相信板上許多大大正在看屋或是正要出手,去年弄得頭殼燒,有些小遺憾,但總算完成人生一小階段.在此小弟提供唯一經驗,請參考~也歡迎補充不足
1.看屋,選屋:
依個人喜好及家庭需求.多看幾次,白天 晚上 晴天 雨天 平日 假日 裡面 外面 地下室 頂樓...
2.仲介費:
下斡旋簽約前,其實仲介費用應該可以議價的.小弟我當初被購屋的喜悅沖昏頭就忘了...至於斡旋之技巧請另搜尋相關文章.
3.簽約前:
決定簽約前,有一項非常非常關鍵的就是房貸.不同地區不同標的,房貸額度及利率可能會影響你後續生活.通常仲介有配合的代書及該標的可提供房貸的金融機構,只要被仲介捉準你喜歡這個物件,如果一時不察,非但在成交價上吃虧,後續房貸更可能讓你進退兩難--因為如果現金不足,可提供預定貸款額度的銀行通常就那幾家,利率就很抱歉了.
所以,看到喜歡的房子,也很想買了,在簽約前,一定要取得房子的資料,備妥個人資料去詢問貸款,並確認該標的產權確實沒問題.有個底再簽約,免得簽約後被房貸牽著鼻子走...
4.簽約:
條文一定要詳讀,款項最好用履保專戶,用一點費用保障雙方權益.屋況保固範圍及時間等等,以及買方需求應列入合約.房屋衍生之費用(水 電費 管理費...)也要一併釐清.只要合約弄得好,不能達到合約約定,是賣方的問題.別被仲介或代書用制式合約乎弄,只要是合理的要求,列入合約有什麼麻煩?
5.交屋:
交屋時屋況的要求列入合約,舊家具 裝潢 電器...的去留?依合約交屋,免得有爭議.如有不妥,要堅持立場,不要怕麻煩.正常程序交屋的文件買方不簽,銀行是不能撥款的,所以只要合約多用點心思,不用怕出狀況.當然,合約是最下策,備而不用,簽約時溝通好,列入合約,真有狀況再溝通,再不行就搬合約了.
以上,祝順利
cooper502480 wrote:
相信板上許多大大正在...(恕刪)
這是我在別篇寫的內容, 改一改放在這邊補一下吧~
下斡旋前, 可以做下面這些功課:
1. 還款能力:
其實這是最重要的!!而且是第一個要評估的!!! 我知道如果碰到好屋, 下斡旋的確要快, 否則被人搶走, 但是如果你高估的你的還款能力, 等到你發現你房貸貸不下來, 或成數太低, 或是等你買了, 因利率太高還不出來, 那一切白忙一場, 所以切記搞清楚自己的資產負債, 如果你每月有車貸信貸錢要繳, 要先扣掉, 再去算333法則, 和總預算法則, 這樣會比較保險.
2. 屋況:
如果可以至少去看5次以上, 白天看晚上看下雨看, 確認屋況說明書, 問問管理員環境, 管理費等等...(版上很多人說過了, 可以多爬文)
3. 產權:
可以自己去調土地、建物謄本, 板上也有討論過, 請看這篇如何調閱我看中的房子的建物/土地謄本, 如果你有Hinet帳號, 還蠻方便的馬上可以印出來看.
調出來之後, 可以跟房仲那邊也要一份比對, 並請注意下面4件事情
(1) 建物標示部: 面積計算有無錯誤? 如果有車位, 是否有登記在上面, 面積有無錯誤? 主要用途是否為住家用? 主要建材是否正確? 建物屋齡是否正確?
(2) 土地標示部: 土地項目, 注意你的土地地目, 一般為"建"字, 如果有興趣的話, 也可以去查查地籍圖
(3) 建物/土地所有權部:
所有權人姓名: 確認所有權人, 屋況說明書是不是所有權人簽的, 房仲那邊的資料是不是一致, 還有你去看屋時, 屋主對方就是所有權人嗎? 有沒有出入, 最後, 斡旋書上面要所有權人本人簽名, 如果不是, 有沒有代理人的文件? 如果沒有, 一定要確認清楚.
登記日期: 可以看出屋主買這房子的時間
登記原因: 一般是買賣, 其他可看出是否是法拍屋? 或其他登記原因?
建物登記次序: 可以當作買賣的次數的參考
(4) 建物/土地他項權利部:
可以看看銀行的設定, 清償時間, 有沒有2胎貸, 債權銀行有幾間? 登記原因是否為設定? 推算屋主當初買這間房子時, 銀行的鑑價, 和屋主貸幾成? 還款幾年? 如果很短會不會是投資客? 此外, 附註一提, 銀行的鑑價跟成交價是不一樣的, 銀行的鑑價跟核貸金額有很重要的關係, 新手容易出問題在這邊.
4. 出價:
這就要花很多時間觀察了, 版上也很多文章可以看, 不過我舉新手容易出錯的, 就是銀行鑑價, 不要聽仲介給你催眠這邊一坪多少, 可以先打電話給自己熟悉的銀行, 尤其是薪資銀行, 問問你要買的這個路段, 銀行鑑價大約多少, 如果跟你的出價比銀行鑑價貴超過2成以上, 就要認真考慮你開價太高了, 除非有特別的原因, 否則, 不要輕易出價, 切記!! 不要把你要買的屋子的裝潢算進去評估總價, 銀行通常最看地段跟屋齡, 你裝潢的再高級, 銀行多貸的也有限.
5. 斡旋書:
一定要加"買方房屋貸款金額需為xxx萬元，若不足則買賣失效，買方無需承擔任何費用"的類似但書, 這邊很多人提過了, 一定要加喔!! 還有就是可以考慮做履保, 因為有些小仲介沒有做履保, 如果想要保障自己跟對方, 可再斡旋書下寫要做履保的但書, 費用由雙方平均分擔. 簽約, 用印, 完稅, 交屋款的成數也要寫清楚, 服務費這些也是, 還有, 如果目前的屋主不是所有權人, 一定要要求簽約時本人到場或是有正式的代理人的文件才行喔!!
以上是經驗, 都是長期做功課來的, 我是看屋看了1,2年才學會, 有不足或錯誤的地方再請各位網友補足吧, 如果你是新手且都知道以上知識了, 那你功課就算做的不錯嚕, 希望大家一切順利, 買到你心中幸福的家.
可憐的小小軟體RD, 努力打拼中!!
若你質疑公設時,仲介(可能兼投資客)會說他可以提供國宅處的公設證明,但公設證明還是無法納入權狀的,因為銀行法拍時計價就是以權狀實際坪數來計價,若可以把25%納入權狀計價,銀行會這麼傻不納入計價嗎
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