(如果你有其它物品比你的房子貴,那就自動忽略這段話吧)
而買賣房子時偏偏又不像一般物品,可以銀貸兩訖,買了就走…
因為過戶有其時間差,所以就導致一些詐騙行為就此產生!
如常聽到有教授把房子賣了,結果卻被騙,一生的積蓄就此不見!!!!!
或聽到買方買了房子,卻發現屋主非賣主,或是屋主的借款比承購價款還高,
然而房子卻過戶了(或沒過戶卻簽約,用印了)
所以今天我們來談如何避免這樣的事情發生…
-談成屋履約保證及買賣房子的代書流程(這邊是指一般中古屋交易過程,非是和建商買賣)
房子交易過程(傳統)
分為
1. 簽約
2. 用印(假設簽約,用印一成款)
3. 完稅(完稅二成款)
4. 交屋(剩餘尾款)
而一般交易過程中,買方會在簽約,用印時給屋主1成左右的訂金,
此時屋主會把權狀帶來給代書和買方確認是本人看完之後會把權狀帶走,
完稅時買方會再給屋主二成款(款項數目不一定,由買方和屋主談妥為主)
此時代書會要買方就剩下款項開一張本票,本票數目等於尾款部份。
接下來權狀會過戶到買方名下,買方再用此張權狀和銀行貸款,及償還屋主原貸款。
之後就交屋，交屋時，代書會把本票還給買方撕毀。
上述交易過程容易發生交易糾紛的有
1. 屋主在簽約時,把權狀帶回去-易造成屋主再去貸款,增借及一屋二賣的部分
2. 買方在權狀過戶後,銀行撥款前,有一段時間差,就是這段時間差讓買方把錢捲走,屋主就沒辨法拿到錢了。（當買方存心詐騙時，本票＝芭樂票了）
為了避免上述的事情發生，於是就有業者提出”成屋履約保證”了
成屋履約保證就是由第三者-建築經理股份有限公司,和銀行共同擔保交易過程的安全。
在成屋履約保證制度下的代書流程
一樣也分為簽約,用印,完稅,交屋
不同的是在簽約,用印,完稅,交屋,買方所有款款都入專戶(由銀行專門為這項買賣交易特別而開的專戶)屋主的權狀在簽約時也要交給代書了。
在此情形下對買方的好處是當賣方產權有問題時，至少錢在銀行的專戶裡（不會被屋主先行拿走）
對屋主而言，真的發生上述事情（錢在核撥後被買方取走）時。
屋主在取得法院給付價金尾款之確定判決後，
保證銀行即將專戶中保管之款項連同買方應付之尾款一併給付予屋主。
（也就是房屋買賣總價款扣除一些支付費用）
買賣房子問題百百種，不過對買賣雙方而言最重要的還是“錢”吧，
此時成屋履約保證就有它存在的意義了。
目前想得到的就只有這些,有些地方解釋得不是很詳細,如有疑問請提出我再解釋之!
或是版上有其它高手在,也請麻煩幫忙解釋之
