如何買到合理價格的房子

上星期 去上了一堂有關買房子的課 上課的老師(不動產顧問)說了很多 我把我覺得的重點列表如下

1. 買房子最重要的就是要知道合理價格 但是如何知道真正合理價格呢?
a. 查附近(500公尺內) 相同物件 法拍屋的拍價... 一拍約為市價或更高 (之前錯誤已更正)
二拍約為一拍8折 (之前錯誤已更正)
三拍約為二拍8折 (之前錯誤已更正)
四拍(特拍)的價格不固定 (不易推算)

b. 房仲天書 : 台灣不動產交易中心的成交公報
(每半年一本 一本8000元) 會有那半年全臺灣所以真實成交的價格
(PS1 : 我同事當場查閱 果然看到他上半年買的房子的資料與成交價)
(PS2 : 請注意坪數是否有含車位的)

c. 值得信任的網站...
1. 吉家網 (好像是台灣不動產交易中心架設的) (資料最新)(可追蹤多年前的成交價)(付費:約10~20元吧)
(PS1 : 注意要單筆單筆看 不要一次選一個範圍 好像每個case 都算一筆的費用)
(PS2 : 全台灣好像只有一家房仲業者沒加入)
2. 司法院網站 (可查法拍屋)
3. 中華電信 地政服務網 (可查地號 建號)
4. 樂屋網, Mywoo 網站, Myfunwoo網站 (有何特色... 我忘了)
5. 內政部地政司 (有何作用... 我也忘了)

d. 不值得信任的網站 : (聽老師說 某些網站的成交資料不客觀)
(資料是真實的 但是取出的樣本都是該區高成交價的)
(非 常態分佈裡的常態取樣)

e. 銀行貸款額度
(一般而言 銀行估價房子的價值通常會比市價少一點 約95%~90% 然後再以此價格看貸款多少給你)


2. 找仲介最好找直營的 加盟的比較沒保障 (我也不知道為什麼...)
(好像是說直營的有底薪 所以成交壓力沒那麼大 不會一直逼你要成交)
(加盟的通常沒底薪 都是靠成交獎金)

3. 不管找不找仲介 代書與銀行一定都要自己找
(千萬不要讓仲介幫你找代書 再讓代書幫你找銀行)

4. 買房子 決定之前 一定要查看過房子的土地謄本 建物謄本 (查看產權是否有問題 原屋主是否有其他借貸)
(最好不要有私人借貸 會很麻煩 銀行也不太願意貸款給你)

5. 其他不算重點的資訊
a. 代銷的獎金一般為成交價的 4/1000 ~ 6/1000
b. 停車位要注意是哪一種 ?? (法定 / 增設 / 獎勵)
(好像跟年份也有關)
(好像是說哪一年以前的房子的停車位可以自由買賣??)

6. 與仲介打交道注意事項... (老師說了很多 但是看起來有一些是我們這種"盤子工程師" 一輩子也學不會的)
a. 仲介慣用手法 :
1. 看房子時 假裝熱銷 (可能是他們自己人)
(也可能是把所有客戶約同一天同一時間一起看 但是搞不好這個月只有這一天有人看房)
2. 辛苦度 博取同情 心軟
(老師舉的例子 : 下雨天看屋 幫你撐傘 只帶一把傘 而且一定只遮到你 他全身全濕)
(例子二 : 仲介前幾天發生小車禍 行動不便 還要陪老師爬上爬下的看屋)
b. 找仲介時 物件要明確 (大樓 or 公寓 or 透天)
c. 不知道行情時 千萬別隨便開價
(通常仲介一定要你開價 不知道行情就別開價 就直接跟他說 不知道行情 但是回去後會請懂行情的朋友幫我查)
(如果他一定要你開個價 或是 估個價 就告訴他 一坪一萬 或是 總價10萬之類的 通常他會罵你亂開價 不懂行情 但是你就跟他說 我就說過我不知道行情了 是你一直執意要我開口的啊)(PS : 別罵我 是老師說的)

d. 千萬別告訴仲介你的預算 跟他說合理就OK (這一點不容易做到)(我覺得我就學不會)
(看房子時 不告訴仲介預算 仲介如何幫你找房子???)
(老師舉的例子是 如果你跟他說500萬 他會找300萬的房子 開價600萬 讓你殺 然後一直盧你 煩你)

e. 看房子時 以及 談價錢時 不要一個人去 除非你身經百戰 (約3~5個人最好)
(太多人不好 仲介會覺得你們是否來亂的)
(太少人的話 沒人幫你留意一些該注意的地方)


老師說 他不去預測未來房價會漲會跌 因為那不是他要講的重點
他說 如果會漲 他就自己買就好了 幹麻告訴我們
不過 他有說現象 他說 最近新竹地區的法拍屋突然暴增 做何解讀 自己判斷


PS1 : 文筆不順之處 請見諒
PS2 : 本文無意攻勢或是批評任何人 若有冒犯或是得罪之處 請海涵
PS3 : 最後老師有再特別強調 買房子一定要做功課 知道這附近的行情