準業主系列第二集：從參觀工地可以看到的細節
準業主系列第三集：在第一次會勘之前該準備好的需求資料
準業主系列第四集：從會勘與簡報中可以看到的細節
準業主系列第五集：如何與你的設計師洽談裝修預算
準業主系列第六集：設計合約與工程合約分開簽好?還是合併簽比較好?
準業主系列第七集：設計合約與工程合約的應注意事項_1/3
準業主系列第八集：設計合約與工程合約的應注意事項_2/3
準業主系列第九集：設計合約與工程合約的應注意事項_3/3<<完結篇>>
終於寫到準業主系列的最後一集…
閒話少說，
直接進入內文。
關於工程合約中需要注意的事項，
除了第七集裡提到的共通項目之外，
還有以下的事項：：
1. 建材與工法的驗收依據：
既然是工程合約，
當然就要在估價單中提供一定的驗收依據。
我們就以水電工程中的電源插座為例，
大致解說一下：
A. 計價單位與數量：
單位與數量當然要視情況決定，
不能寫得太籠統。
譬如全室插座一式30000，
這種單位、數量怎麼驗收?
沒有人知道怎麼驗。
如果所謂的一式是全戶只有2個插座，
要增加數量就得追加預算的話，
你可以拿乙方怎麼辦呢?
所以，
至少應該以每一『只』插座為單位，
譬如全室插座30只*500=15000，
這樣除了驗收的時候清楚公道之外，
未來有追加減項目的時候也方便計算。
B. 品牌規格與型號：
除了寫明插座數量之外，
最好可以再明載品牌，
譬如Panasonic或是Combo等；
以電源插座來說，
最好偷的其實不是插座本身，
而是線材的品牌與線徑。
究竟是太平洋電纜的2.0單線?
或是大亞電纜的1.6單線甚至白扁線?
這其間的價差很大，
最好可以在合約中註明。
是不是所有的線材都套管?
套的是PVC管還是CD樹脂可撓管?
可以寫得愈清楚，
日後爭議就愈少。
C. 施工或驗收規範或標準：
原則上凡是有相關的法律規範的部份，
其實不大需要再佔用合約的篇幅。
以電源插座的配置來說，
相關施工規範已經有屋內線路裝置規範這個法規可以查閱。
譬如2.0的線路用來承載20安培的電流，
同一個導線管內就不應該有超過4條的導線。
這種項目沒有必要再另外明列，
當甲方發現乙方做出來的容量不符規定時，
即以安全考量要求對方更正即可。
但是有一些在法令上並沒有硬性規定的部份，
譬如地坪舖設60*60石英磚…
全戶平整度的要求誤差在多少以下?
做到千分之1以下與做到千分之5以下…師傅的工資就差了將近一倍。
這時候如果談定的價格較一般行情略低，
也許就不用特地提出要求；
但如果談定的工程金額高於一般市面行情，
就當然應該要求乙方提出一個這種金額可以接受的標準。
D. 特定工法或材料的指定：
譬如打算要求全戶的插座佈線採用SI或類SI工法來施作，
或是全戶的插座均要附有可斷電的開關，
或是音響專迴要求採用鍍金的O Pin來施工，
這些屬於非正常施工要求的部份，
最好也可以明載在合約書中。
舉個例子來說，
RAY最近接觸到的一個案子，
業主梁先生說他在浴室施工前，
就有要求廠商要裝一道10cm*90cm的地面不銹鋼集水槽。
等到浴室完工一看，
怎麼只安裝了10cm*10cm的一般落水頭?
一問廠商，
廠商輕描淡寫地回答：「我忘了」。
好，忘了歸忘了，
可不可以修正呢?
要求廠商改回來，他會說：「拜託，怎麼可能為了一支集水槽弄那麼大工程?」
要求廠商扣款呢?合約裡本來就沒有寫這一條，該扣多少?
2. 甲乙雙方的權利與義務：
甲方的義務和上一集一樣是句廢話：依合約內容付款。
甲方的權利還是廢話：要求乙方按估價基準的圖面來施工；
而乙方的義務當然主要在按圖面指定的建材、工法與相關法令規範完成工程。
不過除此之外，
很多委請過廠商裝潢的屋主都遇過的一個爛招就是「拖工」。
不但無預警停工，
而且還三催四請看不到師傅進場。
最後丟出一句：「我最近手頭緊，
不出師傅工錢所以找不到人，
能不能先預支個50萬，
我再找師傅進場?」
所以…
在無預警停工幾日下的狀況視為乙方違約，
或是無預警停工幾日後就視為乙方違約，
並且可以由甲方單方面的提前中止合約，
這方面的條件可以明列在合約中會是最好的。
至於乙方的權利比較需要註明的部份
簡單說就是甲方拖延付款多久，
乙方即可以有片面中止合約的權利。
3. 合約中止時候的計價方式：
當然，
簽了合約就希望整個案子可以順利完成，
這是大家共同的希望。
不過就像RAY這個準業主系列文章一樣，
計劃常常會趕不上變化。
所以，
當不幸發生了需要提前中止合約的狀況時，
該怎麼計算已完成、未完成的工程項目，
就需要事先說清楚。
現場已完成的工事是比較沒有爭議的，
只要合約中單位、數量標示得夠清楚，
計算付費金額就很公道而不會有爭議。
比較容易有爭議的則是廠製品與已下訂的料件項目。
譬如系統櫃也許還沒安裝，
但是工廠已經將版料都依尺寸製作完成了。
這樣的狀況下，
是要將這個項目繼續完成?
還是停工並由甲方或乙方吸收這方面的訂金或材料費用?
抑或甲、乙雙方以什麼樣的比例來分擔吸收?
這也是在工程合約中很重要的一個項目。
4. 付款方式：
常見的付款方式有兩種：
A. 依日期進行付款：
也就是合約中明訂，
到某個日期或某固定週期的時候，
甲乙雙方依事先議定的工程期款或實際驗收現場已完成的工程計價，
並由甲方依約付款。
B. 依工程進度付款：
也就是合約中訂出某項工程完成的時候就支付多少金額。
譬如有些合約會明訂泥水退場的時候收百分之多少，
或油漆退場的時候收百分之多少。
而不管是上述的A做法或B做法，
其實大致上算出來的付款時機都不會差太多。
準業主們該把握的一個簡單的原則，
就是千萬不要讓自己支付的款項超前工程進度太多。
譬如當工程完成三成的時候，
合約中的收款方式卻已收到八成的話，
就要提防乙方是否有可能蓄意超收違約。
這裡RAY也順便提供一個常見的合約收款方式參考，
先聲明一下，
由於每家設計公司的收費方式都不同，
所以這裡提出的只是RAY所見過的合約中常見的收款方式，
應該也可以說是大部份消費者比較可以接受的方式，
並不表示它就是所謂的正常收費行情：
第一期款：簽約款 通常收取10~30％
第二期款：約為泥作退場前後 通常這時候會累計收取到30％~70％。
(依泥作的金額佔工程總金額的比例而有不同)
第三期款：約為油漆退場前後 通常這時候會累計收取到80％~90％，
完工驗收款：甲方完成驗收後，付清剩餘款項。
在公家工程中，
多半還會要求乙方留有一筆保證款或是保證票，
做為日後保固的保證。
不過以一般住家的工程中，
這個做法幾乎不會見到就是了。
再說一次，
RAY在第七集就提過了…
付款的最高原則，
就是依約支付款項。
千萬不要付得比簽訂的合約多、也不要付得比簽訂的合約快!!
你想當個體貼設計師難處的好業主當然沒有關係，
但是到最後發現你其實只是成為一個輕易超額支付費用的倒楣笨蛋，
RAY也只能說幫不了你…
5. 損鄰條款：
這個算是RAY覺得很重要，
但大部份裝修工程合約中居然都付之厥如的一項。
準業主們請不要以為工程發生損鄰事件的時候，
理所當然就是施工單位要負責，
於是對這方面掉以輕心。
根據民法的精神，
當鄰戶因工程受損的時候，
鄰戶可以求償的對象，
其實是房屋的所有權人，
而不是施工單位。
所以，
合約中清楚地明載工程有損鄰狀況時，
應該由乙方出面負責，
這是很重要的一件事。
甚至當乙方不出面處理的時候，
甲方應當聘任善意的第三者(廠商)出面處理，
花費的金額與相關損失由乙方承擔，
這一點也最好言明。
6. 其他工程衍生的相關費用處理原則：
關於工程所衍生出的相關費用，
涉及的項目、金額都不低。
常見的有以下項目：
A. 水、電費用：
施工期間所使用的水、電由誰來負擔?
依台灣室內工程界的常例來說，
沒有事先講明的話，
這筆費用通常是甲方負擔。
B. 社區收取的相關費用：
很多社區都有收取裝潢保證金，
不過只要施工的內容、時間、範圍依照社區的住戶公約，
這筆保證金最後都可以全額領回，
所以不管是甲方負擔或乙方負擔，
通常都只是暫時墊付的性質，
倒不用太擔心。
除了保證金之外，
有的社區會額外收取施工管理費，
或是在施工期間收取每日一到三百元不等的清潔費，
(奇怪的是…RAY從來也沒見過社區的清潔人員來幫忙清潔…)
甚至也有的社區會收取工程人員使用電梯的電費等等。
這部份的金額依各社區的收費標準不同，
有時候計費下來一、兩萬是常有的事，
最好也可以事先講清楚由哪一方來負擔。
7. 違建與違法施工的責任歸屬：
當然，可以不蓋違建、合法施工是最好的。
不過實務上…
大家也知道台灣的違建密度有多高，
而室內裝修許可證的申請率有多低…
所以，
當違建或違法施工遭到檢舉的時候，
是由委託方(甲方)負責?還是由受委託方(乙方)負責?
這可能涉及到數萬的罰單與停工爭議，
最好事先在合約中也可以有明載。
大致上工程合約中需要注意的部份就是這些…
總算完成了準業主的系列。
算一算整個系列應該至少三四萬個字跑不掉，
感謝各位有耐性讀完整個九集的讀者，
差不多等於是看完了一部小說了…
(而且還是劇情超乏味的小說…)
日後是不是再另外寫一個業主系列，
來討論圖面或是工程的驗收，
就看RAY明年的工作量了…
(什麼?你期待我明年沒有案子做???
找死嗎你……)
最後，
再對所有耐心看完整個系列的讀者們說一句…
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最後的最後…
雖然RAY在這個準業主系列文章中，
打算做的只是邏輯分析，
並不打算做所謂「公佈標準答案」這種事。
不過，
猜想得到應該有一些讀者，
應該還是會好奇RAY的合約書長啥模樣…
所以呢，
RAY在廣大網路的某處…
有開放RAY的完整合約範本下載，
有本事找得到的讀者，
就可以下載來做為參考。
話說…
開放索取的地方並不在01喔…
請不要在這邊留言索取或是PM，
自己想辦法找吧…
文章例行公告事項：
RAY寫這些東西，
純粹只為了讓各位準業主做功課的時候，
有可以參考的內容。
為了維持文章的參考價值，
讓它發揮最大的參考效益，
RAY希望這些文章不帶有商業色彩。
也就是說…
凡是經由Mobile 01的PM洽商接案，
一概婉謝。
在謝謝各位的厚愛之餘，
也請各位參考準業主系列第二集第四段的內容…
不要輕信網路設計師的文章，
並優先考量經由實際親友介紹來的好口碑設計師。
