屋主能否要求地政機關限制他人查詢自己房屋的地政資訊?
先前去查了間房子 只查的到登記順序第7號的內容
7號以前和以後的資料通通看不到
這是怎麼一回事???
justin2362 wrote:
一、我家的房子是七十...(恕刪)
老文章拿出來鞭不太好
可是還是想講講
j大舉的都是很極端的例子，雖然不能否認這種極端特例的存在
但是基本上，拿特例想來推翻一個推估用的、也不是普世皆準的工具，原本就是一件很無聊的事情
抵押權設定你（or銀行）想設定多高都可以
一棟價值只有10萬的房子，你想設定10億也沒人管你
前提是，你要願意繳設定規費
目前設定（登記）規費是按照設定金額的0.1%收取
換言之，房子只設定10萬，就要繳100元的規費；設定10億，就要繳100萬的規費
所以，多設定無益，只是繳錢給政府罷了，政府也不會頒獎牌給你
實際的狀況是這樣的
銀行設定不動產多是按照貸款金額的1.2倍進行設定（當然有特例，不過大部分的人都不會遇到）
為什麼是1.2倍？因為民法規定年利率高於20%（不含）就算重利罪
所以銀行為了確保「最大」的可收回債權（含本+利息），所以先設定貸款金額的1.2倍
實際求償的時候是以實際欠款金額求償
當然，你的房子是否值這個錢，就端看銀行鑑價結果而定
知道了以上的事實，謄本可以拿來這樣用
假設謄本上的他項權利部設定金額是1000萬
所以可以推算賣方「當初」向銀行貸款額度是1000/1.2=833萬
為何說「當初」呢？因為有可能貸款了幾年，已經還本了，但是銀行不會去塗銷或減少設定金額（設定費很貴的）
好，已知賣方跟銀行借了833萬，你還可以知道什麼？
基本上，好地段的好房子貸8成沒什麼太大問題
換言之，賣方前次取得房子的總價會接近833/0.8=1041萬
這是一個參考指標，當然說不上完全正確
假設賣方跟你開價2000萬，表示他賺太兇了，轉手一次想賺一倍阿？（2000-1041=959萬）
如果賣方開價1500萬，那表示他佛心來著，有賺一點就要轉手（當然你也可以選擇要不要讓他賺，或者繼續殺價）
如果賣方開價900萬，或更低，這就是個重點了
因為開價900萬已經很接近賣方當初跟銀行貸款的額度了
如果不是有週轉不靈或者還本壓力急於求現的話，基本上不可能開這麼佛心的價格，買方就有相當多的談判籌碼
知道前手想賺多少，可以幫助買主開到理想的價格
dayucheng wrote:
其他可能的原因還有，...(恕刪)
基本上 要投資賺4％以上的事情還蠻多的（風險也蠻低的）
所以把房子抵押換現金賺取更多利潤也是有可能
（套句我姐說得 利率這麼低 先還房貸幹麼..還不如把錢養大 等利率上升在一口氣還）
最近銀行跟保險都蠻好笑的 推一些2％的報酬率的東西....我爸只說一句 這樣報酬率跟風險沒誘因
銀行就縮回去了..有時候銀行在推產品也蠻可憐的 遇到客戶生財有方反而都很難賣
（這大多很有經濟實力 如果要賣給經濟力差的 又買不起產品XD）
GARCH wrote:
老文章拿出來鞭不太好...(恕刪)
請教一下各位前輩：
我是要買來自住的，
遇到一個房仲物件，
開價500萬，
土地跟建物謄本的主要資訊如下：
權利種類為：最高限額抵押權
擔保債權總金額：各為250萬，所以合起來就是開價的500萬。
用書上講的公式反推賣家購入價：500/1.2/0.8=520萬。
但其實從實價登錄網站發現，該土地+建物其實當初買入價為300萬。
我想要問的問題是：
權利種類為：最高限額抵押權 是投資客要來混淆買家的一個障眼法嗎？
因為竟然把擔保債權總金額完全設定跟開價的金額完全一樣...
好想跟他斡旋開價3x0萬開始講，會不會被這位投資客踢出來？
我是購屋菜鳥，請大家指導批評吐槽一下，謝謝！
ifoneday wrote:
我想要問的問題是：
權利種類為：最高限額抵押權 是投資客要來混淆買家的一個障眼法嗎？
因為竟然把擔保債權總金額完全設定跟開價的金額完全一樣...
...(恕刪)
>>>
版大應該要先詳加了解何謂本金最高限額抵押權
上面也有一些解釋
但以物權的最高限額 , 來推估不動產的價值 , 漏洞很多
實不足取
一般不動產的價格評估有三種
分別是:成本分析法 , 收益還原法及市場比較法
要詳加蒐集市場資訊 , 才能作為合理價格參考
如果賣家以抵押權的限額 , 作為開價
頂多可以推測 , 可能賣家就是需要這麼多錢
才能解決其不動產之擔保債務
那是賣家的問題
對於買家 , 出賣人的信用反而比較重要
可以避免一些交易風險
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