?
請問這是丙種建築土地建照嗎?
林肯大郡是丙種建築土地建照嗎?
如果以現在標準重新申請建照能申請下來嗎?
84年時公設標準比率是多少呢?
...(恕刪)
L大寫得很深入，所提出的這兩個問題，至為關鍵！建商業代應該出面逐確實答覆，而非閃避問題。
經L大成本分析下來，建商果然賺很大，無怪乎會砸大錢買廣告，到處轟炸個媒體。
建商利潤抓這麼大，表示未來應無什麼增值空間，因為這利潤空間早被建商給預先計算在售價中，由一手買家在買屋時支付給建商。換言之，想買這個案子賺增值的錢，非常難，因為建商已經把這部份的利潤拿走。
想買城上城建案的人，應該仔細閱讀L大的這篇文章。
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