土城 30年公寓改裝(附平面圖)

jc0815

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樓主

2010-09-13 11:27

大大們,

小弟有一間30年公寓,本想自住,但因位於4樓,家老小上下不便

,所以買入一年後,

決定要改建成套房出租,不知是否需要向縣政建管課申請變更等,

或其他注意事還請大大們不吝指教說明.

另外,不知有無推薦的設計師或工班推薦,謝謝

或自我推薦,也歡迎.

*****更新室內平面圖*****
Justin

土城 30年公寓改裝(附平面圖)

2010-09-13 11:27 發佈

文章關鍵字土城公寓改裝平面圖 30

mpig1927

mpig1927
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2樓

2010-09-13 14:25

jc0815 wrote:
決定要改建成套房出租,不知是否需要向縣政建管課申請變更等

理論上要，實務上看您決定
要申請這樣的室內裝修變更有幾個費用要注意吧
建築師簽證費、消防技師簽證費這兩個是跑不掉的
結構技師簽證費，這要看您有沒有動到需要結構技師簽證的部分
另外如果您沒有要自己去跑照，請人跑照也要服務費
另外裝修時所有材料都要請商提供產品防火證明
一般廠商都給不出來或不願意給，因為這測試要花錢
現在還是一小時防火防焰嗎？請參考最新法規喔！
最後還有個使照變更規費啦......
一切照規定來的話應該會噴不少小朋友出去
上面這些都搞定才開始談廠商的材料跟施工費用......

飛揚工程

飛揚工程
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3樓

2010-09-13 15:55

為了避免改裝的公寓有損害公共安全的情形，96年2月26日內政部發布了新的解釋。依據建築法第七十七條之二第一項、第二項規定，指定非供公眾使用建築物之集合住宅及辦公室等，除建築物地面層至最上層屬同一所有權人外，其任一戶有下列情形之一者，應申請建築物室內裝修審查許可：
一、增設廁所或浴室；
二、增設兩間以上之居室造成隔間牆之變更。
也就是說，除了建築物上下樓層都是同一所有權人者外，只要裝修室內，有增設廁所或浴室、或增設兩間以上之居室造成隔間牆之變更，都必須向縣市政府建管處提出申請。

擅自變更一經檢舉就開罰
在民眾提出申請時，也須依建築物室內裝修管理辦法規定，委請建築師或已向主管機關立案的室內裝修業者提出室內裝修申請，可別以為自己找熟識的裝潢師傅就可以自行變更格局。

如果在沒有建築師、土木技師或結構技師等專業技師的確認下，就擅自敲敲打打，很有可能破壞原本經過精密計算的建築物結構系統及耐震強度。例如幾年前，台南市五名女生因房東違法變更房屋格局，將熱水器安裝在密封陽台，導致一氧化碳中毒死亡，可見隨意變更不僅威脅民眾的生命財產安全，意外發生時可能還要負起刑責。

同時，室內裝修還必須符合法令規定，包括：
一、裝修材料應合於建築技術規則之規定；
二、不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造；
三、不得妨害或破壞保護民眾隱私權設施。所以，如果像張先生一樣事前未申請，裝修後應趕快補辦申請，以取得主管機關核發的許可證明，否則，一旦有別人檢舉時，就會被處以六萬元以上三十萬元以下的罰鍰。

裝修前先弄清楚相關法規

‧建築法第七十七條之二
建築物室內裝修應遵守左列規定：
一、供公眾使用建築物之室內裝修應申請審查許可，非供公眾使用建築物
，經內政部認有必要時，亦同。但中央主管機關得授權建築師公會或
其他相關專業技術團體審查。
二、裝修材料應合於建築技術規則之規定。
三、不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造。
四、不得妨害或破壞保護民眾隱私權設施。
前項建築物室內裝修應由經內政部登記許可之室內裝修從業者辦理。
室內裝修從業者應經內政部登記許可，並依其業務範圍及責任執行業務。
前三項室內裝修申請審查許可程序、室內裝修從業者資格、申請登記許可
程序、業務範圍及責任，由內政部定之。

‧建築法第九十五條之一
違反第七十七條之二第一項或第二項規定者，處建築物所有權人、使用人
或室內裝修從業者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補
辦，逾期仍未改善或補辦者得連續處罰；必要時強制拆除其室內裝修違規
部分。
室內裝修從業者違反第七十七條之二第三項規定者，處新臺幣六萬元以上
三十萬元以下罰鍰，並得勒令其停止業務，必要時並撤銷其登記；其為公
司組織者，通知該管主管機關撤銷其登記。
經依前項規定勒令停止業務，不遵從而繼續執業者，處一年以下有期徒刑
、拘役或科或併科新臺幣三十萬元以下罰金；其為公司組織者，處罰其負
責人及行為人。

francisco5607

francisco5607
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4樓

2010-09-17 21:48

你好

推建好的工班給你

參考看看喔

esbkevin

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5樓

2010-09-18 13:46

jc0815 wrote:
大大們,小弟有一間3...(恕刪)

1. 土城的租屋市場較小, 房租較低, 且只能隔三間, 投報差.
2. 只隔三間, 走道使用比例太高, 坪效不佳
3. 若申請室內裝修, 除了費用的問題, 是否可申請, 最好先請建築師先看過再施工, 會較安穩.
4. 看平面圖的設計, 你的木工及浴廁成本不便宜, 在土城該地點是否有高價租屋的市場, 最好市調一下, 以免很難回收.

個人建議:
若你這個地點沒有都更機會的土城精華區(如裕民路捷運海山站附近), 建議你還是賣掉,
以免投了大量的錢, 回收不易, 且管理套房也是很多學問, 不要沒事找事做. 最後得利的是裝潢公司.

jc0815

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樓主

2010-09-21 9:16

感謝大大們的回覆及意見.

我會儘快連絡及評估的,期待有機會開箱..

FOX1216

FOX1216
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7樓

2010-09-23 0:29

對於公寓改套房有幾點是要先掌握
第一評估周邊租金收益決定改裝預算收租就是要賺錢需考慮成本回收年期
第二取得合法裝修許可你要改裝套房鄰居們大都會反對所以你得先看大樓有無禁止做套房出租的規範(有成立管委會者需留意) 第2 有合法裝修許可不必擔心施工中有人舉報以後安心當包租公
第三公寓改套房申請通過之要點首先決不可以有違建尤其是從外觀顯而易見的包括陽台外推...原陽台上加裝鋁窗....建管處會要求你提供建築藍圖( 原始格局) 依此評估你是否合法.
所謂原始格局是要求你保留原有前後陽台的原貌落地窗或陽台門鋁窗都不許變動位置尺寸至於室內怎麼搞只要符合承重及結構安全誰管你要搞幾套衛浴
第四申請流程及費用這些行政流程一般是交給建築師去處理費用大約5萬交情價~6萬行情價最好再加一項請建築師開立結構安全證明大約20000交情價 ~28000行情價這一張是讓鄰居安心
如果你評估後決定要改套房的話在規劃前建議先請你的設計師或統包師傅先跟有這部份經驗的建築師溝通以免規劃美美卻是違法不被許可
第五上有政策下有對策國家目前對於這類工程基本態度是不叫不理雖然法規要求通過許可後才能施工不過因為便民除非舉報他才非來不可所以原則上可以先施工不申請若是不幸過程中被舉報不會要求你停工但是要你依法申請這時問題來了如果你設計不符規定是不會通過許可就很慘了 ....是否有辦法大逆轉呢其中貓膩這點不能公開尚請見諒
第六關於申請所需提供的建材證明這是最簡單的部份因為法規有明令室內裝修項目使用綠建材的比例到時把規定跟廠商說一聲即可費用才200 不過廠商得幫你跑腿送件到原廠上印就是了這些都只是程序弄清楚要那些文件就好了
以上是我取得合法許可的經驗分享

jc0815

jc0815
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樓主

2010-09-23 10:36

感謝FOX大大的回覆受用良多,

我也是想循合法途徑申請以免投資損失.最好能找到從申請到完工的業者,那就省事多了.

另外,因為公寓地點位於捷運站1分鐘內的走路路程,認為應該可以很好出租,

所以沒有很詳細的評估投報率,請問可否告知簡易的投資報酬率如何計算?

感謝!!

FOX1216

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9樓

2010-09-23 15:37

開版大大若要仔細評估投資報酬率和風險值可能真要找套房達人我的申請經驗是來自幫客戶處理套房改裝以下就客戶的做法提供你參考
這位客戶是我的客戶的朋友手上有間29坪老屋之前有要賣卻達不到理想價位後來也捨不得了就想翻修出租
只是要整間出租還是改成套房?
就老屋的格局而言格局方正前後雙陽台一路到底採光明亮這種房子不做套房就可惜了就此展開分析評估討論就投資報酬而言最後還是決定改成套房
一開始客戶就贊同依法申請只是她去問了長輩的建築師友人及建管處都回達她你作就是了很少有人去申請等等..這是事實套房改裝很多人做卻是不合法
既然建管處都這麼說咱們也想省費用就先施工 ....
不料果然被鄰居舉報 ..因為有心理準備了還是請建築師出馬
由於樓下鄰居百般刁難建管處也是三天兩頭跟我接觸最後建管處提議再請一張結構安全證明讓樓下安心整個施工過程費盡心思
這間老屋因為地點好業主特地去探查周邊租金收益發現人家租1萬2 裝潢卻是簡陋空間也不大收納配置也是兩光為了鎖定優質房客我們決定投資200萬採取優質作法在套房改裝算是高成本分隔四間獨立套房獨立陽台乾濕分離衛浴全室木作結合系統櫃連房門都是採用防火內門隔音效果最佳
這房子在完工後業主上519登錄立即全部租出總收益6萬7 ....這房子雖然本身沒有貸款但是業主手上還有一戶3米6的套房是預售時買的這間就有貸款有貸款的房子就必須將房貸計入成本自然收益就減損
在套房完工的半年後 3米6也動工完工後也出租這間含車位出租2萬2~2萬5
為了減少房貸利息業主將套房出租每個月的收益都拿來償還3米6的房貸 .....
做包租公是長期事業其中辛勞可想而知遇到不好的房客也時有所聞如何避免就是學問了再者因為是出租房客流動率大不時的房屋保養維修粉刷都是由施工單位負責這部份是相對讓她較省心的
在估算裝修預算上雖說要量力而為但是我提供另一種思考方向給你參考
規劃建材的品質和選用必需考慮持久和耐用及耐看質感好的套房價位上較不易因為年期漸增而下降作工好也省卻日後三不五時的維修問題
所以當你估算投資報酬率時必須把你的房貸支出也一併列入計算回收年期還有空屋期的風險評估

以上就我所經歷的部份提供經驗分享