是決定買，當然我也會害怕買貴了或者跟原本廣告的有落差，我也知道幾年前該地區曾經發生過
落石砸死人等等
國道走山事件後，的確城上城對此做了些消毒和拿出中央地質調查所官方地質調查報告，城上城的基地
不是順向坡且無土石流，僅有小區域有落石可能，但針對此潤泰的開工說明書上已會將陡峭的山壁整地
與修正成步道等，也就是說防治後無落石可能。
新聞報導等也有專家指出此地是很堅固的岩盤，也有網友熱心的找出此地質是山坡地曾經落石且可能會有土
石流，。潤泰和甲山林不
可能為了一個城上城砸了自己的招牌，甲山林還屯了很多土地，不太可能冒這個風險的，加上他賣的很多都
是豪宅，這個案子又具有指標性，雙方應該都是經過評估十分確定不會有風險才會蓋的。
再來建照是８４年的問題，這部份我提出過，業代的回答是，因為重新申請建照必需按照新的法規，最主要
是一層４戶必須有兩個樓梯，如此公設比勢必大幅提高，增加虛坪；這是我我買的第三戶房子（包括家人）
，現今大樓１２樓以上公設比幾乎都快３０％就是因為樓梯必須多一組，城上城如此豐富的公設還可以控制
公設比在29.5%的原因在此
再來是價格的問題，我看過很多房子也研究過房地產幾年的時間，城上城的價格並不算貴，當然也不便宜，
只是在中間高一點而已，我想賣高價的建案多的是，每個建案在mobile01幾乎都被批評的很慘，不過他們
都還是賣完了，著名的大建案，美河市與遠揚加州，價格每坪都超過４０萬的RC結構(美河市是src)；他可
以賣３年甚至更久，但是它就不願意便宜一點回饋給購屋者，我想他們有他們的堅持，遠揚加州的毛利率包含
遠東集團賣給遠揚建設的利潤，估計毛利率６０％左右，市面上行情如此，是遠東集團有本事。
我是財務人員，看過很多建設公司的財報，一般建案的毛利率大約是２至４成，平均約３成，也就是說賣
１００億賺３０億，當然這是暴利，但是有本事的公司並不多，這不是個完全競爭的市場，需要有很大的
財力與技術等等。１４樓以上RC大樓台北縣的平均造價一坪約６－８萬，７萬是中上的建材；比較像豪宅
的等級的大約８萬左右；當然有人會用自建大樓相比這是不公平的，一般３－５樓的造價３－５萬左右而
已，因為樓高不同，需要的鋼筋承重量不同，這個都是建築師用電腦算的，需要多少的鋼筋可以算出來。
城上城因為地形有高低需要整地費用，這份部我不清楚要多多少錢。加上潤泰蓋的，名牌一定要貴一點，
就像日立冷氣一定比東元貴一些，所以我個人預估此建案委託潤泰蓋的成本約９萬，因為這個案子大我
想已經把規模議價考量進去了；業代說的防火門和進口水龍頭浴缸石材等要幾萬元甚至幾十萬元，這部
份大量拿的話價格一定很低，我有認識台產房地產的人員，高級建材並不會比普通建材貴多少，頂多一坪
多１萬，這就是我假設營建成本一坪是９萬的原因。甲山林董事長說建一坪１３萬多少吹噓了一點，因
為大家都愛殺價，他不可能讓你知道他賺這麼多。
土地成本我想一定很低，甲山林董事長說跟淡海新市鎮一樣，平均一坪分３萬元，也就是一坪土地是
２４萬元，這當然更膨風，８４年的建照所以土地一定是８４年前買的，當時一定很便宜，本人推估
一坪低於１０萬，不過現在如果甲山來要拿來賣一坪也不只賣１０萬，這十幾年加上利息稅捐，我個
人推估是１２萬左右，也就是平均每坪分得的土地成本是１萬５千。
廣告費用約是總銷成本的５－７％，甲山林廣告這麼大，推估是７％左右，我台產的朋友私底下說是
目前還不到７％，所以平均售價約１７萬（不包括A棟)，一坪的廣告費用約１萬２，其他銷管費用稅
捐個人推銷約１萬（因為量大），賣房子需要營業稅５％喔，所以才會土地價寫高，房子本身建價寫
低的原因。這樣總成本約１２萬７，也就是說大約介於１２－１３萬間。
平均賣１７萬（根據住展雜誌），所以利潤約３成，很合理，並不貴，甲山林賺３０億以上，這估算
差不多，也許會有人認為這是暴利，那我個人估算遠揚加州的６成毛率，那更是恐怖，為什麼，行情
有啊，我４０萬賣得掉，賣５年沒差，５年的廣告和人事成本跟賣高比起來賺更多啊。
還有MOBILE01很多人喜歡跟旁邊的建案比，橘郡一坪約１０－１１萬（成交價非開價），城上城
新的一樣的站上１４－１５萬很合理啊，加上潤泰蓋的，豪宅等級的一坪再貴２萬，平均成交價１７萬
也很合理啊。安樂區的房地產均價８萬元，因為很多房子不好，又暗又舊，有的還會漏水，那些房子
當然便宜；以這種標準看當然是很貴，這點比起來不公平，只是因為城上城廣告量太大被用放大鏡檢視
一坪平均廣告費１萬２也在範圍內，因為量大的關係，甲山林可以用很便宜的價格大量廣告，幾乎買了
所以有煤體，他有１１億元左右耶，這個預算可以砸下去讓台北人一年到頭都知道城上城是買得起的帝
寶人生。蘋果日報台北市廣告中的一頁定價２０萬元，他可以五六日每天砸兩頁；遠雄廣告打更兇，
因為對於整體房價還控制在預算內。
因為MOBILE01 太多情緒化的文章了，我想我已經了解夠多他的負面消息，我是買了，甲山林他並
不需要得到所有人的認同，他只要有２０００個人有能力，有意願買的就可以了，我因為會分析比
較加上又有幾次的購屋經驗，我買的價格會低一些，基於道德，我不會回應此問題；廣告中的貴婦，
專車接送和奧運等級會館是誇大了點，大家只要會心一笑就算了，甲山林是廣告專長，海悅的廣告
一樣也很誇張啊，美河市甲山林可以幫日勝生賣更高，所以當然讓他賣了。甲山林大量廣告可能也
惹毛了一些人，所以他們才會覺得甲山林疲勞轟炸，有一部份原因是甲山林賣得比預期好，這可以
從他們兩次調表價看得出來，所以廣告預算才會砸更多，因為賣得比預期快，我想可能因此砸大量
這樣可以賣貴１萬，這樣不是更好，賺更多，有人出太低他就不賣你就好了啊，就像他們經理講的
合約對他們有利無法變更，你這個價格後面有一群人願意用更高的價格來買，一堆，太低他權限無
法核准，他會被罵。甲山林到現在賣１１００戶也大概破了全台賣最快的紀錄了。根據住展的研究
報告，基隆市的預售屋市場今年初推出有兩個建案，一個是城上城，另一個我想應該是信義君悅柏
悅府，至７／６止賣了39.61%，賣了７７４戶，這部份應是實實在在的數字，甲山林計算的方式
應該會把付訂的算進去，住展這部份是簽約完成的才算，所以１１００戶到７月底應該是合理的數
字。他賣得好當然沒有必要調低啊，我去年在南崁南崁路買了一戶當初買９萬多，結果一個月那一
棟整個都賣出，建商馬上調高１萬５，接下來又繼續調高，現在成交價１３萬，賣好的他會調高是
非常合理的事情。一般人民多辛苦，買貴多恨啊不是甲山林需要考慮的，它只考慮他的利潤，我南
崁的房子也不會現在１３萬多賣啊，我租給別人，等機場捷運一開，不是又漲又賺更多，我也會這
麼想啊，大家都會把利潤放在第一位，便宜賣給窮人，別傻了。
另外我並不認為基隆的房地產會漲，會買純粹是因為買一個夢，想說住大安區是很方便，買個規劃
很好的房子也不錯，我個人認為會保值，這只是我個人認為城上城保值。大漲應該是不可能，小漲
機會很大，持平機會也很大，小跌也有可能，大跌不太可能，這是我對城上城未來的看法。我是
買來自住的，不是投資，用有限的錢買一個夢想而已。
我個人只有對游泳池有意見，因為當初他們說是奧林匹克村等級的，長５０米寬要２５米，寬居然才
９米，這部份我承認我當初沒有問，感覺上XXXX，我想我會建議管委會去游泳池要收取費用，不然
大家都找朋友去一定會爆掉，還有塞車問題可能也需要適應，不可能到台北１０１只要２０分鐘，
我個人預估平日上班時間到南港捷運站到３０－３５分，而不是廣告中的１５分鐘，１分鐘上交流道
要不停紅燈且時速６０，我想這個大家都知道不可能，但很多建案不是都這樣廣告嗎？聽聽就好。
不會真的有人以為２０分鐘能到１０１吧，這是在非尖峰時刻且都不能停紅燈才有可能。
ivanlai1221 wrote:
甲山林城上城的廣告是很誇張,貴婦出門有專車接送
1800戶，假使每戶四口人，總共住滿7200人，尖峰時間假使只有300人出門要搭專車，每部車只能載30人，每十分鐘發一部車，那麼300人要排隊等多久才能搭上車？
300/30=10
10 X 10 = 100分鐘，也就是一小時又四十分鐘。
貴婦蹬著高跟鞋，等一小時又四十分鐘，才能搭上專車？
依我買地自建經驗看來，營建成本一坪攤９萬應該是太高，因為雨遮雨披陽台露台成本一坪是1至2萬，而很多分戶牆，
上下樓板是共用的，加上經濟規模，承包商應該是包工不包料，另外大樓蓋到16樓，地下卻只挖到地下1樓，超級便宜
的施工法設計，營建成本一坪含工代料不會超過6萬！
土地成本一坪也不會超過6萬！
以50坪預售屋來看，土地持分5坪；
則成本應該是：6萬X5〈土地成本〉+6萬X50〈營建成本〉+20萬〈設計圖建照使照水電圖等分攤〉=350萬
而且應該可再含個獎勵車位！
如果50坪房子含車位賣到1000萬以上則利潤超高！
建材買這麼多，應該可再跟供應商要rebate吧！
“xx蓋的，名牌一定要貴一點”，這句話有時不存在的，我
看過有些公司為了上櫃，讓業績好看是不惜大肆削價接單！
我倒是比較相信“xx蓋的，成本一定更低一點”！因為xx管控好，工時和材料的浪費會更少一點！
另外“xx蓋的，品質有保證”，這句話也很扯，工程品質的好壞是取決於設計圖和監造人員有無盡心盡力，就像是沒有一家手機
廠商會宣傳說“鴻海作的手機，品質有保證”！
號稱29%的公設比，表示50坪房子應該有35坪室內空間，簽約前最好調工程圖計算確認，不要模糊帶過，事實上我有點懷疑！
大台北地區推案毛利30%，基本上我是比較保守不相信的！在電子業幹採購這麼多年，若下游廠商報價不包含成本分析，
把成本攤出來檢驗，通常我是直接剃除掉的！
這個案例若賣到四成，成本應該就回來了，甲山林就沒壓力，甚至可往上調價，讓早先買到的人誤認已增值，也可讓甲山林獲利極大化！
老話一句，在景氣循環末端郊區大規模造鎮的房子，交屋十年後房價腰斬見底，然後大概都是就是那個價位了！
我住基隆36年了,基隆的房價如何,大家心中有一把尺,你那套"有能力的二千人就夠了"的理論,在我聽來更像是隻二千隻肥羊就夠了.
1800戶的大型社區光是管理就十分困難,你一直說甲X林的管理能力好像十分傑出,不妨移駕到他們標榜的淡水摩洛X討論板去看看,自然就一切真相大白.
廣告不是不能誇大,但誇大到某一程度時,會造成一種讓人厭惡的反效果,也讓已購買戶有變成笑柄的可能性.
基隆的冬雨連綿氣侯溼冷,不開除溼机或冷氣机,一段時間後,保證家裡有一種霉味,衣櫥裡也出現白色的粉狀物.
跟橘郡比是正常的,你自己也有看到橘郡外觀了吧?我不知道城上城有什麼把握將來不會變成如此?還有,那裡的生活圈我看只是還好吧,因為醫院的關係,所以附近總是要有一點吃的小吃店.
公設的部份,目前光用想像的就知道將來的模樣,所以一坪賣到這價錢,我只能說算是一種很挑戰市面行情的作法,而代銷人員的說詞更是讓人為之眼睛一亮,如果這建案是要專門賣給台北人,那應該去蓋在台北啊,怎麼會跑來基隆的山坡地蓋房子,然後宣稱是"ABOVE THE CITY",這句話在英文裡有二種意思:第一,是在這城市之上,第二是不屑這城市. 我不知道要取哪一個解釋才是你們心中想的.
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