豪宅銷售的話術 (第4頁)

衣冠勤瘦陶仁燕
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31樓

2019-12-10 15:30

guest2000 wrote:
例如,小的去看的建案(恕刪)

哦懂了
你的算法最大問題在於
公告地價不等於市價

以我舉例的面積與分區來看

住三之一，土地面積200坪
取得價格每坪150萬
可建建坪最大面積960坪
建築成本每坪16萬
蓋20戶每戶48坪，持分10坪
建商成本含合理利潤年均4%
每坪72萬，預售80萬

此時套用你的算法
且假設公告現值與市值相符
150*10*2=3000萬
12*48*2=1152萬
4152/48=86.5萬
乍看之下很接近，還溢價超過8%
建商應該趕快賣

但是重點來了
連政府都沒辦法用公告地價來徵收土地啊
還要加成徵收或市價徵收
所以政府以公告地價
加成徵收都會又可能引發抗爭時
建商又怎麼能取得公告地價的土地??

同理再來假設如上的同案例
公告地價為100
建商溢價50%取得150萬

你的算法立馬變成
100*10*2=2000萬
12*48*2=1152萬
3152/48=65.67萬

可是建商合理利潤下
成本都要71-72那當然談不攏

所以要能知道購地金額推算才能較準確

鷹村@@

鷹村@@
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32樓

2019-12-10 15:39

我比較認同陶兄的算法
我家這邊的公告地價或土地公告現值
跟市價有很大的落差......

RC或SRC先不論
光是土地使用分區的容積率跟建蔽率就差蠻多的
不動產技術規則第52條，他有列進去各種成本
除了土地建物，還有管銷廣告利息稅捐.......費用

01白虎哥

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樓主

2019-12-10 22:35

靠邊滾 wrote:
看來我誤會了..我一...(恕刪)

別這樣，您的木工藝可是小弟我崇拜的

01白虎哥

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樓主

2019-12-10 22:38

guest2000 wrote:
小的最近也去看了北市...(恕刪)

它們要的是傻子。

好圖狼

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35樓

2019-12-10 22:42

01白虎哥 wrote:
它們要的是傻子。(恕刪)

看來這棟樓不是阿舍還真不能進來

01白虎哥

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樓主

2019-12-10 22:43

celene95831 wrote:
能去看上億豪宅還被熱...(恕刪)

經理，客人要走了~
一堆人就圍了上來，好像看到什麼稀有動物一樣。

以前同學騙我去直銷什的，也是這樣… 一群人圍著你直到說服你錢拿出來才放你走

01白虎哥

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樓主

2019-12-10 22:46

guest2000 wrote:
例如,小的去看的建案...(恕刪)

代銷商算的是市價，用公告地價去買，像是流氓行為，兩者價差太多，不可能成交的

DandelionJack

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38樓

2019-12-11 0:21

01白虎哥 wrote:
昨天去看了一個億元(恕刪)

呵呵，

你好像不太給他們面子。

五分奉上。

請多多點擊 Mobile01 網站內的贊助商廣告，有贊助商的支持才有穩定的Server和快速頻寬。

guest2000

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39樓

2019-12-11 8:34

01白虎哥 wrote:
代銷商算的是市價， (恕刪)

小的是以公告現值(並非公告地價)乘2倍算土地價格向建商買,政府在徵收土地是以公告現值乘1.4倍向人民買,所以小的已經多算60%加價了.
問題是建商認為地價不只公告現值的兩倍,他們可能認為應該是三倍或更多倍.
建商對土地根本無任何加值或增值的作為,她們是對建物施作而有大樓蓋好的價值,建築成本我已經用2倍買,
建商的毛利已經是成本的一倍(雖然毛利率只有50%),以我看的餘屋,46坪每坪毛利12萬,利潤已經將近600萬,土地價格已經是我認為的市價向建商買,建商總不能把土地未來可能漲價的部分都要算在我的頭上要買方出,這就像買股票,賣方不能說要把未來的配息加價後才賣給買方.

guest2000

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40樓

2019-12-11 8:52

guest2000 wrote:
小的是以公告現值(並(恕刪)

我去看的建案所在地,公告現值是公告地價的3倍多一點,一平方米公告地價將近7萬(等於一坪約21萬),公告現值一平方米21萬多(等於一坪約70萬).
問題是她的公設佔比超過34%,我出價每坪51萬,權狀有46坪,但公設佔比超過34%,實際可用空間只有66%,換算每坪51萬/0.66=77.3萬,這樣的價格不夠高?
建商還有賣車位可以獲得更多利潤,買屋者如果能仔細算,房價才會比較合理,建商就是用各種促銷手法,例如現場廣播說有客戶成交了,用美女攻勢引誘,還有召些臨時客戶充當來賓賞屋,讓買屋者以為熱銷搶手,趕快下訂,價格被抬高而混然不知,甚至以為賺到, 該重劃區剛推出預售,一坪80幾萬,90幾萬是普遍成交價,聽仲介說,很多買者套在高點,要賣也不是,不賣也不是(因為管理費每坪近150元),我曾經在晚上去看該重劃區的情景,住戶可能不到1/3入住,仲介拿給我看的委託原始買方要售屋(都是大坪數60坪以上,小的無此需求,或是30來坪,小的不夠用).