隔壁鄰居張阿姨，據我所知，有2間房子在出租，有天她來家裡串門子聊天時就提到，有個房客很奇怪，剛開始來看房要簽約時都很「阿莎力」，當時心裡還暗爽
「來了個很快就付押金簽約的房客，也不囉哩八唆的」，殊不知這才是她噩夢的開始。張阿姨說，這個房客頭一兩個月還很正常，也有準時給租金，結果到了第三個月開始露出馬腳，三天兩頭就傳line說又有什麼東西壞掉了，接著開始嫌房子爛，覺得租得很不值、很委屈等等，張阿姨說房內電器能換新的就盡量都換新的給他，但不知為何房客還是一直在抱怨，過了半年仍常常收到「你這房子風水有問題害我睡不好！」「想洗個熱水澡要等半天！」「你怎麼不自己來住住看」等訊息轟炸，聽到這我真的滿頭問號：到底是怎樣???
果不其然，這房客開始找理由拖欠房租，不外乎是薪水還沒發啦、住這邊睡不好害他生病要看醫生啦、幫家人處理事情要錢啦⋯⋯這些，我一個外人聽了就覺得根本是藉口。完全是吃定這房東好講話，張阿姨無奈的說，「他已經2個月沒繳房租了⋯」這下該怎麼辦？這種無賴的態度讓人看了實在很生氣，我跟鄰居說「你的態度一定要硬起來」。
後來張阿姨開始用line催繳、電話催繳，好說歹說要對方把欠的繳清，但每次房客都會編一個無法繳租的理由，把張阿姨弄得心力交瘁，讓自己反而變得像個惡房東，又2個月過去了，也就是說房客已經積欠了4個月的房租沒繳，提出欠租解約的要求也只得到一句「解約就解約啊，這種破爛地方我也不想待」
，但只要約要交屋就會硬是不肯出來面對，氣得張阿姨想把對方趕走，或是乾脆換鎖。張阿姨究竟應該怎麼做才會收到房租？又或是該如何趕走房客？一定要等租約期滿才能讓對方自己走人嗎？依照《民法》第440條第2項規定，房客遲付租金達2個月以上，房東可以定相當期限，催告房客支付租金，如果房客在期限內仍不支付，房東便可以終止租賃契約。一旦終止契約後，依照《民法》第455條規定，「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」
而且我提醒張阿姨，一定要“明確表示不再續約”，因為依照《民法》第451條規定，「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」，意思就是對於賴著不走的房客，房東需立刻表示不再續約，否則就會喪失自己的法律權益。且只要房東不同意續約，也沒有再接受租金（零碎的租金也不能收，不然會被解讀成同意變成不定期租賃契約），基本上房客就應該在終止契約後立即搬走。
那麼對付這種房客，張阿姨能不能直接換鎖或斷水斷電？唉...可惜不行，如果房東強行斷水斷電、直接換鎖，可能構成刑法上的強制罪；若擅自進入租屋處，則可能構成侵入住宅罪；若擅自搬走房客留在屋內的物品，房客事後說錢不見或家具因此損壞，房東可能被告竊盜罪或毀損器物罪。畢竟，法律是為保護“弱勢”的房客而定（攤手
我跟張阿姨說，假若這個房客再不願交出房子或繳交租金，就寄存證信函催繳，要是再不理就寄出第二封存證信函明確表示要終止租約，還是不能把房客直接趕走，那麼房東就要進行下一步「提告」，等打贏官司之後再聲請強制執行。
走到法律這步真的是很花時間又耗心力啊！而且訴訟期間房東也沒有租金收入，遇見租霸房客真的是房東最恐怖的噩夢！！
所以說事先預防真的很重要，不然遇到了真的很・麻・煩。
綜合我查過的經驗，房東要怎麼避免遇上惡房客：
1.租金真的不要設太低，太便宜真的容易引來一些妖魔鬼怪
2.簽約時一定要核對身份，留下對方的證件影本
3.請房客留下家人的電話，以免事後找不到人
4.轉當社會住宅房東
「社會住宅是什麼？簡單來說就是由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租的住宅，讓有需求的民眾安心居住。因為政府沒有辦法蓋那麼多社會住宅，因此鼓勵房東參與社宅計畫，讓有閒置空房的房東寧省去管理物件的心力。」
一般來說，社會住宅有分「包租」、「代管」2種方案：
1.包租
業者用市場租金的8折和房東簽訂包租約3年，以二房東的身份轉租房客，並直接管理該住宅，房東的責任相對較輕。
房東按月向業者收取市場租金8折的房租，在這邊要提醒的是，房東看到這不必怕虧錢喔，這租金的會由政府補助並經由業者轉交房東。
2.代管
由業者協助房東出租給房客，也就是說，業者是承租雙方的媒合人，且代替房東管理該住宅。
但要注意，不是所有房東的房子都能符合當社宅的條件喔。想要轉做社會住宅，這間房子必須是「合法建物」，且不能是分租套房，或是最近某網紅代言有爭議的「工業宅」也不行！
房東們可以留意的一點是，一般若是自行委託仲介包租代管，出租需繳1個月租金、代管需每月繳租金10%給房仲當服務費。但是，如果是加入社會住宅包租代管方案，在3年的合約內，此費用由政府補助業者，房東不需額外支付，這應該是吸引房東最大的利多。
一般房東改當社宅房東後，業者第一步就會先幫房東過濾房客，後續也會幫忙收租、處理房客瑣事等，還不必房東出面，這樣一來真的省事許多，也不怕又遇上惡劣的租霸。
不過，社會住宅包租代管方案是否真的值得參加？小妹有詢問過身邊朋友的想法，大多數人仍認為，在篩選房客這一步，因房客變成有條件限制，是不是有可能會讓房租無在短期內租出去，進而無法持續拿到租金收益；又或是，這整個方案有點複雜，辦理流程也很繁複，加上還要讓房子做各種安全檢查，以及一大堆文件要審核等，「辦理的時間我都能自己找到房客了」，因此對於參加還是有些疑慮在，小小的房東心聲還是盼政府能聽見，也能讓原有的美意能順利推動。
