想請問各位先進，小弟我在彰化有一棟屋齡32年的老透天，
若經拉皮整修，
是否有助於增加居住安全?
另外，如果經拉皮且內部改成套房出租，
近40年經整理的老透天(內部為套房)脫手性高嗎?
會因為屋齡太高而乏人問津嗎?
還是為因為收租效益良好而有人願意接手呢?
最近想裝修，想詢問各位的專業意見
才決定是否要下足本錢去整修，希望大家給小弟一點意見~
附註，房屋在彰化和美(套房月租約可5000-6000)
ad721210 wrote:
是否有助於增加居住安全?..(恕刪)
與其說是為了安全，不如說是為了舒適。
老房子，再怎麼整修，它骨子裡還是老房子，不可能就此和新房子一樣没問題。
您必須要有心理準備，且權狀辷的屋齡，還是40年。
不要去想它能有價值上的提升。
改套房，您也得看您座落點的條件，是否真能吸引租客，
隔一條路，就可能有差，這你得要自已仔細觀察附近租案的＂條件＂。
怕你看別人好，跟著栽下去，卻未如預期。
您給的資訊不怎齊，不是你那區的，不容易精確分析。
建坪多少，樓層多少，原始隔局如何？單層面積多少？
地坪多少，保留空地多少，連棟否？
馬路寬度多少，停車方便否？（如果要出租，您得用＂租客需求＂角度去想）
條件不好，租金低也難吸引人。
改套，成本可高可低，或許有人一間20萬，也有人25，更低也可以。
若您40年老透天還得內外都拉皮，成本就又不一樣。
不談回收期長短，就只談現金流，每月收入能否支應你支出（假設你預算是借來的）
我這邊對面有戶二層型老透天，35坪左右，地坪45，內外完全扒皮，加上空地院子圍牆等等翻新，
泥作就180萬，只有泥作哦，没算門窗，没算水電，没算其它木造內裝。
當然，要搞便宜也行，只是翻新程度大小而已。
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ad721210 wrote:
近40年經整理的老透天(內部為套房)脫手性高嗎?
會因為屋齡太高而乏人問津嗎?
還是為因為收租效益良好而有人願意接手呢?(恕刪)
若是想脫手，建議別搞出租！因為銀行討厭出租屋，貸款難過，就算過成數也低。
非自用型，如店面、出租房，都難貸。
買方現金不夠，也買不了。
屋齡，就如前段所述，是因素！權狀還是40年，就算你翻皮，銀行還是興趣缺缺。
老房子，懂得人會買，不懂的人會嫌。
你若要賣給懂的人，就保留現況，把屋況現況售出，把修補留給買方，算折讓。
因為你整修的，不一定是人家要的。
若你是要賣給不懂的人，小心没整好，用整好價格賣，讓買方有期待，
買後發現問題，跟你扯不清。
（我社區就有一戶是這樣）
我是搞套房出租的，也正在搞老透天自住。
提醒樓主，若你心裡都未能自已有概念，不要行動。
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真是感謝愛迪生的回應
目前小弟因工作因素而在和美租屋(月繳六千)
有種租不如買的感覺
於是著手看當地房地產
發現市區內的透天動輒800.900萬(地點也趨於外圍)
於是瞧到這間30多年的老房子(地34、建50多，四樓鐵皮加蓋)
http://buy.housefun.com.tw/Buy/House/340772/
這間老厝隔局雖不好(一樓旁邊跟後面都有空地，整個呈三角形)
但是屬於邊間、三面採光、離市區又近
且依著樑柱走
2、3、4樓恰好各可以隔成三間套房
且一樓騎樓可以外推出去(姑且不論其合法性)
在與設計師實地討論後，預計把
1f隔成兩套房、旁邊的畸零地規劃成機車停放區
2f隔成公寓的型態來自住兼管理(裡面隔成兩房)
3f、4f各隔成兩套房
以小弟在和美租屋的經驗，租金的收益保守估計可以月達4萬(和美地區市場競爭不大、只要乾淨整齊、設備完善就很好租)
租金受益在扣除貸款費用以及房貸後，應可打平(等於是自己租屋免費，公寓在和美月租大概一萬)
因為小弟為公教人員，打算運用
1.公教信貸
2.華南銀行房貸
3.自備現金
去支付這間房子的裝修費用及房貸(預估成本在500萬左右)
但考量到以後工作調動可能會調縣市
所以才有脫手性的考量(40年老房子是否好脫手?)
長輩們一直叫我不要碰這種老房子
勸我去買人家已經改好的套房(但是成本老早就轉嫁到買家身上了不是嗎?)
況且和美這邊還真沒這種物件
前天向房仲下了斡旋金(聽說離屋主底價還差一點)
目前在等設計師的估價
還懇請愛迪生大大給點指導
感謝您撥冗觀看小的困惑
ad721210 wrote:
看來是問到高手了真是...(恕刪)
這種樓梯型式，你得隔出一塊空間作迴轉，順便當公共空間、採光、通風。
一層兩套，可以。但你還是得找設計師來看，最好是找那種專門改套的，經驗多想得多。
四樓是鐵皮屋，也就是加蓋囉！實屋僅三層。
那麼你四樓的租金就有可能要折扣點。
隔熱，除非你能向房客保証和三樓一樣。這很難。硬作，要多估點成本。
再來，若空房，一定是由四樓先空，因為大家都不想爬樓梯。
你的財務規劃，要考慮到＂空屋率＂。
出租，一定有交接期，房客走了，不一定能如你所算的立即接上，
就算房客提早讓你招租，也無法百分百。有個作法就是廣告預約，或是有間樣品房。
（樣品房，代管公司常見，他們會用廣告房吸引租客，偍實際不是那間）
再來就是新房客要給搬家期。
總稱空屋率是指上述，各地租情不同，你要自已觀察。
成本，
第四台，網路，水費，通常是屋主包，電費用各自瓦時計，各付各的。
熱水，看你是要用瞬熱型的，各間浴廁都裝，還是中央式的鍋爐（儲熱式）
中央式還要在管理上多設一個公共用電，看你想要的管理模式，自已評估。
出租一定有消耗成本，也有維修成本，要預留預算。
（我只要換房客就換床包，舊的請房客帶走。）
你的房間規劃我没意見，因為那個你的設計師會幫你。
但你的資金規劃嘛，我覺得你想太好了。
不包含你二樓自住，六套總收四萬？？
這和你前頭六千？？
你每一套實坪多大？
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lilice wrote:
靠!買這間也才花148萬..其他貸款..然後要花200萬裝修???...(恕刪)
裝修不一定要花那縻多啦，每間房子底子不同。
我們估套房若底子没大問題的，每間估20~25成本。
我的疑問是，房子總價低，這地段套房租金怎會高？
這表示這邊房子很容易弄。（我也可以買間，就這樣整個丟著租，都比放銀行好）
若能租公寓，何必擠套房？租客的心態，要會抓呀！
我在這種地方租公寓若容易，還可以合租，套房吸引力何在？
照算，屋價加改造，合計三百萬，樓主，你最好至少準備三百萬現金。
這房子很難貸到錢。
還有，剛說的財務規化，要保留＂預備金＂一年份。
若你有貸款，就必需作最壞打算。
我也不知道你收入，不知道你現金，不知道你估貸多少，很難説出所以然。
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