看了一間23年的中古屋（獨棟含土地），賣方開價498萬
其仲介人賀小姐均認識買賣雙方，賣方於看屋當天提出需續住約半年時間之條件（因賣方之其他房屋整修中，待整修好才會搬離），表示買方需同意此條件，才願意出售，最低賣價480萬
我母親同意讓對方續住半年之條件，當晚先給仲介人3萬元斡旋金（這是個錯誤的起點），請仲介人去談470萬的購屋價金，但續住期間之房貸利息及稅金等細節均未詳談，交付斡旋金時也未向仲介人簽任何要約書跟資料，僅口頭表示願意出470萬，同意對方續住半年，對方要賣的話，後續再來談利息的事
因隔天對方回覆說同意減價至470萬，但續住期間可能會從半年延長至1年（賣方說視另一間房屋的工期完工而定），故與賣方約見面，第一次我們是打算跟對方先簽一個承諾合約，表示等他完工後再賣我們，而買方先給270萬予賣方，當作頭款（訂金），等待賣家這一年內可搬離點交房屋再簽約購物。
我們回去思索覺得這個方案有點風險，房子沒過戶就先給對方270萬好像不太妥（也不計利息），所以第二次約對方見面詳談時，我擬了兩份版本的要約書，算是彌補之前給斡旋金時，買方願意接受賣方續住半年至一年的書面資料，摘述如后：
版本1：雙方先行簽約完成過戶並辦理貸款220萬，賣方可拿到470萬且可續住1至12個月，惟續住期間之「前半年貸款利息」，由買方吸收（這部分是我媽口頭答應對方的，所以我認賠），超過半年之利息則由賣方負擔，以農會的貸款年息2.08%計算月息約3’813元；另房屋及土地之稅金，依續住期間之比例向續住之賣方收取。
簡單來說，版本1的意思就是使用者付費原則，你續住越久越晚搬，就要負擔合理的稅金跟利息，且買方已吸收前6個月之利息。
版本2：1至12個月內，賣家房子整理好可以搬走前，雙方再辦理買賣簽約，先前給予賣家之斡旋金3萬等同訂金，期間買方如有任何不合理之異議不購買，則3萬元不得要求賣方退回，確保買賣之約定，超過1年則賣方如無法簽約，則需退還3萬元及合理之利息予買方
版本2的好處就是不用去算利息跟稅金，我願意等你1年的時間，這期間賣方確定要搬了再來簽約交屋
但第二次約對方詳談時，因賣方覺得他要負擔超過半年之房貸月息3’813太高，開始雞雞歪歪的叫房貸利息只有1.5%，為何我們貸那麼高，後來向對方解釋是因為屋齡超過20年的利息計算公式較高
而一開始談的時候，我口頭說前半年的土地及房屋稅金由買方吸收，超過半年才由續住之賣方負擔，但我的要約書有明確的記載，續住期間之稅金，依續住之月份按比例向賣方收取
所以我有好好解釋說我一開始口誤，要約書是明確的記載賣方要負擔續住期間之稅金
此時賣方就開始威脅我們，說跟一開始講的不一樣（她一開始講續住半年也變半年到一年，也不一樣啊），要沒收我們的斡旋金，並攻擊質疑我到底事後會不會又要再加什麼條件，我跟對方說，我花時間打了白紙黑字的要約書，就是要確保雙方權益，避免再有口頭承諾不明確的問題，但對方不接受開始劈哩啪啦的罵我有的沒的，然後威脅要沒收那3萬元
我告訴對方：妳如果覺得不合理不划算，我們都可以再修改要約書的內容，修到雙方達成共識，但妳不可以用沒收斡旋金來威脅我都要照妳的條件來簽約，因為給付斡旋金當天根本沒有講細節，當天雙方是約定後續再詳談，而且也沒有簽要約書
對方（老女人）一直說沒有人這樣的，要她付利息付稅金這種事不合理，本來我們同意她續住她才答應要賣，怎麼現在又提出一堆問題要她付錢
會要續住方負擔，是因為她一開始說續住半年，我們同意等待並願意承擔費用，但後面她改口延長至一年，我覺得這樣拖太久，而且這一年內房子她在住，卻要我繳利息跟稅金，確實不合理！
我告訴對方：妳覺得妳能接受就選一個版本簽要約書，不同意那就退還3萬元，是妳不賣不是我不跟妳買，妳沒有權力沒收！
結果對方反咬說要我提出證據證明她有收這3萬元！（這句話引爆我的怒氣！）
我覺得對方是毫無誠信的人，且也談不下去，便氣憤難平的丟下一句話離開了
要嘛你就簽要約書，不然就把3萬塊退還給我，不退我就告妳！
仲介人那時候追出來說要我退讓一點小錢沒關係
我說要改要約書內容沒問題，要我吸收我說過的前半年稅金我也願意改，但她這種態度跟無賴程度，我就算原本要改也不爽改也不想退讓了
目前仲介人又約再一次面談
說要由賣方女兒出面洽談
（目前進度到此）
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不好意思敘述有點冗長
看完案情來由之後
想請問各位購屋神人跟懂法律的大大
1.沒有簽要約書的情況下，仲介人收取這3萬元斡旋金是否不符程序，我方該以那條法規向仲介人及賣方討回這3萬元？
2.如對方堅決不退要逼迫我依照他們不合理的條件購屋，否則就威脅說要沒收這3萬元，我要如何採取法律途徑向對方討回？只有人證沒有物證
3.是否在下一次面談時錄影錄音，讓對方講出確實有收這3萬元，並說出不退還斡旋金的言語，再採取法律途徑較好
目前是不太想買了，因為對方態度讓我們覺得無法接受
就算要重談買賣，我的前提是對方先退回3萬元，拿到錢之後，我方再以要約書之正常程序（不給斡旋金）去重談條件
唉...我媽那個豬隊友，真的是被她的急性子給氣死
