關於未來房地產景氣趨勢 ? 現在是否是購屋的好時機探討 ?

Ying-Fu
個人積分：115分
文章編號：2093052

115分

樓主

2006-12-27 9:47

各位
由於建商推出許多建案加上優惠房貸影響,造就了近年來多頭的房地產多頭走勢.
在此想請有研究房產的 01 朋友們,就未來走勢提出你的看法.
小弟近來看了不少房子,每坪單價不斷攀升 (Ex : 板橋為例) 但以某投資大師購買房地產的手則
1.地段
2.地段
3.還是地段 orz

似乎好的地段都是貴到不行 , 但確還是有人預期整體趨勢還是向上 .
有研究的 01 朋友們,大家一起來討論一下吧 .

PS : 小弟目前考慮換屋 (目前屋齡18年,前有高架橋後面以後會有環狀線高架 , 非高樓層)

2006-12-27 9:47 發佈

文章關鍵字房地產景氣趨勢

ruanleo

ruanleo
個人積分：48分
文章編號：2093327

48分

2樓

2006-12-27 11:05

很快的2006年就要過了，回顧2006年房市仍是一片火熱，建商的股票仍然高居不下，且利多頻傳，而許多營建業老闆也紛紛喊話表示房價將繼續創造歷史高點(當然囉！以鄉林建設的賴董最不遺餘力，其目標是台北一坪150萬，台中一坪40萬，大家聽聽就好了) ，而由於建商是報紙的廣告大戶，所以許多報紙也就配合建商頻頻恐嚇消費者房價將不再回檔，現在我們一起來檢視一下建商的手法吧。

隨著高鐵通車指日可待，高鐵週遭的土地也隨著大漲，而許多建商也跟著搶進興建住宅，並編造舒適快捷的美夢，但是這個夢是會成真還是會隨著時間醒過來呢？以下來將透過量化及非量化來說明這個夢。

1.高鐵之夢~台中及高雄成為台北的衛星都市，享受中南部的低房價及北部的高薪收入

量化因素~價格：目前高鐵暫定票價為北高線單程$1,490元、中高線單程$700元，若以每月22天通勤的話，高雄月票為$1,490*2次來回*22天*9折=$59,004，而台中月票為$700*2次來回*22天 *9折=$27,720元，若是付的起這個票價當通勤費的話，為何不在台北買房子呢？

<圖一>

量化因素~時間：由於高鐵單向通勤時間北高及北中兩地約莫為90及50分鐘，若為來回不加計候車及車站與公司及住宅間的交通時間，每日需耗時180分鐘(3小時)及100分鐘(1小時40分)。

非量化因素~生活品質：台中及高雄的環境品質普遍而言是較台北為佳，根據統計台中市民所享有之綠地為三都會區中最高，而人口密度而言高雄也較台北為佳，但是就生活品質而言，首善之都所享有的醫療資源、交通設施、社會福利、治安警力、公共設施、就業機會均較台中及高雄為佳，正如同南投縣長所言，當台北市想著如何裝飾的更漂亮的同時，其他縣市正在苦腦如何活下去。但台北市也不是毫無缺點，除了人口密度外，空氣汙染、物價高漲導致購買力下降亦是龐大的壓力。

2.高鐵之夢~高鐵週遭成為新興城市有鑑於台灣的發展史，每個縣市都是以火車站為中心來進行發展，所以火車站週遭一直是每個縣市的地王，其原因主要係因為以前在交通不方便的時候，火車站是串連各地最快的交通工具，而且與火車站連結的交通工具不多，所以人們被迫將經濟活動集中在火車站附近，但是隨著時代的演進，各種交通工具逐漸普及，因此造成各縣市火車站商圈逐漸沒落，舉台北為例來說，還記得小時候跟爸媽搭計程車或公車到火車站搭車嗎？苦苦的候車當中造就了附近商圈的經濟活動，但是隨著台北捷運的發展，人們一離開火車站就轉進捷運，甚至連出來透口氣都不用，所以也間接造成東區商圈的興起，所以火車站也就成為外勞聚集之地，一年前進到台鐵大廳，二樓的購物商場都是做外勞生意的，而前些日子再去的時候，商場已經關閉，可見交通樞鈕隨然能帶來人潮，但是如果留不住人潮還是無用的，這也就是為啥專家預測三至五年內新光大樓的地王寶坐將會移至東區，所以車站不見得是票房的保證，還要看留不留的住人潮？留住的人潮是否有消費力？車站週遭的商圈是否能供應這些消費？其他地區商圈的競爭？；以目前高鐵烏日站來做例子，目前烏日站通車在即，但週遭一邊荒無，交通建設僅有台鐵的新烏日車站及聯外道路可供使用，而在不遠處有建商部份住宅開發，但可惜的是烏日站並無整體的造市計劃，而除輕軌列車仍遙遙無期外，當地政府亦無配合的開發措施，若是希望烏日成為新市鎮的話還要等一等囉！大概要幾年呢？來算一下吧！政府編列預算、規劃設計、徵收土地、發包施工大概沒個五年是做不起來的吧，而假設政府於十年內完成"所有"的基礎設施後，包商規劃及建造購物商場或住宅的投資大概也要兩三年的時間，而新市鎮在住宅及商場完成後人口達到臨界點後再會出現繁榮(估計最少也要來個十萬人才行吧)，所以要笑傲高鐵特定區大概要15年吧(而且是在政府的大力支持下哦！)。所以呢？現在搶進，15年後收割？

3.建地有限，建材大漲

(1)建材成本計算題：由於土地的稀少性、固定性使得土地長久以來成為人們炒作的標的，而建商也不停的鼓吹可建用地日趨減少，再不買的話，只能睡公園了(開玩笑的)，在馬斯洛的需求理論中，安身立命是人類的基本需求，當基本需求遭受到威脅時，人們通常會積極的面對處理，所以也就造成了人們願意出高價購屋的情況，那我們來討論一下土地及房屋的供需吧。

量化因素:目前市場狀況

自有住宅率：目前台灣自有住宅率為83.9%，為全球第二名

平均面積：41.1坪

租屋率：12.7%

空屋率：13.9%

每屋居住人數：4.1人

空閑房屋：103萬戶

住宅總量：740萬戶

量化因素：目前建商供給狀況

北台灣：4.3萬戶

中南部：無資料

量化因素：目前購屋者需求狀況

未來兩年預估購屋：60.4萬戶

預期房屋面積：49.66坪

購屋預算：640萬

自有資金比例：46.5%

動手算算看：國內今年薪資實質成長率其實為負0.6%(應該是這個數字)，而房價卻逆勢大漲數倍有餘，平心而言房價大漲是因為成本上昇嗎？來看一下營建五哥的毛利率吧：
93 94 95Q3
鄉林 31.43% 33.05% 24.36%
長虹 27.96% 36.07% 39.38%
興富發 22.43% 30.59% 34.68%
宏普 30.80% 25.51% 25.93%
皇翔 31.84% 39.15% 40.28%

看來都很不錯吧，其實正常而言，營建業只要不屯地養地，採預售的方式營業的話都不會賠錢，但要賺大錢也不簡單。

我們來檢視一下這些三成的毛利是如何來的呢？一般而言建材大約一坪5~7萬左右，即使這些年來物價高漲或是採十分好的建材也不會超過8萬(以上是以透天屋來算，如果大樓的話會便宜更多)，但是由於新興國家的堀起，導這些建材成本應該是會逐年上昇。那成本來自於那裡呢？很簡單囉，那就是土地，因為土地的稀少性及不可移動性所以一直有其被炒作的題材，那以台北的30萬/坪來說的話，大概實際成本抓在 20萬/坪，而土地成本大概就是13萬/坪了吧(建坪哦！可不是持份)，但由於各大財團競相標購土地，土地成本自然上升了。

那現在來評估一下成本下降的可能性，由於新興國家如大陸等金磚四國及鑽石十一國等興起，導致其人民對商品的需求(人類的基本物慾)，使得基本原物料的需求上升，所以建材價格下降的可能性因該十分的低。那土地呢？這個就有趣了，首先由於土地的特性導致其與國內景氣連結，所以國力及景氣決定了土地的最低價格，然後地段決定了土地的溢價，所以就未來的趨勢而言，土地價格下降才能決定成本下降。那土地價格下降的可能性呢？答案肯定是有，但是不會讓一般民眾滿意。原因呢？因為土地精華地段大都有特定地主或財團所持有，他們的財力雄厚，並不會隨著景氣變化而隨意出售土地，所以精華地段的土地通常價格通常是不太回頭的(當然囉！除非大環境改變，比如說台中火車站已經沒落的中區)，所以想要等到景氣不佳，然後建商去買精華地段蓋房子撿便宜的可能性可以說相當的低，不過次一等的住宅區倒是有機會。

這樣看來是不是房價真的一去不回頭了呢？也不致於啦！上述僅適用於未來購買新成屋或預售屋的人，但是如果購買成屋(中古屋)的話呢？中古屋在落成之後就會像土地一樣具有不可移動的特性，所以也就受景氣及供需影響，自然也就有便宜可撿了。所以說呢？景氣所影響的土地價格及成屋價格才是我們要關注的重點。

(2)土地及房屋供給量計算題：根據統計，台灣人口密度為世界第二(第一名記得是孟買吧？不過不知道有沒有扣掉中央山脈)，看來好像台灣不夠住了，不過吊詭的是台灣的住宅自有率也是第二名(第一名是新加坡)，但是隨著出生率下滑，內政部估計民國一百年人口會呈現負成長，那大家來想想土地夠不夠用呢？另外，正常而言一個人前22年(男生是 24年)是住在家中，經過5~6年的工作後購買房屋，再居住30年後才會再有換屋的需求(或是住到老人院去)，但是由於台灣經過幾十年來的建設，其實除了幾次狂潮之外，其實房屋成長量應該都還滿能貼切民眾需求的成長，所以呢？這就是合理的公式囉：(房屋成長數扣除淘汰數)/2(2是因為夫妻)應該要能貼近人口成長數(當然這裡先不討論獨身族等，因為這是只是社會少數現像而已，隨然不難見到，但是比起正常家庭而言還是算極少數)，那麼現在建商蓋那麼多房屋是要賣給誰呢？購屋者買屋有多少是要自住呢？這個謎就讓時間來解答囉！

大陸資金湧入購屋？

陸資炒樓總是建商口中房地產的大利多，首先我們來研究一下陸資來台的可能性及投資的合理性。

首先先說，本人並無仍何政治傾向，僅就實際面來探討陸資來台的合理性及可能性，有關目前台灣對於境外資金的管制大致上分為大陸及其他國家(不要懷疑，就是二分法，非敵即友)，而對其他國家的資金管制正逐年放寬，從早年的專業法人投資機構制度一直到近期外資融資借款，其中花費了十數年的時間，但主要目的還是要維持資本市場的繁榮，而事實上也證明此一開放措施是正確的，因為外資會來投資台灣股市也是為了賺錢，而為了賺錢也就要買個米(投資)來餵雞(企業)，產生蛋(股息)來賣，所以形成長期性的資金駐留在台灣(當然有時候雞太肥的話也是會抓去賣，然後再養一隻小的)，所以也就受政府歡迎了。那什麼樣資金是政府最不歡迎的呢？就是所謂的熱錢，熱錢的主要目的就是要套利，這種資金是一種短期的資金，進到一個國家後迅速炒高某一商品的價格(通常是股票或是匯市)再賣給別人，然後退出這個國家，舉個例來說也就是某人早上跑到你家來說要用2,000萬買下你家所有的東西，然後你會樂的不得了，但是拿到現金後，卻只能睡在公園(因為所有人的家都被買走了)，最後不得已想再買回自己家，這個人卻要你用4,000萬買回去，最後錢沒賺到還揹了2,000萬的債。會不會覺得這根本是搶劫呢？沒錯！這就是搶劫！而且是合法的搶劫，所以各國政府對熱錢無不戒慎恐懼。

那土地會不會是熱錢的目標呢？我個人覺得不會，因為熱錢是十分講究速度的(跟搶劫一樣)，土地脫手的速度太慢了，而且課稅又重(相較而言，台灣的股票是不用課稅的)，所以股市相較土地而言才會是熱錢襲擊的目標。

那現在進入正題了，首先討論陸資的身份，根據以往政府開放外資的過程，對於國外投資者係採用QFII，也就是經過認證的專業投資法人方能投資，所以剛開放後應該也是僅限於專業的陸資法人(老話一句，只要民進黨在，大陸人拿到的投資條件決對沒有其他國家來的好)，那麼政府第一波開放陸資後資金會流向那裡呢？很明顯的就是資本市場了(也就是股市或債市等)，那台灣的資本市場相較於大陸的資本市場有啥優點呢？簡單來說不外乎收益率較高，政府監理較嚴格，企業治理良好等，但是仔細注意一下，我們除了收益率較高之外，其他優點好像香港也有，而且更多，所以台灣的資本市場相較而言雖有吸引力，但是卻不是致命的吸引力，所以我推測即使陸資來台投資應該也是著眼在併購，取得台灣的製造技術，而非賺取投資收益(再講下去就離房地產太遠了)。

那台灣的房地產呢？其實我覺得陸資來台置產的可能性其實也不算低，不過我看十年內是看不到了，為啥呢？來算一下吧！民進黨執政到2008年4月，國民黨執政假設八年好了，到2016年4月為止，我想兩岸政策還是受民進黨絕對的牽制，所以花2年放寬投資限制，花5年的時間開放陸資進入資本市場(如果馬英九還想再執政的話，不會在第一屆任期就開放)，經過觀察期2年後可能開放更多元化的投資，再來就是開放不動產投資(但依我國法律規定，外國人投資不動產僅限該國給予我國相同權限，如果大陸沒開放我國國國民購置不動產，那台灣亦不會開放，目前大陸僅有少數地區可開放不動產產權買賣，而且大陸人拿到的條件一定不會比其他國家的人好)。所以呢？摒除掉那些藉著僑資、外資名義進入台灣的陸資之外，第一筆正式進入台灣房地產的陸資應該會在10年後吧？當然我們也必須注意到當陸資如果正式匯入台灣的話，所產生的資金效應的確會使股市、房市等大漲，但這只是資金效應，並不是真正投資，而且如果陸資是掠奪性的熱錢的話，我想政府給予的限制會更多吧。所以呢？2008陸資開放效應是肯定會有的，但是請注意！"預期會開放"與"實際開放"還是有段距離的，所以呢？除了話題炒作外，我想在2008陸資來台購屋只能說是一場夢，不諱言的應該會有慶祝行情，但是夢還是會醒的。

雖然說預測10年後陸資來台置產是太遙遠了，但是小小的預測一下，陸資來台應該還是鎖定在豪宅吧(總不可能來買小公寓吧)，對一般住宅而言還是沒有太大的影響，不過就當他是在資助我們的營建業好了！

eyedoctor

eyedoctor
個人積分：250分
文章編號：2093368

250分

3樓

2006-12-27 11:12

上面大大真是厲害，分析這麼透徹！
我個人是覺得房價應該要開始往下走了吧！
出生率逐年降低，台灣人口數下降，這麼多房子要賣誰呢？
現在的高房價應該是已經進場的投資客炒高的吧！

ruanleo

ruanleo
個人積分：48分
文章編號：2093445

48分

4樓

2006-12-27 11:27

不過我預測2007年還是不會大跌，頂多只有烏雲而已，大家耐心等吧！

smallwoo

smallwoo
個人積分：0分
文章編號：2093493

0分

5樓

2006-12-27 11:38

我也是看空

哪有那麼多人要住

將來人口也不會成長太多搞不好還下降

都是投資客在炒作過兩年就知道了

看誰會去買動輒一坪40萬的房子

mchammer

mchammer
個人積分：267分
文章編號：2093494

267分

6樓

2006-12-27 11:38

購屋最好的時機早已經過了

三年前的SARS時期是最好的買點
現在再追已經........

0126ryan

0126ryan
個人積分：248分
文章編號：2093514

248分

7樓

2006-12-27 11:43

二樓的大大真的太強了
分析的真好

台北的房價都給那些建商和仲介炒到高不可攀
我家現在這間大安區20幾坪的老公寓
四年多前買400 多萬
現在呢~我家附近大小差不多的一樣老公寓
仲介開價 1200 萬!
想換大一點房子都只能望屋興嘆
什麼都漲就是薪水不漲
xxx

台北一坪 150 萬???
我家賣它便宜一點啦
一坪 100 萬就好
叫那些建商去吃屎吧

ruanleo

ruanleo
個人積分：48分
文章編號：2093547

48分

8樓

2006-12-27 11:48

反正再看過去也是沒有用的，與其扼腕SARS的時候沒買到，倒不如仔細研究未來應該如何走下一步會比較好，另外大家可以研究一下李嘉圖的地租理論(是國外學者，不是台灣人哦！)才能研解很多迷思(先透露李嘉圖的地租理論是指土地效用的價格決定土地的價格，而不是土地的價格決定土地效用的價格)，這個理論還沒被挑戰過，所以囉！好的觀念才能幫助你做正確的選擇！

bluemenco

bluemenco
個人積分：6864分
文章編號：2093548

6864分

9樓

2006-12-27 11:49

雖然人口出生率開始降低
但是需求不見得一定也是下滑
比如開放對岸來台置產之類的
而且隨著屋齡的老化
對於新屋的需求也是會提高
所以除非地段好
不然是不建議買中古屋
因為屋齡越久價值越低
除非有地價的因素拉抬上去
或是未來有大房地產公司願意收購一區舊宅來蓋大樓
其實想要在房地產投資賺錢
要有長遠的眼光
在便宜時購入才能大賺
不然後知後覺型的很難賺錢
因為可能都買到高點
比如竹北
之前買一坪十萬以內
現在15萬就是賺
但現在買一坪15萬
以後能再高多少就難說
要再評估
因為這已經是屬於大家都知道的熱門地之一
導致買的人多住的人少
供過於需
假如要等十年後才可以以一坪20萬賣
那你的資金就被卡在裡頭

VGN-s38tp

VGN-s38tp
個人積分：9分
文章編號：2093593

9分

10樓

2006-12-27 11:56

0126ryan wrote:
仲介開價 1200 萬!
想換大一點房子都只能望屋興嘆
什麼都漲就是薪水不漲
xxx

台北一坪 150 萬???
我家賣它便宜一點啦
一坪 100 萬就好
叫那些建商去吃屎吧

開價歸開價，隨便怎麼喊都行

成交價比較重要吧！