事情是這樣的，目前已經和銀行對完保，確定貸款額度。
由於原屋主尚有近百萬的房貸，銀行的房貸經辦在對保時有告知由銀行代償的相關注意事項，例如代償的利率多少(3.x%)，也提到可以由履保帳戶償還。
但今天問了永慶的代書，他是說公司程序上是由買方的貸款銀行對賣方的銀行直接進行代償。不過可以幫我跟主管討論看看，能否由履保帳戶直接償還(裡面金額也夠)，省掉一點利息支出。
因為對保那天發燒才剛退，有點恍神，聽不太懂行員說的一些債權、抵押順位等概念，想請教板友這個代償的程序到底是怎麼回事，為啥還會有房屋貸款本身以外的利息要付咧？
Lamuria wrote:
事情是這樣的，目前已...(恕刪)
(1)先回答您的問題。你現在的購屋買賣程序已走到了確定銀行貸款了(因你已跟銀行對保)，接下來代書會幫買賣
雙方報稅(買方需繳納契稅)，再來就是過戶並且將你的貸款銀行(以下簡稱A銀行)設定抵押權(把你所買的房子所有
權變更為你名下且設定抵押權--為第二順位)，但請注意，前屋主的貸款銀行(以下簡稱B銀行)抵押權設定仍然存在
(B銀行的設定為第一順位)。等A銀行撥款清償掉B銀行的貸款後(通常由A銀行直接匯款到B銀行做還款)，前屋主會
去B銀行拿清償證明，代書拿著前屋主的清償證明去塗銷掉B銀行(前屋主的貸款銀行)的抵押權後A銀行(你的貸款
銀行)的抵押權自然就是第一順位。
(2)你向銀行借貸，銀行就時你的債權人，而你就是債務人。
(3)3.X%?閣下確定沒聽錯?現在房貸利率有這麼高?你說的代償利率我就不清楚了，你的貸款是房貸加信貸嗎?就
是一般房貸搭配信貸去承作，通常是銀行業務幫自備款不是那麼充裕的購屋者搭配的...不過你的狀況不太了解不敢
妄加定論。請問對保時你有確定你的利率、年期嗎?這些事項要麻煩你去了解了....
因為搞不清楚怎麼會有個代償的利率才來發問......
照(1)敘述的情況，A銀行去還掉前屋主尚餘的債務，那不是銀行和銀行間的往來嗎？怎麼利息會須要我去負擔呢？
還是說我在買下房子的時候一併連這個債務也移轉到我名下，A銀行實際上是替我償還掉這個債務呢？這樣講的話好像比較說得通......
不過這樣又衍生一個疑問，銀行替我墊了那個債務，實務上會從履保帳戶扣除代墊的金額，把錢還給A銀行吧？扣掉代墊的金額及其他哩哩叩叩的費用最後才是給原屋主的錢嘛，既然是這樣，那為啥不一開始就從履保帳戶代償呢？這樣買方可以免掉一些利息支出啊(還是3.x%的利率)，近百萬的利息可能不是很多啦，但奇蒙子就不是很好 = =a
感謝回覆 ^^
Lamuria wrote:
唔，3.x%是代償的...(恕刪)
身體好點嗎?上次回答時沒先恭喜你買新屋，抱歉抱歉。
其實最簡單的方式就是一開始就由履保帳戶中的款項作代償(前提是裡頭金額足夠)，既然帳戶內足夠就應該可以做
代償。
不過您說的:
Lamuria wrote:
A銀行去還掉前屋主尚餘的債務，那不是銀行和銀行間的往來嗎？
其實不是"銀行和銀行間的往來"，是你跟前屋主的金錢往來，那是你的錢(嚴格說是你跟銀行借的錢)要交付給前屋
主的房屋買賣價金，只是拿來還清前屋主的貸款而已。那並不是銀行"代墊"，是你本來要給前屋主的購屋款。所以
你還是先問你的貸款承辦人員為何有3.X%的利率出現。
你的軍公教優惠房貸額度是多少?如果不是房加信貸款，是不是軍公教優惠房貸為一個額度，一般銀行房貸為另一
個額度?所以有二種利率?如果你的房屋貸款僅有一種貸款，那應該只有一個利率才對，不會因為代償前屋主貸款
與否而有別種利率...反正既然屢保帳戶內價金足以負擔前屋主貸款就用這筆去付也可，一點點意見請你參考。
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