豪宅銷售的話術 (第6頁)

衣冠勤瘦陶仁燕
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51樓

2019-12-11 11:58

guest2000 wrote:
我就是不願讓人作價呀(恕刪)

真有興趣，很簡單
去查曾有公開標售的土地所蓋的建案
這樣你會得到建商土地數年前原始購地價
可以分析當時市售地價與建坪售價關係
最好分析的那個建案完工後附近又有新地標售
最後再與當年度公告地價或公告現值作比對就好

至於實坪與公設比的關係
這問題不是那麼單純
我先講簡單的
住三之一，土地200坪，容積300%
所以實坪就是600坪
為何我會乘上1.6倍
這就是陽台，梯間，梯廳，雨遮，大廳等
雜七雜八的共用公共設施

你看的建案
46坪，持分9坪
很簡單就是我乘1.6倍
你看的建商大約乘1.7倍而已
1.5-1.8的倍數是概略經驗值
這主要還是看適法性與設計

想要學國外實坪登錄
重點不是價格
是房產持有人的素養
與公共設施維護，管理費的相互關係
這與社會成本有漸進式的相關連
不單純是一個簡單法規而已
法規該是是持續進步，而非一步到位

衣冠勤瘦陶仁燕

衣冠勤瘦陶仁燕
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52樓

2019-12-11 12:03

01白虎哥 wrote:
你放心你在台灣買不到(恕刪)

不至於買不到啦，建商也會倒
也會有賠錢賣的時候
等時機囉
例如金融風爆，戰爭，傳染病

可人性就是追高殺低居多
怕就怕低點時不敢買

guest2000

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53樓

2019-12-11 13:23

鷹村@@ wrote:
不用管開價主要看行情(恕刪)

我在北市萬華看過一建案,那是合建案,土地舊屋地主出,營造規劃建商負責,以建坪營造成本估12.5萬/坪,假設地主分50%,則建商營造規劃成本約25萬/坪(12.5萬/坪*2),建商開價72萬,將近是她的成本的3倍?為何虎哥說建商可以撐十年無買賣還能生存,因為她撈一票(一案)的利潤,夠她撐十年,這個合建案的餘屋(新成屋)依然開價72萬(雖然銷售人員說可以打折),一間房屋不是一件商品,通常,一個消費性產品從出廠價到零售價一般大概是三倍賣給消費者,但房子單價高,不能像大眾化消費品般的毛利率,但,實情是建商真的就是三倍的出廠價(即他的營造成本)開價,這是暴利,十年來我們到處可看到不知名的建商推案,何以如此?因為實在太好賺,阿貓阿狗都來推案蓋大樓住宅.

guest2000

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54樓

2019-12-11 13:34

guest2000 wrote:
我在北市萬華看過一建(恕刪)

買屋者所買的是虛坪,扣掉公設,實際約65%而已,這是灌水過的坪數,如果依實坪開價72萬,我能接受阿.
公設只有營造成本,沒有任何居住價值,但卻跟室內可居住的價格相同,就我所知,日本/中國/香港都是實坪銷售(有錯請更正),但台灣的法規就是偏袒建商,連公設也算成建坪般的計價,台灣的房價泡沫化,何時爆?也許會也許不會.

01白虎哥

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樓主

2019-12-11 15:12

guest2000 wrote:
我在北市萬華看過一建...(恕刪)

以前日月光這家公司很有趣
它炒地賺的竟然比本業還高，後來大家買它股票竟是因為它有大量的"地產"。

ICE0917

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56樓

2019-12-11 15:19

guest2000 wrote:
我在北市萬華看過一建(恕刪)

沒這麼厲害

都是用貸款，套出來的錢再去蓋建物打廣告。
長期貸款，然後再配合各種花樣不同的短期借款。
要是撐太久賣不出去，也是有建商資金鏈斷裂，一樣會死。

東園街不就有棟卡在那二三十年的半成大樓
死不死活不活的還吊在那

鷹村@@

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57樓

2019-12-11 15:21

guest2000 wrote:
我在北市萬華看過一建(恕刪)

就市場的供需在決定價格啊....
房地產也是有景氣循環，早年我三姑丈當小建商
本來也大賺很多錢，後來碰到空頭市場就慘悉悉了，目前租房子過活

今天成本100....空頭市場房價變80....請問你願意用100買嗎?
今天成本100....多頭市場房價變300.....建商怎可能賣100
行情價多少是市場供需在決定的.......
想買低價，那只好等大空頭才能買了...
(921地震...sars....金融海嘯.......)

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58樓

2019-12-11 15:34

鷹村@@ wrote:
就市場的供需在決定價格啊....
房地產也是有景氣循環，早年我三姑丈當小建商
本來也大賺很多錢，後來碰到空頭市場就慘悉悉了，目前租房子過活

今天成本100....空頭市場房價變80....請問你願意用100買嗎?
今天成本100....多頭市場房價變300.....建商怎可能賣100
行情價多少是市場供需在決定的.......
想買低價，那只好等大空頭才能買了...
(921地震...sars....金融海嘯.......)

小的前文已經講過多次,我不是要用成本價買(這沒道理,建商總是要有利潤嘛),我是要用成本的2倍買,但建商卻出成本3倍價要賣啊.
有時,我會跟銷售人員反問,若是你會買這個價格嗎?大多趕快叉開話題.

永之人才

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59樓

2019-12-11 15:46

你知道的太多了

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60樓

2019-12-11 15:55

guest2000 wrote:
小的前文已經講過多次(恕刪)

土地在資產負債表屬於固定資產且不必提列折舊,而且,土地也不能被加工或任何改良,從貧瘠紅土變成良田耕作豐收,建商只有把大樓蓋好的加值勞務與貢獻,我用市價買持分土地是很合理的交易,無奈,建商卻已經把未來十年二十年預期土地會漲價的空間都計入,導致買屋者持分土地價格要高出市價行情一倍(甚至更高)來買,這個價格建商不會列在土地持分坪內算,建商就是直接計入建物坪數內,不幸的是,建坪是虛坪,導致建商得以灌更多的水,獲利更多利潤更高,但買屋者通常資訊不對等,買太高了也不知道,再加上建商的現場預售行銷手法把場面炒熱,讓買方出高價買進,卻以為機不可失,行情就開始攀升,價格節節上漲,建商更有利可圖,推出更多建案,利潤非常高,阿貓阿狗見狀也跟著進場推案蓋大樓.