買屋買了一肚子氣~文長~我可以投訴嗎???有用嗎???

從前年起，我們就開始陸續的看房子
上個月，我們終於決定購入現在租房子的這個社區中的公寓一樓(登記22坪)+地下室(登記公設18坪)
是13年左右的房子，地目是「山坡保育地」
本來是想自己找屋主談的(我媽也住這個社區，都是十年的鄰居了)
但因屋主一直都是將房子出租，本身也沒住這裡，跟社區鄰居也就不太熟
再加上，屋主有委託住商房屋出售
為了避免日後的糾紛及抱著有仲介幫忙應該可以省去不少麻煩的心態
我們還是透過住商房屋買了這間房子
在出價前，我還自己去調了謄本
以我男朋友薪轉三萬、有勞保、無信貸、無遲繳記錄的條件去粗估貸款
問了大眾銀行(估可貸150萬)、渣打銀行(因地目的關係，不承接這個區塊的房子)

仲介開價328萬，最後以260萬成交
仲介在問了我男朋友的條件後，送玉山銀行粗估，可貸220萬
簽約那天，代書(住商房屋的呂代書)說的很好聽
我們只要準備房子裝潢的事就好，銀行方面的貸款他會幫我們全部處理好，只要等通知就好
當天在要求屋主必須將樓梯、室內物品及垃圾清除，並維修漏水的水塔
仲介答應兩天內會回報結果
我們就先付了1%的服務費及訂金40萬元，剩下的1%服務費等點交完成後再付(我堅持)

本以為買房子是一件很開心的事
惡夢現在才要開始

我們是在8/5收到屋主確定要賣的通知，因88水災的關係，8/14簽約
好死不死的，2000億要撥完了
請代書幫忙用急件的方式趕快送，希望能趕搭上這班車
問了好幾家銀行後，決定送富邦銀行
說的很好聽的代書，資料送的二二六六
我們還自己重送資料去富邦銀行
結果....
在徵信後，富邦銀行以我男朋在在近三個月內動用過信用卡循環利息為由，退件不核貸

收到銀行通知時，我們真的傻眼，從來不知道信用卡循環利息會影響貸款的申請
當初在要簽約前，我們也有問過代書及仲介還會不會有其他的部份會影響貸款
得到的答案都是沒有
事後再問了代書及仲介，居然都回我不曉得銀行會在乎這個部份
所以，我們是來不及申貸2000億優惠了
只好退而求其次的轉送其他願意承接的銀行
又問了永豐銀行，也是以地目為由不承接

本來想再問花旗及土銀的，但代書堅持要我們送渣打
他說渣打銀行他有認識的主管，他有先問過了，應該沒問題
但我之前就已經問過，渣打銀行不承接我們這個區塊的房子啊????
這樣不是衝突嗎????
代書給了渣打銀行主管的電話，我們自己打去問過後，主管也說，應該沒問題，而且，渣打銀行不在意聯徵的次數，如果送出去後，信用卡循環利息有扣分的話，就抽回來下個月再送一次就好
這樣的說法，跟我們所知道的部份又不一樣了

現在，我們還是決定先送渣打銀行看看

當初在購屋時，根本就沒想到地目會是這麼嚴重的問題
以為頂多是貸款成數低一點，誰知道，銀行會連接都不接
一開始仲介為了成交給我們的保證都成了屁
居然還回我男朋友:「反正就送銀行，貸不下來再說」
我對這家仲介真的是失望到底...

想請問一下版上的大大
1.有沒有可能因為貸款一直沒有結果的關係，我們先前付出去的40萬訂金會被沒收????
2.聯徵的次數真的是因銀行而異嗎?????
3.我還可以怎麼要求仲介及代書?????

09/15更新目前進度

昨天接到渣打銀行的電話，在進行聯徵後，又以「地目」為由退件了
關於這點，我非常的生氣，我早就跟住商說過，渣打銀行不承接我們這邊的案子
結果，代書堅持他認識分行襄理，一定沒問題，若真的有「地目」的考量，他也會要求銀行不要進行聯徵、直接退件
那現在算什麼????

從簽約到昨天已經整整一個月了
完全沒有進展
唯一改變的，就是我們自己花了很多時間去找銀行及莫名其妙被聯徵二次
問代書，永遠都是得到再送看看下一家的答案
問住商，永遠都是說他怎麼會知道銀行會有問題?那是銀行的問題啊，難道要怪他們仲介嗎?

我不懂，我付的服務費及代書費，不就是要仲介及代書幫我把房子圓滿的處理好嗎???
我不怪仲介，要怪誰?

我們現在已經做好最壞的打算，房子不要了，希望將損失降到最低
我稍微整理一下我現在的問題
1.在議價前，我已經有自行提供謄本給銀行，請銀行粗估，渣打銀行不承接，大眾銀行估約可貸150萬
2.仲介當初以玉山銀行粗估，可貸220萬，仲介保證貸款絕對沒問題，要我們放心，我們認為與估算價值相差不遠，故以260萬成交==>但送貸款件時，玉山銀行以「地目」為由拒絕承接，住商王店長說，他怎麼會知道銀行有問題
3.為爭取2000億的優貸，換送富邦銀行，聯徵後以「有動用循環利息」為由退件==>事後再與申辦專員確認，主要退件原因還是「地目」問題
4.代書堅持要送渣打銀行，因為他認識分行襄理，貸到195萬一定沒問題，若真的有「地目」的考量，他也會要求銀行不要進行聯徵、直接退件==>昨天接到渣打銀行的電話，在進行聯徵後，又以「地目」為由退件了
5.目前詢問合庫、大眾、永豐、龜山農會，皆表示不承接「山坡保育地」
6.昨天親到住商去吵架，店長表示今天會更換代書，並於今天中午前給我回覆新代書處理貸款的結果(可以辦還是不能辦)
7.住商王天民店長親口承諾，若因地目問題造成貸款無法辦理，買方無違約的問題，賣方無法沒收簽約金(40萬)
8.住商王天民店長親口承諾，若屆時真的有銀行願意承接，但核貸額度與住商營業專員洪采鈴小姐當初告知的額度相差太多(本來住商營業專員洪采鈴小姐是告訴我220萬，依我實際的狀況，我也回覆最少要有180萬的額度)，.住商王天民店長會請賣方出面一同協調差額如何處理


想請板上大大再幫我確認一下
如果真的沒有銀行願意承接，我可以拿回我的40萬簽約金?而且不會產生法律上的責任嗎???
若交易取消，已付出的1%仲介服務費可否要求住商吐還給我???
假設真的有銀行願意承接，但核貸額度過低，我只能接受與賣方協調的這條路嗎???因為造成貸款出現問題的原因是房屋本身「地目」的問題，我可以以此為由要求解約，拿回我的簽約金嗎???

9/16更新進度
1..住商王天民店長長告知，已委由另名代書代辦貸款送件的程序，粗估金額約190萬正負10萬，下禮拜一之前會有銀行方面的確定回覆，但其餘過戶等事宜，仍由原代書處理
2.我要求與屋主確認目前住商房屋同意的事及貸款目前所出的問題，住商房屋說我們去亂。我轉而要求住商房屋出具9/15親口承諾事項的承諾書，住鄗房屋堅持不肯
3.住商房屋堅持不願意告知目前送件銀行為何?還說怕我們去亂導致貸款無法核貸
4.我與家人至住商房屋要求面見屋主事宜，王店長以惡劣口氣表示我們沒權力去他店裡大小聲，還口口聲聲說我們去找麻煩

事情發展至今，我個人認為住商房屋已失去誠信的服務精神，擺明了就是吃定我們當初的疏忽
以目前的狀況來講，我們應該是不可能可以解約了(因為有銀行願意承接)
即使非常不滿，我仍是必須把這筆買賣完成，否則將損失簽約金40萬元
請問各位版大，我如果透過投訴管道，是否可讓住商房屋受到懲處?該向那個單位投訴才有用?