請益買房之後金流風險性

李松打虎
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樓主

2022-02-27 9:49

小弟目前29歲即將滿30歲
科技業RD，年薪約在110萬，底薪，不含其他分紅加班，含大概140萬，近期想購入新成屋
龜山 (A7) 林口長庚在過去那一塊重劃區
目前談到的建案總價剛好落在我的預計範圍但有些微超出
房屋總價八百多萬兩房含車位，手頭上現金約 150萬~160萬，
家人不會幫忙，目前負債38萬多全部皆新車車貸，每月需還款7315

目前租房成本1萬(板橋)，車位2300元
每年存款差不多可以存60~70萬，預計要貸款700~730萬上下

我想請益有經驗的買房前輩們以我目前未婚情況之下
坦若未來幾年內我以下的金流開銷是否在安全值範圍內?

第一次買房，我怕我錯估我沒估算到的風險，
畢竟家人買房也是30年前事情
所以我必須要審慎每一分錢，另外也可能沒有家人幫我壯膽

所以我必須問一下最近買房的前輩，
我想請前輩用比較保守的方式來估算我的金流是否在安全值內，謝謝

另外請益我想做的作法是寬限期延長買房前幾年先寬限再寬限
現在寬限期轉兩到三次是好轉的嗎?!
預計我前六年都必須使用寬限期，就是當苦行僧，屆滿兩年一次還150萬
六年我估計好的狀況可以close一半房貸，但前提我沒有小孩沒結婚
這做法是可行的嗎?!

請益買房之後金流風險性

2022-02-27 9:49 發佈

文章關鍵字金流風險性

carlo2013

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2樓

2022-02-27 13:02

李松打虎 wrote:
小弟目前29歲即將滿30...(恕刪)

頭期款抓太緊了
就算不裝潢
還是有家俱、家電、交屋一些阿里阿雜的費用
最少也要50萬左右
繳是繳的起啦
寬限期反而沒必要

李松打虎樓主

家電我在板橋都有了，我板橋是住兩房的當時候添購很多家具但我是不是在想說要再多貸一點

2022-02-27 22:28

KiKiUnicorn

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3樓

2022-02-27 13:30

李松打虎 wrote:
屆滿兩年一次還150萬

??
除非你確定現金可以有其他收益更高且低風險的投資，
不然只要你本金沒還，
就是一直付利息給銀行
寬限期其實是給投資客用的啦

人類中最卑鄙無恥的是，權力擁有者和諂媚權貴者，藏身安全場所歌詠戰爭，用愛國心將無知者送往戰場！

李松打虎樓主

對我是想說我壓低前兩年壓力然後有餘錢時候一次還大筆例如120~150萬之類的

2022-02-27 22:27

多多空空

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4樓

2022-02-27 20:12

最大風險就是失業或是不能工作
所以要買保險

房貸要在薪水的三分之以下

記得考慮車子的貸款沒有車會不會影響收入

考慮未來升息增加的貸款

DiFriend

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5樓

2022-02-27 22:11

剛好跟我同年，身邊朋友都有類似的煩惱
這邊簡單試算如下
已知資訊
1.收入110萬
反推月薪大約9萬元
每年存款60-70萬

2.預計貸款730萬反算30年約支出 25500元/月
又提到房價約八百多萬，沒意外應該是85成了(拉不了多的現金)

3.現況支出1萬房租+2300元車位/月年支出約15萬
車貸支出 7315/月
其他支出算出約20萬/年平均月支出17000元

4.以A7這裡的房子860萬大概實內約20坪上下含車位坪數約35坪左右
還有很多人會漏掉的管理費(粗估2800元)跟房屋土地稅(平均1500/月)
車位看規定有些還有500元清潔費，約4800元/月

未來總支出房貸+車貸+其他支出約6萬元不到
儲蓄率有約35%
其實算不錯應該不用太擔心

以房價來說頭款+契稅需要約140萬(現金)+裝修也要現金
等於你手上的現金要全丟
你的狀況反而有沒有寬限期影響不大
問題是手上現金不夠多而不是收入或金流不夠

如果是一個電腦+一個桌子可以搞定的單身男子，那現況的現金流沒問題
既然在居家版，居家生活品質建議一次到位
看看能不能多拉點現金在手上
就算是100萬分七年也才12000元/月儲蓄率仍有約20%
第一年過後有多的現金再一次還這樣，寬限期除非你有做其他投資
不然以現況來看，不太符合你的需求

參寓設計(林口龜山總公司) 老屋改造／新成屋裝修／商空規劃／景觀設計

李松打虎樓主

您好我是一個單身宅男所以基本上我有張床跟一個電腦桌沙發我已經在板橋家具 70吋電視蒸氣洗衣機熱泵烘乾機都已經有了所以裝潢事情我可能先不抓

2022-02-27 22:25

nebulaforest

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6樓

2022-02-28 0:07

入住後才想改裝潢其實很麻煩，傢俱還可以先租倉庫堆著，短租套房就不好找，不然就是租金會比較高。通常房東都喜歡穩定長租的租客。

另外，寬限期是給投資客或省下的本金對生活會有重大影響的人，寬限期期間利息還是要照付，把本金存起來再一次還款，付出的利息絕對比按期攤還高。除非你在寬限期期間有高於利息的投資運用，那麼使用寬限期就是合理的投資理財。

KiKiUnicorn

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7樓

2022-02-28 11:52

KiKiUnicorn wrote:
對我是想說我壓低前兩年壓力然後有餘錢時候一次還大筆例如120~150萬之類的

那妳可以申請30年或40年房貸
降低每月的付款壓力
然後每年或固定一段時間，
就把手頭上扣除安全存量和投資的剩餘資金
直接還本，降低利息
畢竟銀行的存款利息和貸款利息相比
還是差很多

人類中最卑鄙無恥的是，權力擁有者和諂媚權貴者，藏身安全場所歌詠戰爭，用愛國心將無知者送往戰場！

Iamghost1113

Iamghost1113
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8樓

2022-03-10 12:36

意見同五樓

甚至利率增加0.5%都還不用太過擔心
我也是金流和你差不多時開始背房貸
但是我預留頭期款比你多不少

買房子的額外固定成本會高很多(ex稅、代書)
比較要細算現金夠不夠用

另外
套房所需要的基本家具家電
和大樓是不一樣的

套房可能有飲水機，大樓會有嗎?
買煮水工具，那煮水工具是不是要額外置物架?
類似的延伸會比你想像中來的多且快

金流足夠下
使用寬限期會讓你的隱藏成本大幅提升
可以自己試算額外成本
所以除非金流有更高報酬
(ex 台股平均5%殖利率 600萬房貸1.3%利息，只需200萬股票投資就超過的概念)
沒必要特別使用

民主外送：接受假民主、特色管理、利益輾人民。

c3926777

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9樓

2022-05-25 10:05

不建議用寬限期
算完每月的房貸不要超過薪水的30%就OK
貸款條件要可無條件提前還款的，存個半年
提前還一些這樣是比較好的還款模式。

不斷的提昇自己就不怕老天會虧待你的。

bestalfred

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10樓

2022-05-25 11:16

李松打虎 wrote:
小弟目前29歲即將滿30...(恕刪)

同是29歲時靠自己與太太買房的過來人留.
儘管你不裝潢,也至少留50萬做為家具家電預備金.你套房的家電相信我絕對不夠.

一個家光是冷氣就至少需要15萬元的預算(3~4台)
不做裝潢也要有電視櫃,鞋櫃,衣櫃,窗簾,沙發,餐桌,床架,書桌,椅子,淨水器,熱水器,冰箱,廚房相關家電....等項目,每樣都幾個千幾個萬,加起來絕對會是你當初沒辦法預料到的.

我當初買房(室內25坪)總價870萬,戶口可用現金約350萬,貸8成;
裝潢費約95萬,家電約30萬,家具約15萬; 買房過程中的種種開支處理下來我認為是不輕鬆的. 規費和很多的手續費等都是隱形花費.

寬限期可以讓你擋一下前期因為眾多現金支出的壓力,只繳利息.
但若已超過一年你仍是只繳利息而無法扎實地撥出每月應繳本息的話,那我會建議你要三思.