想請教各位有關於買賣房屋瑕疵糾紛問題！
由於去年小弟七月初交屋，然後在10~12月裝潢的期間，正要準備油漆的上工時，發現窗戶邊框牆壁有些微油漆脫落(類似因滲漏水導致)，畢竟20幾年第一手並無裝潢的中古屋本來就會有此問題，所以當下立即有告知仲介以及前屋主有此事情，雖然發生時間點是在仲介漏水保固範圍內(半年漏水保固)，但因我們裝潢師傅看到牆壁並無重大滲漏所以我們先選擇在窗戶外面新增遮雨棚(因懷疑原始屋況因沒有加裝遮雨棚而導致下雨天會有滲漏問題) + 防水油漆粉刷看看是否可以解決。
但因今年2~3月雨季真的很頻繁，最後還是發現窗戶邊框油漆還是有脫落的情形，然後也告知房屋仲介後請抓漏師傅來看，發現是外牆滲漏問題需要重新做防水，但此時雖已過仲介漏水保固期，所以我們提出房屋瑕疵擔保責任的條約請前屋主負責，但前屋主並未理會，導致這問題還尚未解決。
想請教這樣的問題是否還可以算是房屋瑕疵擔保問題請前屋主負責呢？還是我們買家需要負責？
PS: 當初交屋時，合約並非以現況交屋，所以除賣方告知買方現有瑕疵須自行負擔外，其餘瑕疵賣方須附相關擔保責任。所以當時交屋時前屋主並未告知有此滲漏問題(我猜想他們應該也不清楚會有此問題)，是因為我們交屋後才發現，所以算是先前就存在的！
“按物之出賣人，對於買受人，應擔保其物無滅失或減少其價值之瑕疵、無滅失或減少其通常效用、或契約預定效用之瑕疵，買賣因物有瑕疵，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。此為民法對於瑕疵求償之規定，亦即，如房屋瑕疵確實會構成價值減少、效用減損等情況，則則買方可以向賣方求償。”
實務上常遭遇的問題，就在如何認定房屋價值減少或效用減損，例如案例中：天花板內是樓上的糞管及汙水管，如果會發生惡臭，有可能讓人難以居住而效用減損；大樓曾經因颱風淹水，可能因泡水導致房價減損。但一旦賣方否認，買方就要舉證證明，在法院聲請鑑定就是常用的方式。
買方就要舉證證明，在法院聲請鑑定就是常用的方式。
另外，如果房屋價值或效用減少之程度，無關重要者，是不能視為瑕疵。且買受人於契約成立時，已經知房屋有瑕疵者，賣方則不負擔保之責。像案例中：天花板較低、只有電梯沒有樓梯、室內廚具有缺件等問題，恐屬輕微瑕疵或根本非瑕疵，又如賣方簽約前已經告知該等瑕疵(常見賣方於不動產現況說明書加註者)，買方皆不能再為求償，須特別注意。
文章節錄來源：http://blog.housetube.tw/archives/39637
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