老透天房屋打掉重練請教..

xle119
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樓主

2012-10-31 12:22

版上各位大大們想請教,小弟有間舊式2層樓透天房屋(型式是連棟式的透天其中一間)想打算全部打掉重練(地基重挖,蓋到4層樓),想了好久不知從何開始~找建築師?結構技師?營造商?(土地建物都是獨立的,沒有需鄰居同意問題)

若先不考慮建蔽/遮蔽率問題,全部土地(21坪)以一般用料建材蓋到滿至四層,在南部(高雄市)需至少準備到多少以上才算是夠用?小弟知道這樣問非常籠統,尤其建材百百種,不過只是想問個大概讓心裡有個底,要是銀彈不夠也好去想該從哪邊籌~

2012-10-31 12:22 發佈

文章關鍵字老透天房屋

es_mato

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2樓

2012-10-31 13:53

你不一定要先找建築師
自己先把要蓋的規模各層平面畫一畫，再找人先預估一下

就算最陽春，也得 400 萬元起跳
怎麼陽春法？
地板整地粉光；結構體好了牆壁、天花板打磨，一般鋁門窗；普通衛浴；就這樣了

xle119

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樓主

2012-10-31 14:16

es_mato wrote:
你不一定要先找建築師...(恕刪)

感謝大大回應

,想再請教~請人估一下(這位估價的人是應該找營建方面的人嗎?)

400起跳真的有讓小弟驚了一下,而且還是最陽春的做法,小弟以為自蓋房會省很多說~

ccchangb

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4樓

2012-10-31 14:36

土地(21坪)以一般用料建材蓋到滿至四層 => 請以建坪粗估:6-8萬/坪,你要蓋到4樓約60坪(3樓約50坪),最便宜6*60=360萬...

es_mato

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5樓

2012-10-31 14:38

21坪四樓蓋滿就幾坪了？四百萬還多？
自己蓋可以省很多，沒有錯，問題你自己蓋能自己做那一些呢？

過去自已蓋要省錢，自己拿著鋤頭挖地基，借個攪拌機自己拌水泥砌磚頭
如果你也能這樣，再省個一百萬不是問題喔。

similuroy

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6樓

2012-10-31 14:46

xle119 wrote:
感謝大大回應,想再請...(恕刪)

因為你說先不管建蔽率的問題，用21坪下去算，樓上大大講的400萬都還不知道蓋不蓋的起來，
有跟隔壁共用牆壁的話或許蓋得起來吧，
可是如果沒有跟別人共用牆壁，我肯定一層21坪4層樓 400萬是蓋不起來的
如果你有要留一些空地，不要蓋那麼大間，或許省點錢，
一般來講一層建坪18坪已經很大了，現在有些只有蓋到14坪甚至12坪的

而且到時候你還要請建築師蓋章、跑照還要一些費用
如果是我我會抓一坪6萬來算，比較保險

另外你要把本來的房子打掉，也要一筆為數不小的費用，
清運建築廢棄物也是要錢的，花個幾萬也是跑不掉的吧

比較經濟的做法應該是保留原來的結構體(梁、柱)，其它全部打掉，
用老屋翻修的方式申請裝潢許可証
再請結構技師幫你做梁柱的補強，全部給排水、電線都重配、牆重砌

優點：
1.不用申請建築執照
2.費用較省
3.不需要比照新的建築法規多留法定空地，
你的房子本來21坪，翻修完還是21坪，如果打掉重來，必需留40%法定空地，

缺點：
1.建物權狀屋齡不會更新，將來轉售別人可能會因為屋齡太老有所疑慮
2.家中梁柱可能因此變得更粗大
3.麻煩、隔局可能因此受限

Auraah

請問保留原結構方法預算應該抓多少？在台北的話

2022-09-18 18:45

xle119

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樓主

2012-10-31 14:51

es_mato wrote:
21坪四樓蓋滿就幾坪...(恕刪)

大大誤會了~小弟不是嫌貴的意思~小弟可以說完全不知道現在行情到哪邊,對建築這方面可以說是門外漢

所以才會想上來請教版上有經驗或是從是本行的專家意見

xle119

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樓主

2012-10-31 15:09

similuroy wrote:
因為你說先不管建蔽率...(恕刪)

謝謝大大回應,一開始是想用最保守的做法去預估預算,才會用蓋到滿的方式去評估,現實面當然不可能違反法規,所以以現在蓋房行情一坪的價格大約是落在6萬起跳(小弟還停留在大約5~5.5萬左右的行情,真的 orz

)..舊房是跟隔壁共用牆壁沒錯,但只到二樓而已

es_mato

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9樓

2012-10-31 15:12

那對一般人已經是不可能的任務了
你再抓更低，看你最後真要去那找錢
人常常把預算一直壓低來美化數字
最後卻得一直加，弄到六七百都有可能了

概算給你看看，其實一般透天就是這麼大的面積

拆屋鑑界整地 20w (你還得拆屋喔! , 記得電錶不能拆)
文書 20w (建築師, 建照、使照要的...)
混凝土鋼筋 100w (其實一樓大約 20w 不到，你有四樓，但要加基礎 20*5)
鷹架 10w
模板工 40w
鋼筋工 10w
水電工 30w (含材料)
外水外電 ... 10w (原有的如果可遷移就省一點)
鋁門窗 40w
衛浴 40w (一般一間衛浴含貼磚... 大約就是 10w 四間 + 一個化糞池)
屋頂防水 20w
室內打磨修飾 15w
外牆裝修 20w (刷刷水泥漆或防水)
裝電燈
找代書登記
如果你找營造廠.... 最好是找得到做公德存福報的營造廠 :-)
這已經可以住人了，但通常到了這裡; 還會想再加那個加這個
不過你自己算算已經要多少錢了??

xle119

xle119
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樓主

2012-10-31 15:16

大大您說的老屋翻修的做法也有人跟小弟提過,但小弟有個疑問是,舊有房子是2層而已,但小弟需求是到四層,地基不重挖舊有建築直接往上蓋不會有問題嗎?