房仲建商開價跟實際成交價差距?

這一年一直在我有興趣的區域四處看房子, 有找仲介也有新建案的建商,
中意的與好的物件不多, 也因為景氣問題還有未來家庭工作地點問題, 遲遲沒有下手,
最近查了內政部地政司的房價土地交易價格, 發覺實際成交價與當初建商仲介開價都有很大差距,
實在有點納悶, 不知有各位經驗的網友或仲介能解釋這樣情形嗎???

舉個例子, 有兩個新建別墅案, 當初建商3,4月時開給我價格約在1480~1680不等(視大小間),
兩個案子條件差不多, 最近我查了地政司的房價土地交易價格, 裡面有好幾筆成交紀錄 98Q1 &Q2,
我很確定應該是我看的案子沒錯, 因為建物的完工日跟地點, 坪數完全一樣, 同一件案都有3, 4筆成交價格,
成交價約在900~1000萬, 跟原價1480~1680萬真有很大差距, 不是八折而已...
實在讓我感到冒冷汗, 要是我當初真的買了, 只殺個一兩百, 豈不是社區裡最大的冤大頭?
還是大家都很會殺價?

另外也有請仲介找附近別墅透天案子, 4,5年屋也是開價1400上下,6其中一戶還是還是前面新建案,
由投資客丟出來的, 還跟我打死說一千萬在這區域是買不到透天的, 結果我查的地政司的
房價土地交易價格卻是9百多萬有找, 早知道應該別被價格嚇到去談看看才對...