豪宅銷售的話術 (第3頁)

guest2000

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21樓

2019-12-10 10:30

guest2000 wrote:
小的最近也去看了北市(恕刪)

RC土木建築成本每坪大約10~12萬,如果是鋼骨可能在15萬/坪,SRC可能在12~13萬/坪,土地成本各區落差大,基本上土地可以用公告現值的兩倍抓市價去估算,乘上權狀持分坪數,小的會以建築成本乘兩倍,土地以估算市價,向建商開價,目前向二個建商新成屋開價(大約都是建商的牌價的七折),但,建商不賣,可見,建商賺多大,但建商有恃無恐,因為利率實在太低,她們根本沒甚麼資金利息壓力.

靠邊滾

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22樓

2019-12-10 10:32

如月渀千溪 wrote:
我要是有一億....(恕刪)

如果光頭哥有那麼一天照顧小弟

小弟一定放下手邊那些大爺

專職為您一個人服務到底..

浮雲遊子意..落日故人情

如月渀千溪

如月渀千溪
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23樓

2019-12-10 10:52

靠邊滾 wrote:
如果光頭哥有那麼一天(恕刪)

衝著你這句話......

我等下就去買彩卷....

嘿喔嗨爪～～～～～～～～～～

celene95831

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24樓

2019-12-10 11:31

能去看上億豪宅還被熱烈推銷,
白虎哥肯定很有底,要不,就是看起來是可以出手買上億宅的長相.

01白虎哥 wrote:
昨天去看了一個億元(恕刪)

衣冠勤瘦陶仁燕

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25樓

2019-12-10 11:43

guest2000 wrote:
RC土木建築成本每坪(恕刪)

以土地成本換算開價比較好
假設土地分區為住三之一
容積為300%
土地價格每坪150萬
建地200坪
最高可售面積約為
200*3*1.6=960坪

住宅每坪建坪成本為
200*150/200*3*1.6=31.25萬
營造建築主體也就是毛坏屋
一坪約6-8萬
此時粗成本就要40萬

因粗成本就要40，此時
外牆，景觀，室內，大廳等不會省
一坪約要6-8萬
整體建商開發成本約48萬

建商利潤抓20%(一年利潤4%算)
從規劃，購地，營建到銷售完成
五年為一期

設計監造及各雜項申請費用約2%

管銷含預售屋含廣告等費用13%

利息雜支8%(一年1.5%)

完工後管理，保固
至移交管委會止約5%
總成本約71萬

再外加10%議價空間
就要開快80萬了
議價空間小也要開75萬

反之法規同樣條件下
土地成本每坪只要30萬的話
建坪成本就只要6萬
營建成本也會跟著降低5萬
營建粗成本跟著降低為11萬
那外牆，景觀，室內，大廳等也會省
一坪約要1-2萬
開發成本就降為12.5萬
其他比例相同或略降算45%
總成本就為18萬以下
其實部份地區實務上
開發成本外的比例還可以降更多

所以制約房價的因素主要在於土地價格
以上估算為大略算法
個體建案設計理念，採用裝潢材質均會有差異
供參考

靠邊滾

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26樓

2019-12-10 12:00

衣冠勤瘦陶仁燕 wrote:
以土地成本換算開價比(恕刪)

浮雲遊子意..落日故人情

靠邊滾

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27樓

2019-12-10 12:01

如月渀千溪 wrote:
衝著你這句話....(恕刪)

06..17

兩支列入參考..

浮雲遊子意..落日故人情

guest2000

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28樓

2019-12-10 13:20

guest2000 wrote:
RC土木建築成本每坪(恕刪)

例如,小的去看的建案,土地公告現值每坪約70萬元,土地持分約9坪,以公告現值70萬兩倍算,土地價格=9*70*2=1,260萬元,建物結構為RC,以每坪成本12萬估,建坪(含公設)的2倍價值算,坪數46坪, 建物價格為12*2*46=1,104萬,故我開的總買價為1,260+1,104=2,364萬元,建商還是不願賣.
而且,還有車位也要另買,房價時在太高,因為土地價格太高,台灣的房價已經是泡沫,但,何時會爆呢?政府不敢打房(因為可能引發金融危機),但也不致於拉抬房價(怕跑掉選票),台灣的房市就撐在這個水位.

guest2000

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29樓

2019-12-10 13:33

guest2000 wrote:
例如,小的去看的建案(恕刪)

以我的換算公式,該重劃區的價位大概51萬/坪(2364萬大約等於46坪*51萬/坪),但實際成交價聽建商的接待人員講,數天前賣出的價位約65萬/坪,另據房仲業務說,當初該重劃區推案時正值房價最高峰,預售價大多在80幾萬至90初萬成交,個人以為,買屋的消費者不太會精算, 又或者是炒房人一起下去炒的結果所帶動,所以預售價高得離譜,我去看的案例,有一屋是棄購戶(因為銀行不給80%的貸款),預售屋買方棄權還給建商,但建商還是要賣65萬/坪,反正利率低的可以,建商根本不怕利息負擔.

瞳顏無忌

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30樓

2019-12-10 13:47

哈拉伯 wrote:
我有遇過種情形
也是直接說...
大家都是同行...這些場面話就別說了

他就問我說是在哪一間賣房子

我跟他說我沒有在賣房子
我是個騙子 (恕刪)

帥斃了！崇拜！....(*^.^*)

就喜歡你看不慣我，又幹不掉我的樣子。