要約書失效後跟正式簽約前的空擋

小弟最近看上了一間房子 簽了要約書(不用付斡旋金的那一種)
12/19房仲就打來說已經談成了 問我何時可以過去簽約 就先約一星期後 但有個問題
既然仲介說屋主已經同意了 意思是說這筆買賣已經成立 就剩簽約了 對嗎??

除非是細節談不攏 或是貸款成數不夠的情況之外
這間房子基本上已經先被我定下來了 請問是這個意思嗎??

因為要約書的日期到12/23為止 簽約又是在後面的事情
仲介一直要我先付個小訂 我堅持不要 他又說那來簽個確認成交同意書之類的東西
但我從沒來聽說過這種合約 請問 不簽的話 會不會因為邀約書失效而造成整筆買賣告吹

仲介其中一位很不專業 很多錯誤不實的訊息 讓我非常不諒解
所以現在我對他們很有戒心 說的話完全不相信 還望各位買賣過的先輩幫我解答