[求救] 頂樓屋頂漏水

Magic Fire
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樓主

2010-08-31 10:18

大家好, 小弟最近於基隆購入一屋齡30年的中古屋, 是5樓公寓無電梯的(我買的就是5樓), 目前正在裝潢整修中, 由於裝修過程都沒有下雨, 昨天一場豪大雨後, 發現有漏水現象, 至頂樓一看, 發現漏水區域嚴重積水, 洩水孔位置居然比其他地方都來得高.

想請教現在的處理方法:
1. 請泥作防水工程人員重捉洩水坡度, 並打epoxy處理
2. 申請頂樓鐵皮屋頂加蓋(四周無圍, 僅為防水雨棚) - 但這方面不知如何申請, 需不需要全體住戶同意或是需請建築師核發執照. (若需全體住戶同意的話, 這個就不用提了, 因為我們有住戶很愛告違建, 所以應該不可能簽同意書)

請問, 是否還有更好的做法呢? 目前漏水僅有下大雨積水後才會發生. 裝潢已經花很多錢了.....所以上來請教大家有沒有推薦作法, 因為很怕花了錢又沒效果, 謝謝.

2010-08-31 10:18 發佈

文章關鍵字頂樓屋頂

CarolJade

CarolJade
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2樓

2010-08-31 10:33

前陣子才跟我們熟識的師傅討論過,基本上,屋頂做防水要全部做,做局部沒辦法保證與保固.至於做幾層,做多高就看你跟師傅怎麼談.鐵皮屋頂是我們師傅現在比較推薦的,說是效果比做防水好,但申請難!當然要全部住戶同意,因為頂樓是公用空間,先徵得住戶同意再去縣政府建管單位申請,才能進一步請廠商報價,施作.

我不太確定,如果你先跑公文流程,許可下來後,拿這個去跟住戶說,我這不是違建,是合法申請的,行不行得通?

我們後來是暫時擱置了,因為大樓剛通過管委會設立,住戶眾多,有點難談.加上頂樓面積大(一層有六戶),有水塔(高度超過鐵皮屋頂的施作規定1.5M),很難處理.

話講回來,裝潢進行了,屋頂防水不能不處理,每到下雨就擔心受怕,怎麼住啊?快去問問看吧!

flycode

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3樓

2010-08-31 11:09

若不能加蓋,最好是用好幾層不同材質的XX防水毯,會有點彈性,年限也夠長。

我也有個5樓公寓無電梯,是用XX防水毯,
曾割掉過一些,才發現有好幾層,但到底XX是什麼材質我也搞不清楚...
過去也發生過漏水,研究了半天發現是排水不良,積水太高,從牆面沒有防水毯的地方滲漏,
後來就自己在牆面漆上防水漆,把防水線拉高一點。
頂樓積水難免,防水要做到能讓水從樓梯口溢出來的高度。

所以,要把排水做好,避免積水太高,最重要的是找出問題點,
現在你只看到積水,但還是一樣不知道從哪裡滲下去的。

若找出問題點,花沒幾塊錢一下就解決。若沒找出問題點,花再多錢,找再多人也沒法解決。

業代殺手,斷人財路!

luzibin

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4樓

2010-08-31 11:30

1.貴公寓有沒有管委會？如有，請查一下公寓大廈管理條例，以及管委會的會議紀錄，如果頂樓屬於全體住戶共有，恭喜您，請主委召開臨時會，要大家決議用公費施作，因為頂樓屬於大家共有，所以既然有漏水滲水，自然要用公費來修補。

2.不過只要遇見要出錢的，4f以下一定說，我又用不到頂樓，所以我不想付錢，這時候請搬出公寓大廈管理條例，當然一定會有人不買帳，因為30坪做防水工程，一定要先將舊的防水層刨除，清潔後再舖上新的，一來一反至少要6萬元。

3.如果真的4f以下堅不出錢，而且公費也不夠支付，那就協商是否由5f出錢，但以後如果再次漏水，就由公費出錢。

因為頂樓如屬於公共空間，建議您不要自搭鐵皮，因為只要不是自用，總會有一些人閒言閒語，所以建議自己能力所及，自己先做，但要跟全體住戶說，依據法令，公共空間的修繕維護是全體住戶要負擔，您先給個優惠，以後再連本帶利拿回來吧。

頂樓防水最好的方式，如不搭鐵皮屋，還是以施作防水層後，舖上室外地磚。

"NIKON D200"+"12-24 F4"+"24-70 F2.8"+ "50mm F1.8"+"70-300G VR" +SB800

CarolJade

CarolJade
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5樓

2010-08-31 11:52

luzibin wrote:
1.貴公寓有沒有管委...(恕刪)

30坪六萬元....?咦,我前幾年做陽台防水,一坪就做掉8000,含打除,重鋪防水層,印象中是三到四層,加地磚.

有管委會也是需要溝通.雖然公用空間修繕歸責管委會,但基本上一定金額(看章程上的約定,我們是十萬元以上)就要過半住戶同意(這個也看規定,多少出席數算成立,多少贊同算通過....).所以,還是得努力才行.

ggtest

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6樓

2010-08-31 15:39

提供一些經驗

1. 遮雨棚無圍的話，颱風天一樣漏水，這樣你裝潢會碰到水，會爛掉。所以除非你圍
起來滴水不漏，不然建議頂樓要重做防水。另外不清楚你們建築的頂樓怎麼施作，一
般來說公寓頂樓都會有兩三個出入口，會有其它門牌的住戶，假如漏水處是她們那邊
滲透過來你屋頂，您重做防水的時候，要記得從結構面上要做『斷水』的防護，不然
看似作好防水，結果從其它屋頂面滲過來。

2. 遮雨棚圍起來馬上變違建，遮雨棚一般有高度限制，要查各縣市相關規定。

3. 如果想撐過短時間再另外想辦法，就用PU先塗一層，一般來說可以撐個兩年以上。
先讓目前的裝潢可以進行不受到影響。日後再想辦法解決，因為一般來說，頂樓動工
的話，要加蓋東西就會需要協調住戶。不蓋遮雨棚只做防水的話，除非自己掏腰包，不
然要大家一起出錢怕是很難。

4. 如果只想把表面的水泥拉水平是不太有用處的，因為有些表面的材質像是水泥和
磁磚，都會吸水滲水，防水主要是靠防水層，而防水層大多很薄，主要依附在結構層
上，倘若結構層的水平出問題，經由表面滲入的水就會積在防水層層，一旦防水層也
破損，即使你的表面水泥水平是對的，水其實還是會積住並且網破洞跑。

5. 防水的材料很多種，要多找幾家師傅，才比較有想法，價差也很多。另外，決定整
修頂樓時，建議將隔熱問題考慮進去施作。

以上，希望有點幫助。

greenhome.consult

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7樓

2010-08-31 17:44

在台灣,還很難見到超過30年屋齡的老公寓是不漏水的!
屋頂防水的觀念其實很簡單,就是在結構層上包覆一層防水膜,再於其上覆蓋保護/隔熱層.
防水膜可以是各種不同材料依不同工法施作,而且必需一體成型,否則難保不漏!
依目前經驗看來,還沒有看到有可以數十年不壞的防水膜材質.
施作防水的廠商做再多的保證也都沒用,因為3,5年後這廠商是否存活都是一個疑問?
所以,自己親身了解觀念及施工基楚並監工是一定要的.
話說回來,車子在路上跑我們都知道保養維護,我們的屋子每天日曬雨淋,有花錢維護嗎?你期待它十年如一日的待你那是天方夜譚!
奉勸你,房子既然是自己的,也花了大筆經費裝潢了,最根本的問題還是要解決.漏水只有愈來愈嚴重,不會平白消失的.
我看過太多鴕鳥心態的人,因為不知當機立斷,最後裝潢泡湯,欲哭無淚的情形比比皆是.

在北台灣,二三十年以上屋齡老公寓頂樓普遍存在的漏水問題,因為依法不能加蓋,又屬公共空間.如何提供完善的解決方案一直困擾著我.

心中一直存有一個構想:如果能夠防水工程+綠屋頂一併解決那該多好!不只解決頂樓住戶的痛又能為地球(水泥城市)創造一片綠色天際線.節能又減碳,一舉數得!!當然若政府當局能有適當的補助方案,那就更完美了!!

真愛約定

真愛約定
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8樓

2010-08-31 22:52

Magic Fire wrote:
大家好, 小弟最近於...(恕刪)

大大~

建議你施作驅體防水or高分子粉體防水

北部的話可以推薦廠商給你~

收pm~~

Magic Fire

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樓主

2010-09-01 0:26

大家好, 小弟又來了, 今天有一間防水工程的來現場查看.
以下為他施作的工法, 因為我什麼都不懂, 想上來問看看有豐富經驗的各位.

1. 頂樓水泥拆除(至 RC層) 及清運
2 清洗頂層
3. 彈性水泥4層+不織布
4. 鋼筋沏整及混凝土灌漿
5. 粉光及洩水坡度.

師父說, 這種工法他施作到現在沒有失敗過.
想請問, 這樣的工法ok嗎? 還有, 若拆除的話, 是否需要連女兒牆也要一併施作(因為查很多文章都有看到至少女兒牆也要做到一定的防法高度).

因為我看到師父的工單上並沒有女兒牆的項目, 所以也想一併請教.

防水的工法好多種, 到底哪一種才比較推薦呀....

唉, 漏水的地方今天查驗又多了二處, 原先天花板, 現在又發現原本廚房窗戶封牆的部份, 右下角有明顯的滲水, 打電話給泥作師父, 他說當初要封牆時, 本來有要和我說要先加塊鋁板, x的, 都封完了才放馬後炮, 工程款也付了, 現在十分擔心他當初浴室的防水工程了, 請問我是否可以要求他保固浴室防水年限呢? 幾年呢?

再一處為有一個新作鋁窗的邊緣, 同樣也問了泥作師父, 他說當初因為裝窗時, 舊有的雨遮還在, 他抹不到水泥......orz....於是再打給我的雨遮師父, 雨遮師父立刻說, 他下次會帶水泥來補, 之後再打矽利康應該就ok了, 但今天防水工程的人來有提到, 他擔心補也不一定補得好, 他建議拆掉現有的窗簾盒後灌漿, 方可一勞永逸, 請問....何者比較正確....

因為我目前住家也有漏水問題, 我一直希望未來能擺脫漏水的情況, 但現在新居還沒完工, 這惡夢就已經跟上來了, 好煩惱....

Juliance

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10樓

2010-09-01 4:07

Magic Fire wrote:
大家好, 小弟又來了...(恕刪)

1. 頂樓水泥拆除(至 RC層) 及清運
2 清洗頂層
3. 彈性水泥4層+不織布
4. 鋼筋沏整及混凝土灌漿
5. 粉光及洩水坡度.

這種做法如果確實的話 , 應該能撐很久很久...
不過當年長輩做好到現在 , 也撐了 2x 年了
雖然幾年前 , 排水孔四周有澎共出現
還好排水孔排水狀況正常 , 並沒有造成樓下滲水問題
女兒牆也是刨除掉一些一樣彈性水泥、粉光等等..

窗框角落或者四周有水漬的感覺 ~
好像是窗框灌漿不夠造成 ,
然後水透過毛吸現象造成的
我家的木工師傅是說 , 如果能 , 就再打掉一些重新灌飽一點
水電師傅是說 , 如果是他們 , 會從旁邊打掉一些，
用打針的方式灌進去 ,
有點像是馬桶塞住時, 用來通馬桶那種大管子 ,
裡面放調好的混泥土然後灌下去

鋁窗師父的做法是四周矽利康補起來
(木工師傅說補矽利康這樣不耐久 , 建議找泥作師父來重填會比較穩)

另外就是新做磚牆剛完成一段時間內會有吐水現象，
所以觀察一陣子也是必要的

最最最省錢的做法...
整層鋪滿塑膠墊 , 然後做出洩水的區域，導到原有排水管中
材料成本每坪大約 500~800左右 ,要再更厚的就更貴