[請益]公寓舊屋翻新~一坪市價行情約多少可以用到好?

WEIYEI
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4分

樓主

2014-12-21 1:11

小弟目前這房子室內空間約23坪，
是整個要全部重新裝潢的房子
一般老公寓四樓的房子
有點巷內，吊車應該進不來，所以會多人工搬運費
一開始自己粗估一坪抓七萬~想把整個房子用到好~實際預算大概是170上下我都可以接受
但是設計師整個價報過來後230....小弟我大大抽了一口氣...整個破表一坪單價飆到10萬
我不清楚是他都用很好的材料，還是說他本身就報價比較高，
這設計師是我看了5-6個設計師之後，覺得相處起來還想設計平面我比較喜歡的，所以才請他報價
其他的設計師因為設計都不怎麼喜歡所以都沒請他們報價，
但230真的太高了所以，目前小弟我又開始密集的尋找喜歡的設計師，也會請他們都報價過來給我比比看
但是小弟我想來了解一下，因為一開始我都會給設計師我的預算，我都直接說170希望用到好，
包含家電，(但其實家電就只有三台冷氣及一台熱水器吧)，不含床
這邊想問，是不是我不應該一開始就把預算底限跟設計師說，感覺說了他們就都忘我的底線報價
也想再問一下，一般23坪的公寓舊翻新，行情大概多少就可以用到好?
小弟這邊附上自己大約抓的原始圖，及設計師設計過後的圖
圖一
紅線的部分是本來的格局牆，大多是木牆，廁所跟廚房為磚牆
藍色的飾梁柱不可拆，前陽台那兩條藍線，目前沒有設計師敢保證是哪種牆，約20CM
它上面有一個樑，
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圖二

基本上設計師所有的櫃子都是用木工，但老實說我真的不知道木工的平均價到底在哪，
順便也想問看看如果是系統櫃來做，價錢上會不會差很多，大約會差到多少?

希望有人可以為我解答
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補充一下，以下是我收到的報價單

[請益]公寓舊屋翻新~一坪市價行情約多少可以用到好?

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2014-12-21 1:11 發佈

文章關鍵字行情公寓舊屋

vivic224

vivic224
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3853分

2樓

2014-12-21 11:27

這個單子的報價
和我在中部這邊請統包估算的報法很像
單價也接近，其實不算誇張(不算特貴的)
而且你是由設計師承做，做出來會比統包or自己練來得漂亮有fu，有美感(設計師有一定功力的情況下)
考慮到無電梯四樓的情況下，會無形提高部份成本
一般監工好像都是取8-10%，這設計師只算5%還ok，但其他報價其實都有再賺一手(給誰報價都一樣)
沒遇過沒再多賺的(很少)，我問到的統包抽10%，報價單價接近你的設計師

有一點我不是很明白，就是泥作打底的部份，幾乎都是用m2，平方公尺來報價
你看單價就會看到幾百的數字(會覺得不貴)，但換算並不難，除以0.3025不就是坪了?
所以你的打底是23xx(不算便宜，也不能說很過份，說不定工和品質，材料都很實在)
換成坪來算有那麼難嗎@@唉(我遇到的估價這一項都是用m2在估)

其實以你的承作項目來說，要弄到170萬以下不太容易，設計師還是要有利潤
看你的需求是要"翻新"還是"裝潢"
裝潢大概就像你這單子這樣了，我想可能最多刪一刪來到210附近
而且施工過程中，有時會有其他狀況發生，有改都要再加錢，但看你管線全更新都估入了應該難有狀況了

如果你想做的是"翻新", 而你沒有工作的羈跘，或是有肯用心在這一塊且有閒的家人能幫忙監工
那你170的預算就做得到(但不太容易達到設計師這種fu喔)

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要省費用

1.找工班or統包：
泥作和水電這二組最好他們互相認識的，這部份的配合太重要，這個不能分開找較好
可以的話最好你家人or另一半有空有閒可以監工，監工的人自己也要做功課，也要了解房子要怎麼弄
省下設計監工少16萬(但若不是房子買太貴，我覺得給專業的搞比較好，給能結合你的意見的)

2.減少木作：
有必要做天花的部份不要執著在造型天花，平釘加嵌燈(視情況留主燈，流明天花板)
櫃子如果ikea的能搭的用ikea來配也行啦，搭配必要的收納用木作or系統櫃

3.了解一些細項(很明確，不複雜的部份細項，甚至可以分離出來的施作, 可能與設計本身沒什麼關係的)

衛浴天花板：1坪用非南亞PVC含燈和基本款抽風機大約4500，一般衛浴1.2坪上下約在5千多
指定南亞PVC純天花板大約4500-5xxx，自買自挑嵌燈和抽風機1000以內，抽風機改dc直流共1400
塑鋼門：不選樣基本款式 3500-4500, 報價7500應該要是abs那種蠻漂亮可挑樣的等級(以上都含框)
氣密窗：沒有寫品牌?牌子真的有差。這單價應該可以選品牌的基本款沒問題。它的雙層玻璃是否是指5+5膠合嗎?(可以看看正新大和器，01有達人)
插座/開關：都換了至少換個國際星光大面板(這其實不貴)
水電管線：都要埋進去了，牌子指定一下。木作好換，基礎工程將來換新很貴也很苦
電線指定太平洋，熱水管不銹鋼，冷水管南亞。
暖風機：有這預算不裝一台嗎?太潮溼時乾燥一下也好，平時當抽風機。要拉一條220v的專線，並附漏電斷路器
原衛浴旁多生一間小廁所：有馬桶和迷你洗手台就行，不用太大間，另外改過糞管，改愈多衛浴地板愈高，會和公共區有大落差, 可考慮用壁掛馬桶解決，但是懂得壁掛馬桶的設計師都特別貴，或許可以先拿壁掛馬桶的施工管線參考圖
和原本設計師or工班討論管線的設置(建議用toto，安裝時請toto原廠來施工)。壁掛缺點將來維修較難
較貴
toto衛浴：木作少一點，把衛浴換toto，奈米抗污更佳@@
浴室廚房的冷熱水管更新：建議由源頭整個迴路的更新，這點確認後，這樣未來十幾年內不用擔心水管漏水，而且你也能確實掌握你的管線配置，最好畫下來，拍下來。主供水管線若有天花板，做明管藏著也可以
必要的地方可以設置開關。(我有在01問過，水管明管走天花應不至於吵)
陽台有外推窗的話，注意熱水器用強排，可以的話不要密閉(就算是強排，萬一他故障怎辦，生命重要)
60x60拋光的施工，眾說紛云，我是覺得貼上時一定要用到溢膠泥(水泥粉加水的那個我會擔心)，拋光
膨共機會較大，請廠商保固。而且不要強求無縫貼法。

我只能提供你基礎工程的心得。裝潢木作什麼的還是要靠設計師or你自己的idea。
有新的心得再補充上來。

我的原則是寧可過程龜毛一點(其實也只是希望弄好不要出狀況的要求)，不要事後做好叫人拆掉重作。估價單和總價不會去砍價，能接受的項目, 就讓人家施作，但施工品質應有所要求。好的材料和比較便宜的材料價差其實沒有很誇張，貴的是工資，最好在施工前就補價差換掉。

WEIYEI wrote:
小弟目前這房子室內空...(恕刪)

補充：
浴室防水至少做到150cm，能有180cm或是做到全高更好，防水至少做二層，牆角好像最好要鋪什麼纖維?
窗戶對外的矽利康，你可以買道康寧791請師父換上。(你不跟他退他本來的矽利康料錢他應該很樂意用你的材料)，室內的就看你了，反正室內將來老化了要diy矽利康比外面好弄。

niniline1999

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125分

3樓

2014-12-21 15:04

WEIYEI wrote:
小弟目前這房子室內空...(恕刪)

不需要到170...

木工工會

木工工會
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1038分

4樓

2014-12-21 16:29

niniline1999 wrote:
不需要到170......(恕刪)

建議你幫樓主承包..不需要到170的話..
大概多少可以施作完工..

WEIYEI wrote:
小弟目前這房子室內空...(恕刪)

以木作工程方面來看..
我個人認為木工報價滿合理的..
立體天花一坪3800也不算貴..
其他櫃體方面電視櫃2800也都合理..
單就以木作方面來看..我覺得價錢很OK..

建議你可以看看他曾施作過的案子..
手藝是否可以符合你的標準..
若趕今年完工的話..我個人則不建議..
畢竟現在工程界案子多半都滿檔了..

以我個人來說..今年也沒辦法在承接案子..
相信很多承包人員也是..

賴小謎

賴小謎
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23分

5樓

2014-12-22 14:59

我也是超過30年老房子要裝修...

大概找了5個左右的設計師，最後決定不搞設計只動基礎工程了

畢竟預算不夠，還是只處理基礎工程比較實在...

gn663498

gn663498
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25分

6樓

2014-12-22 21:22

建議你可以分2包

基礎工程1包

室內設計裝潢1包

stevengis

stevengis
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2300分

7樓

2014-12-23 14:11

我覺的你暴預算這麼多應該要重新檢視需求，先把實用的項目留下刪減掉一些多餘的項目，木工部份能少就少，盡量用系統櫃。

1.例如玄關大門，根本不用換，你內外門就45000了還要花錢敲掉，原本的門如果還能用何必要換，直接上漆修飾一下換個鎖或是再多加一道鎖不就好了。

2.廚房不要移，原本的位置就好，很多管線都不用再重拉，這個費用也很高，以下這些項目就能省掉。
廚房隔間牆切割敲除
廚房壁地磚敲除(地磚敲掉，但壁磚不用敲，廚房你作上下櫃體遮住了，中間漏出來的你下面有買的烤漆玻璃就整個都遮住了根本不用敲)
廚房冷熱水管配置
廚房地面排水管配管
廚房陽台地面排水蓋

3.我看你連陽台壁磚、地磚都敲掉有點多餘，那邊應該就清掃，然後看缺什麼就補什麼就可以了。

4.大格局繼然都不動那敲掉東西的那9萬應該可以再省一半。

5.你敲除工程裡工程廢棄物清運跟室內裝修清潔工程裡廢棄物清運，根本是重覆的東西阿，上面那張9萬的項目，很多卻沒有列明感覺已經很貴了，下面這個廢棄物清運又多28000太貴了，清潔工程根本不應該算錢粗清根本就只是把它們自己制造的垃圾拿去丟而以，全室地面保護了不起3~5千塊，所以它廢棄物這邊起馬就多收了你兩萬塊。一般清運都馬是只收一次錢那有人一個工程收兩次

6.那個室內裝修燈具項目45000塊很貴，而且細項也都沒有列，比如筒燈一共幾個，LED燈多長幾瓦的幾支也沒寫，只標了個45000，我幫你粗算筒燈一個連工帶料算450就算你整間裝30個也才13500(450算貴了)，LED燈算你一個1000裝20根好了也才20000元，這我已經是算較高一點的了。更合況你也不可能裝到那麼多個燈。

最後我是建議大格局不要變，能少敲的就少敲，你原本的舊格局其實就很好了，就直接用舊格局下去裝簧是最省的。

然後請設計師重新在現有格局不動的情況下報價，並且要求列清明細，包括每一盞燈的數量跟位子都請它標出來。
並且請它注意你的預算是150萬請它盡量取捨去掉過多的花樣。實用性排第一位。

well0518

well0518
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894分

8樓

2014-12-23 16:25

WEIYEI wrote:
小弟目前這房子室內空...(恕刪)

我家也是30初頭坪的舊公寓(3F)在今年初已經完成整間翻新，整間打空，隔局調整，水電重新配管，當初在抓預算時設計師的建議是因為舊房子都會存在壁癌漏水的問題，這都是基礎工程要加強的，所以預算要抓在8萬/坪(不含家電、家俱)左右會比較充裕，基本上想做的風格應該都可以做的起來，但還是要視現場狀況比較準。

希望對樓主有幫助!

tdbigman

tdbigman
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文章編號：53727447

1882分

9樓

2014-12-23 16:50

這張單還可以殺價，但你不知道的是：殺價下來，材料品質會不會發生變化？施工的精細度，能不能保障？

這就是室內裝修上比較複雜的東西。因此，設計師的信賴度很重要。其實可以問問設計師，能不能在你的預算內把東西弄出來？有些東西，比方矮櫃，直接買現成的，或者系統工廠做的，會比在現場做的便宜，當然，很多人會覺得，現場木工用的材料，會比系統用的材料好，這也對、也不是絕對對！

一隻1.5公尺的五斗櫃，現成的可能6000塊就有了，兩隻12000，但一個10尺的矮櫃，木工可能要收你5w，系統可能要3w5。三種東西不是一樣的東西，價位也不一定絕對。

因此，直接跳結論，如果你覺得這個設計師的東西不錯，可以請他出圖（先把設計、監工費用給談好、付款），然後拿去找別的包工估價看看，或者請設計師按照你的預算，去調整設計的內容。把可以替代的東西，換成別的東西，如果設計師同意幫忙，那就把設計跟施工切開。如果設計師認為他的利潤有很大部分來自於施工，那就看看他願不願意調整報價了。