為了省土增稅換來的風險??

小弟的同學家最近要買房子，但是聽到他們的交易過程，讓我嚇了一堆冷汗~~~

事件的過程：

　　要買的那棟透天所有權人是對方的母親，有四個小孩，母親高齡80歲，而該筆不動產是近30年的老房子，因為賣方怕被課高額的土增稅，而又想用土增的優惠一生一次的減免，但目前該不動產，仍處於租賃給第三人的狀態，於是小弟朋友家，和賣方約定，先預付定金近”一半”，於”一年後”再履行不動產移轉登記，完成後再支付剩餘的尾款，小弟聽完有幾個問題想請大家幫忙想想看有那些風險要注意，而我同學要如何自保or避免，完成該項”未來式”的交易＠＠，因為感覺這個交易有利於賣方，要是賣方不履行什麼的，好像也只能告民事，民事好像沒啥好怕的～～～