請教「房仲的履約保證」和「銀行的不動產買賣價金信託」之差異

VerX
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樓主

2013-12-04 20:21

小弟近日想成為有殼蝸年一族
做了初步的功課發覺有二樣東西

「房仲的履約保證」和「銀行的不動產買賣價金信託」

一般房仲所提供的「房仲的履約保證」是房仲的建經公司所提供的
而「銀行的不動產買賣價金信託」則是由銀行來計對價金的部分作保證

不知道這樣的認識是否正確？
是否銀行的信託是優於房仲的履保？
仲介會不願意由銀行的信託來處理嗎？是否需特別在斡旋書上特別註明呢？

以上幾個小問題，還請大家懇請賜教，謝謝~~

2013-12-04 20:21 發佈

文章關鍵字房仲履約保證差異銀行不動產買賣價金信託

1016DENNIS

1016DENNIS
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2樓

2013-12-06 1:19

「房仲的履約保證」和「銀行的不動產買賣價金信託」確實是有差別哦~

一般房仲所說作「房仲的履約保證」，是房仲找搭配的建經公司(建築經理公司，例如安信..及別家~~)其保證此筆房屋買賣一定能履約，但我覺得對賣方選擇"履約保證"較好，因一但交易過程有閃失，建經公司就會先付給您(賣方)賣屋的價金(類似汽車出險..)，然後建經公司再依買賣合約慢慢與買方去打官司，要回對方應付的購屋款~~ 這樣賣方不是輕鬆多了????

而另有一種"履保制度"叫「不動產買賣價金信託契約」則是由銀行(金融機構也有信合社的)自己向金管會申請執照，通過後需再向"中華民國信託商業同業公會"登記為會員，才可正式營業開辦信託業務~ 經辦員需有證照才可以接洽~

所謂「不動產買賣價金信託」契約，說穿了就是要保障在房屋買賣交易過程中，雙方有一公正的第三者對買賣價金作"信託帳戶"(專戶)保管，所有買方"過程中"支付的錢都是先存入此一信託帳戶當中以"凍結"住，於未完整取得購買房地產權之前，錢沒有丟失~~ 因代書(地政士)辦過戶有其一定的進度，例簽約~用印~完稅~交屋~ 只要一環結出錯或延遲，買方就會無法順利取得房地產權~~ 甚至買方也可能取得一個有瑕疵的產權，例如房子另有被其它債權人設定抵押權~ 或前屋主房貸餘額未塗銷~ 或房子有漏水甚至嚴重到有海砂屋/幅射屋，或過戶後突發現或問到有阿飄出沒的兇宅...等等瑕疵~

買方只要未於交屋後代書提供的"結算書"(要結算管理費/電瓦斯費/稅金..)上簽字，保存於信託帳戶(專戶)中的已支付價金都不會被賣方領走~ (銀行信託部不會放行~)
所以不會被詐騙走~

PS：但如果雙方涉訟，錢也是被凍結哦~ 可能1~3年都有可能~暫時不會退出給買方，錢被信託的時間不生利息~違約一方未來支付違約金~

可以請仲介在買賣契約上加註作"履約保證"或是"不動產買賣價金信託契約"~買方可要求信託契約上加註賣方一但如何如何，即無條件退出款項交付買方....請代書寫上條件~以免真得有官司後您的付款金有被凍結好幾年(不生利息)~

「不動產買賣價金信託契約」可以自行指定銀行作~ 前者只有固定幾家都OK~

不是在斡旋書上特別註明，是正式的"房屋買賣契約"上或"不動產買賣價金信託契約"去加註~~

thealfee

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3樓

2013-12-07 11:39

可能要注意一下房仲的服務費在哪個階段扣取

尤其是當交易到一半發生問題時
是否仍全額收取

VerX

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樓主

2013-12-07 22:32

1016DENNIS wrote:
「房仲的履約保證」和...(恕刪)

請教一下1016DENNIS大

當我為買家，設定某銀行的不動產買賣價金信託，若斡旋方式為支票，該抬頭需為屋主嗎？
這樣斡旋成功時，該筆金額不就無法進該信託帳戶中？而日後若皆以支票為支付工具，則要如何開立及判定呢？
而您所說的於信託契約上加註賣方如何時，即無條件退出款項交付買方，不知有沒有經驗提供小弟參考呢？非常需要您的賜教，謝謝！謝謝指教

thealfee wrote:
可能要注意一下房仲的...(恕刪)

另外想請教thealfee大的是
服務費的部分，如以一般建設公司的履約保證，賣方的服務費，是否會被非賣方的人，自行提取走？
倘若真的交易有糾紛，買賣雙方的服務費又該如何決定呢？
因為一般買方在下斡旋或是要約上，會有註明於"契約成立時"應付服務費2%，若堅持於完成買賣雙方交屋流程，再給的話，會有什麼問題，或是實際上又是如何操作的呢？懇請賜教，謝謝！謝謝指教

1016DENNIS

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5樓

2013-12-11 0:40

VerX wrote:
請教一下1016DE...(恕刪)

當你為買家，設定某銀行的"不動產買賣價金信託"，斡旋金方式為支票，抬頭先寫屋主(加註禁止背書轉讓)~~於買賣契約簽定後，統一交給代書保管，代書會存入雙方所訂的"不動產價金信託專戶中"~~

這樣斡旋成功時，該筆金額不就無法進該信託帳戶中？
ps:不會的，代書會與你聯繫，讓你現金存入履約專戶，或是支票存入~ (存入代書自然會與你換票)(信託專戶帳號其實是虛擬的，編碼中有買方的身份證字號)於存入當下不動產買賣價金信託"才生效~~~

而日後若皆以支票為支付工具，則要如何開立及判定呢？
ps:第1期簽約款~第2期用印款~第3期完稅款~第4期尾款~ 代書都會教你開票或現金存入的~ 帳號到時候自然會給你能存入履約專戶的戶頭，別擔心~(一堆人想賺你的錢，他們比你急..完成交易才能領錢嘛~)

而您所說的於信託契約上加註賣方如何時，即無條件退出款項交付買方，不知有沒有經驗提供小弟參考呢？非常需要您的賜教，謝謝！謝謝指教

ps:去問代書，他會辦好好，只要您記得細節即可..

thealfee wrote:
可能要注意一下房仲的...(恕刪)

另外想請教thealfee大的是
服務費的部分，如以一般建設公司的履約保證，賣方的服務費，是否會被非賣方的人，自行提取走？
ps:我雞婆建議，房仲的仲介費，最好於買賣契約中加註履約專戶中不可先取走，要到重交屋後再取走~(代書會寫，所以代書也別找跟仲介關係太好的~)(網路上有一位信託達人很有深度，可以辦雙代書制度，多花一些些錢，有保障~)

倘若真的交易有糾紛，買賣雙方的服務費又該如何決定呢？
ps:交由法院判定，有成交事實(包括一方違約)就得付仲介費，除非最後是解約，而解約仲介也是被告一方時，才無仲介費~

因為一般買方在下斡旋或是要約上，會有註明於"契約成立時"應付服務費2%，若堅持於完成買賣雙方交屋流程，再給的話，會有什麼問題，或是實際上又是如何操作的呢？懇請賜教，謝謝！謝謝指教

ps:不如註明於"契約成立，並完成交屋時"應付服務費~ 不就好了，契約是人在訂的~別客氣給他要求~通常仲介領到錢就愛理不理，沒有那種熱誠了，他的心思又放在下一攤了...

本人也打過官司....略有研究~~

jennyhung

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6樓

2013-12-11 21:06

其實履約保證與先領服務費無相關!!!
關鍵是有沒有加入履約保證的房仲，
這才是重點!!!如有問題，反映都會處理，
與先領後領沒差，服務上若有問題，房仲個人的問題!!!
因為履約保證有才是關鍵!!!